CRIC产城案例 | “XOD+PPP”复合开发模式下的长三角科创远端响应基地打造（下）

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CRIC产城案例 | “XOD+PPP”复合开发模式下的长三角科创远端响应基地打造（下）

中交壹里科创云廊

2021-07-30

导读：在上期文章中，我们对于整个中交未来城的发展背景、项目占位及功能定位进行了分析与总结【链接：“XOD+PPP”

在上期文章中，我们对于整个中交未来城的发展背景、项目占位及功能定位进行了分析与总结【链接：“XOD+PPP”复合开发模式下的长三角科创远端影响基地打造（上）】。由于传统的建设主体角色只停留于片段定位，往往项目开发的过程至此便戛然而止，转而移交政府或进入市场化发展阶段。与之相对，全链条业务则要求扮演好代业主身份，遵循“政府主导，企业主体，市场化运作”原则，以政府思维、平台思维为区域整合资源。

为此，中交城投在项目运营方面做出了重大突破，在宁波中交未来城项目中，首次运用到了城市综合开发3.0模式，即注重发现价值，整合资源，通过开放的体系、价值的闭环推动城市，做发展价值链条的整合者。

第

则

挖掘——价值链条重构

今天，创新在人们集聚的地方发生，而不是偏远的独立空间内。

美国布鲁金斯学会在《创新城区的崛起:美国创新地理的新趋势》研究报告中，重点探讨了创新城区与传统创新区的主要区别，并归纳出全球创新区的三大模式，即“锚加”（Anchor Plus)模式、“重塑城市化地区”模式及“城市化的科学园”。大都市圈化下，大量边缘城区通过人口密度提升和配套服务完善成为新的创新区。

对于中交未来城，中交城投对其寄予的期望不仅是锻造宁波南部“创新极”，更希望通过对接长三角一体化、甬江科创大走廊，推动项目能级的提升，反哺宁波城市发展。其中最为核心的，一为价值链条的整合者：重构奉化作为传统城郊片区的价值，进而发现价值、创造价值、实现价值；二为资本链条的串联者：全产业链提高资本运作效率，更有效的通过市场化机制推动资源要素集聚。

第

则

整合——六大价值板块

中交未来城的城市综合开发3.0模式核心业务包含了六大板块，分别为价值策划、资源整合、城市营造、城市营销、城市运营、资本运作。下面就来看看城市综合开发3.0模式具体是怎么运作的。

价值策划

策划是由龙头往下传导的过程。在价值策划方面的工作需结合项目当地的特点和特质，制定定制化的项目定位及开发方案，建立完善的管控体系，形成公司层面的操作闭环。在价值策划的过程中，中交城投借助专业力量，如上海同济城市规划设计研究院、戴德梁行、克而瑞咨询等，针对项目提出符合城市实际发展需求的策划方案，为项目运行提供保证。

价值策划包含三个层面。首先，以项目区域为研究对象，进行一系列宏观经济研究、政策研究、市场研究、价值挖掘以及资源匹配，对该区域进行全面深入的理解以及价值的挖掘；其次，以区域基础为主要依托，制定包括整体策划、多规融合、经营规划的发展战略；最终，形成包括行动计划和投资策划在内的落地方案。

价值链的整合，包括磁极和容器。磁极就是城市发展所需要的资源要素，如产业、服务；容器就是城市发展的载体和环境，如公园、设施。城市发展是磁极和容器集聚的过程——一级做基础容器环境，二级加速载体集聚，二级及三级联动加速产业、服务、人口磁极集聚。好的城市一定是优质磁极和容器要素的协同，缺一不可。

在价值策划之后，通过公司内部的管控体系，从顶层设计往下端执行进行营造和传递，从而推进项目的落地。比如规划设计、城市营造、产业招商端等，实现项目顶层与城市层面的传递与互动。

图：价值策划

资源整合

在资源整合中，中交城投始终坚持按城市逻辑，根据产业生态体系引资源。经过四年的招商实践，逐步聚焦“医疗健康、金融科创、智能制造”三大产业方向。同时产业链的环节进一步精细化，不求高端，求特色和成集群。根据本地制造业基础，引入上海孵化器机构，围绕科创技术转化、产业金融、金融科创的后台寻找机会。着力医疗健康产业做大生态体系，放大第一医院落地效益，生物医院、医疗器械等智造产业集聚效益也在逐步呈现。

为构建壹里科创服务体系，中交城投与临港科创、原创认证保护中心、绿城合作，全面覆盖科创孵化、知识保护、公共服务等产业服务环节。

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NEWS

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• 招商体系方面，中交城投通过搭平台、建体系、营造软环境，形成了政企联动、集团联盟、平台招商的多元联动招商体系。如果说产城融合的方向与政府的角色定位密不可分，那么在招商来说，项目的资源必然需要在某种程度上依托于政府的传递和嫁接，通过政企联动，共同为区域谋求发展。其次，中交城投充分发挥中国交建在一体化服务、投融资能力、创新能力、国际化能力、运营品质等方面的独特优势，运用集团资源，如中国交建产业发展运营联盟等平台，聚合产业资源，助力产业集聚，实现价值创造。另外，中交城投通过开放式平台对资源进行对接与整合，这些资源囊括了国家级大学、研究机构、科创中心，如同济大学、中关村、联东U谷等。

•政策金融支撑体系方面，公司2018年成立首支私募股权投资基金——中交（宁波奉化）产业发展私募股权投资基金，在基金运作的基础上，通过对优质产业项目的投资引导，实现整个产业发展业务的最后一个闭环。

城市营造

城市营造是指城市空间营造过程中的规划建设管控一体化及内外资源统筹。城市营造体系是一个非常复杂的体系，做好城市营造对企业的治理背书及政企联动有着巨大的考验。随着人们对城市品质要求的不断增高，城市建设是否具有亮点，是否具有宜居性，城市规划是否合理，都影响着项目的成功性。同时，政府亦有一套完整的规划-设计-建设管控体系，企业在这方面怎样能在政府的基础上实现进一步的提升，怎样在这过程中与政府、开发商形成联动，以及后期的城市界面及城市形象是否能成功呈现，这之中都有非常多的细节需要把控。

为了有力保障价值链条实现，在城市营造上，中交城投已经形成了“横向联动政府到边，纵向内部贯穿到底”的规建管一体化体系和资源整合库，能够有效管控二级开发商按城市一张蓝图绘到底，有效营造城市品质。在蓝图体系上，开放式的资源平台体系能够链接到最好的设计师，将让更多国际化的理念，国内外的大师作品在中交未来城绽放。在规划与规划管控方面，包括上海同济城市规划设计研究院、浙江省城乡规划设计研究院等国内一流设计院所的成果已进入落地阶段。在设计与设计管控方面，包括日比野设计、阿特金斯等国际顶尖品牌的助力也日益展现成效。

城市营销

城市营销是实现城市赋能、项目土地价值提升的重要环节之一。当前，从最初纽约“I❤”系列的本土化logo，到全国如火如荼的马拉松赛事，再到强调个性化的网红打卡地。城市营销通过归属感与认同感的打造，赋予城市气质，并获得更强的品牌力。基于这一市场特征，中交城投在城市营销方面摸索出了一套完整的土地价值提升体系，通过城市营销，传递中交城投对于项目的理念与价值观。包括在这个过程中成立的品牌运营专项部门，通过整体IP形象塑造、制定项目推广计划、举办各类营销活动及广告宣传等，促进产业社群的圈层的形成。

tips

“I❤”系列源自1977年纽约州的旅游广告推广，现已成为各大城市自发品牌营销的标志。

中交城投将城市IP打造和城市硬环境营造同步推进，形成了完整的G端政府线先行、B端产业线蓄力、C端大众线滚动发力的品牌推广运营体系。以2-3年为一个周期，持续更新规划，构建潜力，塑造吸引力，形成“中交未来城”认知。

中交城投在宁波机场、高铁等主要枢纽投放了中交未来城广告，希望占据城市价值认知，促进城市IP形成、提升软实力。同时，公司制订了整体推广及年度推广计划，通过举办中交未来城核心品牌活动，如桃花马拉松、城市游学、谷雨人才社群、未来嘉年华、声呐计划、文脉复兴活动、城市未来共创营等，吸引全国各地人群参与。其中中交城投与奉化区政府合作，中交城投作为桃花马拉松的总冠名商，签订了三年合作协议，每年三、四月举办。一方面，中交城投致力于协助政府做提升工程，申报更高级别的赛事品牌；另一方面，中交城投与奉化区合办冠名与本地融合的比赛，藉此塑造“中交未来城”的个性。

图：中交未来城品牌IP吉祥物——U宝

城市运营

城市运营方面，中交城投主导的是“一套人马+N块牌子”的运作方式，助力产业链向后端延伸，为新增盈利点打开想象空间。

目前，公司已经由最初的一级公司，演变成一级开发、二级园区、三级运营公司联动运行。一级开发范围包括17平方公里中交未来城项目的区域整体开发，由2017年2月成立的中交城市投资（宁波）有限公司投资、EPC总经理部建设；二级开发为中交壹里科创云廊，由产业发展公司开发；三级运营由运营公司负责。该联动运行模式从项目前端开始介入和策划，提高了项目整体的投资运营成效，真正实现前期投资建设和后期运营管理的有效衔接和整体优化。

当前中交城投成立城市运营公司，为城市提供专业优质的城市运营服务，从根本上打通城市综合开发全链条。从今年开始，基础设施已逐渐落地，城市运营板块的体系就将形成闭环。

图：“一套人马+N块牌子”运作

资本运作

资本运作是项目能够持续运转的核心保障，通过一、二、三级的联动开发，持续聚集要素，从而催动区域成熟。中交城投在进行操盘的过程中，坚持构建丰富多元化的盈利模式。从传统一级的收益不断向全产业链延伸，进入城市全周期的发展过程之中。作为片区平台的奠基人和引领者，统筹实现城市一级土地开发、二级园区开发以及三级城市运营。

此外， 2020年公司与上海技术交易所签署战略合作框架协议，双方将在研发创新载体、技术成果转移转化、科技金融合作、产业互联基地等领域建立战略级合作伙伴关系，携手构建产业生态圈，实现合作共赢。

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则

再创造——落地项目介绍

经过四年的发展，大量科创要素及产业人才在中交未来城集聚。目前，未来城科普中心作为“城市之眼”，已成为市民以及外界了解奉化的重要窗口，未来城城市会客厅也作为了奉化的城市文化新地标之一。与此同时，中交•壹里科创云廊、联东U谷·宁波中交科技产业园等项目也陆续落地。

未来城科普中心

未来城科普中心是集规划展示、学术研究、文化交流、教育实践、商务休闲等多功能于一体的城市综合性公共服务项目。项目投资6.36亿，占地面积约5.7万平方米，建筑面积约1.9万平方米。首层为奉化城市展览馆，已于2019年11月已开馆。

未来城科普中心建筑整体造型简洁、大气，鸟瞰犹如“眼睛”，谓之“城市之眼”，市民可以透过这个“眼睛”看到城市发展和未来。

图：未来城科普中心

奉化城市展览馆划分为序厅、历史文化厅、规划模型厅、全城旅游厅、美好家园厅、碗幕剧场厅及尾厅，布展面积5000平方米。展馆通过视觉、听觉、触觉等丰富的展示形式，为参观者提供身临其境的互动体验，展示了包括茗山起源至奉化区撤市设区的城市历史进程，以及弥勒文化、红帮裁缝等文化元素。

图：触屏互动、沙画图片、裸眼3D多种展现形式

沙盘按照1：1000的比例将奉化1368平方公里地貌全部囊括其中的沙盘引人驻足。空间总面积1800㎡，沙盘模型面积1300㎡，规模居全国第3。

全城旅游厅占地435㎡，利用不规则的多折幕展示奉化当地美景。错落的墙体形成了复合空间，以形象化、体验化的形式赋予参观者身临其境之感。

在紧扣“最美最好”这一主题下，展馆从“历史与现在，文化与生态、发展与未来”的角度，突出奉化的城市历史之悠久，生态人文之美丽，新城建设之美好，阐述奉化的昨天、今天与明天，以丰富的形式展现奉化的自然人文之美、城市建设之好，以及未来发展理念、思路与举措。

中交未来城城市会客厅

城市会客厅以“城市之翼”立意，整体形状好似一只扬帆起航的帆船，或是一双即将展开的翅膀，寓意“承载城市梦想，万千理想飞向未来”。玻璃幕墙+灵动银色立面传递自由梦想的建筑外观理念，整个建筑浑然天成，具有极强的未来感和艺术感。在这座扬帆起航造型的建筑中向外看，能够将中交未来城核心区域的“城市之眼”—奉化城市展览馆、奉心湖、滨江生态公园、琎琳未来社区、科创智慧岛尽收眼底，是中交未来城过去四年成果落地的集中展现。

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中交•壹里科创云廊

图：壹里科创云廊规划图

壹里科创云廊处于中交未来城启动区智慧岛核心区域，紧邻科普展示中心，定位长三角科创企业远端成长基地，以科技创新为主导产业方向，聚焦信息技术、医疗健康、节能环保、文化传媒等产业领域，同时重点引入科技服务、金融服务、商务服务三类服务型企业，打通初创-孵化-加速的企业成长链条，以及创意-研发-小试-中试-市场化的业务发展链条，形成完善的产业生态和科创集聚高地。

中交城投已与奉化区政府共同引入了一系列高层次产业服务合作伙伴。其中，宁波·上海产业转移双创示范基地、国家技术转移东部中心宁波分中心将由奉化区政府、中交城投、上海临港科创三方共建，发挥“国家级科技企业孵化器”、“国家级技术转移平台”作用，推动沪甬两地科技成果转移，产业孵化，促进长三角科创一体化建设和产业融合发展；数字经济（宁波）原创认证保护中心由中交城投与国家知识产权出版社共建，依托国家级知识产权认证平台，为企业提供知识产权快速认证服务，推动知识产权商品化、资本化，激发企业科创研发活力；淘梦数字影视文化基地由互联网数字内容市场的龙头企业淘梦网络科技打造，建设数字影视后期制作基地，引领产业链上下游企业集聚，打造数字影视产业生态集群。