豐田為什麼做地產生意

文｜艾德金融日本業務發展副主管李海燕

在日本，有很多的專業房地產公司，但是也有很多主業不是房地產的公司在從事房地產業務。其中有一些非地產專業公司在日本房地產行業內，有很強的存在感。本篇從這些地產公司中選出一個非常特殊的例子，那就是豐田汽車。豐田在過去40年，一直是日本最大的製造業企業。可能很多人不知道，豐田集團中也一直有地產業務。而且，豐田最近搞的項目和豐田汽車以後的命運密切相關。

豐田集團也有

規模很大的房地產公司

名古屋車站站前有一個名古屋市最高的建築物，叫Midland Square（中部廣場）。該樓也是目前（2025年）全日本第9高的寫字樓。很多人不知道是，這個樓的開發者和持有者就是豐田。

豐田是日本最大的製造業企業。豐田集團中，也有專門的房地產公司，名字就叫”豐田不動產株式會社”。該公司的網站上，明確介紹了“豐田不動產是豐田集團18家公司之一”。而且，豐田集團18家公司中的15家都是該公司的股東。分別為：豐田汽車株式會社，株式會社豐田自動織機，株式會社電裝，株式會社愛信，株式會社捷太科特，豐田通商株式會社，愛知制鋼株式會社，豐田紡織株式會社，豐田合成株式會社，豐田車體株式會社，豐天自動車東日本株式會社，日野自動車株式會社，大發工業株式會社，豐田自動車九州株式會社，豐田房屋株式會社。

豐田公司的原名是東和不動產。1953年，豐田汽車，豐田自動織機，日新通商（現在的豐田通商）出資1.5億日元設立了東和不動產株式會社。該公司繼承了豐田系列企業的一些房地產資源。之後，該公司主要是圍繞兩個方面在開展業務，一個是豐田集團相關企業的自用房地產的開發和維護。另外一個業務是關閉的一些工廠的重新開發和利用。

1955年開發了位於名古屋站前的豐田大廈。1962年開發了大阪心齋橋的大阪豐田大廈。1973年開發了位於名古屋站前的第二豐田大廈。1989年開發了位於東京都港區的世紀三田大廈。

進入2000年，東和不動產拆除了名古屋站前的豐田大廈，建設了Midland Square。該項目2006年落成。2022年，東和不動產更名為豐田不動產。

豐田和松下都有

專門的住宅開發公司

豐田和松下不僅僅在中國，在全球範圍也是具有很高知名度的公司。很多人不知道的是，豐田和松下過去60年多年，一直有房地產相關業務，而且一直持有專門的住宅子公司。

目前日本有個不那麼知名的公司，叫Prime Life Technologies Corporation，中文可以翻譯為優質生活技術公司。這個公司在日本很多人也不知道，該公司是2020年才誕生的公司。但是如果說該公司持有的幾個全資子公司，在日本可以說是家喻戶曉。該公司持有的幾個子公司為：豐田房屋，松下房屋，三澤房屋，松村組，松下建設工程等。

優質生活技術公司是豐田集團、松下集團和三井物產這三家公司把自己持有的住宅類相關公司合併而誕生的公司。目前該公司的三大股東為豐田汽車，松下控股和三井物產。

豐田房屋的前身是豐田汽車在1975年設置的住宅事業部。1977年開始銷售一戶建住宅，2000年開始建設商品樓。2003年，住宅銷售功能獨立出來，成立了豐田房屋。2010年，豐田汽車把所有住宅相關業務都剝離給了豐田房屋。2017年，該公司收購了經營困難的專業住宅公司三澤房屋。豐田汽車發源地和總部是愛知縣的豐田市。豐田房屋從2000年到2018年，在愛知縣的一戶建住宅的銷售量一直是第一名。在豐田總部所在的愛知縣，其影響力可見一斑。目前，豐田房屋也是豐田集團的成員之一。

松下房屋是原來松下集團的一員，成立於1963年。其主要業務範圍也是一戶建住宅。

豐田和松下開始進入住宅業務其實是有類似的背景和考慮的。那就是60年代和70年代，日本依然處在人口穩定增長和住宅不足的時代。房地產市場是一個非常不錯的市場。豐田和松下都是製造業企業，對於房地產業務他們還有其他的期待，那就是對自身主業的促進。消費者購買了住宅，大概率也需要購買代步的汽車。至於松下，一個房屋所有的涉及到電的東西，松下集團都提供，比如，分電盤，螢光燈，各種家電產品。松下房屋建設的房屋，其中能用松下產品的，當然都是用的松下的產品。

上面談到，豐田房屋和松下房屋在2020年合併了。至於合併的原因，筆者分析有兩個。第一個就是日本的住宅市場在90年代以後，是逐步萎縮的。1990年，日本的新住宅開工戶數是166萬戶左右。2023年，這個數字為80萬戶左右。第二個原因是對時代的適應。比如，2020年以後，住宅對應節能化和低碳化的要求越來越高。比如屋頂設置光伏電池，停車場設置充電樁等。這些領域，豐田和松下是互補的關係。

以上的項目的存在，無非是有四個目的，1，通過房地產的經營，擴大營收的範圍，2，滿足豐田集團自身的寫字樓和銷售網絡的需求，3，通過地標建築的存在，從側面維繫豐田的品牌，4，建了房子往往就需要購入汽車，實現房子和豐田車的聯動銷售。

豐田的Woven City會影響到

豐田汽車以後的命運

我們說豐田也在做地產，但是不要簡單的認為豐田也是想多賺一點錢。關於這一點，我們看豐田集團的最新的一個成員就知道。

2018年3月，豐田汽車成立了一個公司叫，Toyota Research Institute Advanced Development。2021年4月，該公司改名為Woven by Toyota。該公司就是目前全世界都在矚目的“Woven City”的具體的開發公司。Woven City中文可以翻譯為織城。

Woven City是豐田目前全力打造的新項目，但是該項目並不是一個簡單房地產項目。該項目位於靜岡縣裾野市。項目的土地是2020年豐田關閉的東富士工廠，土地面積大約為70萬平米，2021年2月開工建設。

該項目的負責公司為Woven by Toyota。為了準確，筆者特意把Woven by Toyota公司的網站上的自我業務介紹的原文複製到了本文。

日文原文為：

ソフトウェアを基盤とした、モビリティの新技術・事業開発

ソフトウェアプラットフォーム Arene OS

自動運転・先進運転支援システム

モビリティのためのテストコースであり実証実験の街Woven City

中文翻譯如下：

以軟體為基盤的，移動交通的新技術和新業務的開發。

軟體平台Arene OS

自動駕駛和先進駕駛支援系統

移動交通的試驗場和實證實驗的城市Woven City

從上述的業務內容介紹我們可以看出，其實Woven by Toyota是豐田集團為了對應汽車行業的智能化而設立的公司。而Woven City是豐田集團技術的一個試驗場和展示場。Woven City是未來的城市和未來的交通的一個巨大實驗室和展示場。Woven City也是一個非常有意思的名字。豐田集團的來源就是豐田佐吉發明的紡織機械，之後還設立了紡織工廠。Woven的名字中豐田的祖業的紡織的意思，同時也有互聯網交織在一起的意思。

有必要在此特別強調的是，豐田家族的傳人也在這個公司工作。也就是目前豐田汽車會長（類似董事長）的兒子豐田大輔就是這個公司的主要幹部。從這個事情可以看到，豐田集團對這個事情的重視。

最近幾年，電動汽車在中國飛速發展，也已經成為了中國的驕傲。在電動汽車領域，日本汽車行業也充分感受到了來自中國的壓力。但是我們絕不要簡單的認為，日本企業在坐以待斃。另外，很多人看到過很多的豐田氫燃料汽車的報導，就簡單的認為，這次豐田又押錯了科技樹。豐田作為全球銷量最多的汽車公司，一直採取的多種路線並行的戰略。事實上，在電動汽車的核心技術之一的電池領域，豐田汽車默默耕耘了幾十年。在固態電池領域，豐田汽車持有大量的專利。

不僅僅是豐田汽車主體，豐田集團的零部件企業都在圍繞智能駕駛在佈局。比如，2018年12月26日，豐田集團的多個企業同時發佈消息，公佈了愛信精機、電裝、捷太科特、Advicx（愛德克斯）四家企業共同成立開發智能駕駛軟體的公司。該公司在2019年4月正式成立，公司名稱為J-QuAD DYNAMICS。其中電裝公司占股65%，愛信精機占股25%，捷太科特占股5%。

整體來講，日本的軟體和互聯網的發展並不如美國和中國。但是這不意味著，日本的製造業企業就不理解軟體和人工智慧的重要意義。雖然慢，但是也都在做。很明顯，豐田的Woven City絕不是一個簡單的地產項目，其背後的軟體系統和自動駕駛功能的開發，才是真正值得我們關注的。汽車行業的競爭是一個馬拉松式的競爭，燃油車領域是歐美先行，日本後來者居上。中國通過電動車實現了換道的趕超，現在其他國家的車企也都在發力電動車。對中國真正的考驗也才剛剛開始。