老挝土地市场管理及发展趋势

老挝2019年最新《土地法》规定，全国范围内的土地划分为以下种类型农业用地，林业用地，建筑用地，工业用地，交通用地，文化用地，国防、治安用地和水域用地。但仍缺乏更为详细的二级分类体系，由此导致土地评估、税费、资本化、规划等诸多后续工作难以开展，不能满足土地市场发展和管理的需要。同时，受宗教等因素影响，土地产权产籍管理不规范，成为制约土地持续管理的关键。

老挝2019年《土地法》明确规定，土地属于国家所有。但实践中却存在农民永久使用、农村集体永久使用两种类型，使用权无年期限制，属于永佃使用权范畴。因此，当地政府普遍将这种永佃权称为私有权，认为存在国有、集体和私有种土地产权类型。从产权类型构成看，在城市地区，的土地都是“私有”，即拥有永久期限的土地使用权在山区农村，农村“集体私有”的土地以人工林为主，这部分土地的规模不大，在实践中政府往往采取措施鼓励农民进行生产经营。相比而言，在平原农区，受佛教信仰环境下的国家松散管制影响，农民多代定居生活所占用的很多土地均为“私有”，一些优质农田、农村宅基地等均属此类，这种产权类型土地规模所占比重较高，估计超过90%。

老挝有专门的司局部门（国家土地管理署下属机构）负责产权产籍管理。近年来，土地登记发证工作已逐步开展起来，但国家对不同产权类型的土地规模、比重及其分布情况尚未完全掌握。其中，对于在解放前属于老挝个人合法所有的土地部分，鼓励换发新地契。

目前，老挝政府土地管理部门已经换发了17万份地契，但具体面积尚未统计，对国家土地和集体土地使用权的发证工作还没开始。这种混乱的土地产权关系之所以能够持久维持的重要原因在于，老挝是一个佛教国度，具有良好的宗教信仰环境，人与人之间比较和善友好。即使农村土地本身没有地契，世代相传生存延续下来，作为种既定事实，也能够持久保持。在产权管理方面，2019年以后法律允许进行土地买卖交易，在国家需要时如建设医院、学校、东盟十国运动场等可以收归国有，并采取货币和土地置换方式给予补偿，直到相关土地使用者满意为止。目前，这种国家收回土地的案例在农村和边缘地区较多。在城市很少存在不配合收回土地的情况，政府从来没有采用强制手段执行收回。今后，随着市场经济体制不断完善发展以及人们产权保护意识增强，土地使用权人尤其城市居民的搬迁工作将十分烦琐，面临很多困难。据了解，这已引起老挝政府的重视。

目前，老挝的土地价格评估工作由国家土地管理署承担，没有专门中介评估机构。一旦地区土地基准价格发生较大变化，国家土地管理部门将成立专门的委员会开展土地评估。一般情况，开展一次地价评估的时间间隔为年。土地评估的工作费用由财政部预算局支付。从评估方法上，一般采用市场比较法和自身经验考察周边基础设施配套情况进行评估，尚没有系统、规范的地价评估方法。从评估对象上看，没有严格区分城市和农村土地评估。在城市，由于国家占用土地案例较少，土地市场交易量不大，只能参考一年内的交易案例进行评估，缺乏现实性和科学性。如万象市，一般以地上建筑物的价格为基础，对城市土地价格评估进行修正，预期每期土地价格增长不会超过。在农村，以市场交易价格为依据，由镇长、村长和农民参与开展调查，尽可能考虑基础设施因素对土地价格的影响，进行评估分析。

由于土地市场尚处于培育阶段，老挝的土地收入仅占全国财政收入的，这也是目前政府计划加快推进土地资本化的重要原因之一。目前，老挝涉及的主要土地税费类型包括土地使用税、土地出售交易税按交易额的收取，其中包括土地登记、服务费等、土地使用租金、有关罚款、土地用途变换税、工作人员的服务费等个方面。从收取管理方式上看，从建立土地管理署后，土地交易等有关收入由下属土地管理部门收取，然后交给国家财政预算部门具体按照老挝的《土地法》规定进行征收管理。由于面对国家财政紧张的局面，在某些情况下土地管理部门可以通过提出申请的方式进行预留。土地税费收取的标准、分类、依据不完善，管理体制不科学，是当前土地税费管理面临的难题。今后计划学习借鉴中国的做法，归并土地税费类型、明确税费标准，采取收支两条线的方式规范税费管理，不断提高国家财政收入。

老挝的土地使用制度正处于有偿使用起步阶段，主要采取租、税、费多元方式体现，距离土地资本化科学管理的目标尚有很大差距。具体做法包括外国公司使用国家建设用地主要采取协商方式租赁取得，一般工业用地租金为1-6美元平方米/年此外，国家财政部门还征收一定的营业税、利润税等。本国企业生产建设用地管理执行同等政策。针对当前农村建设房屋需求加大、农田占用速度加快的现象，国家通过征收农民一定的土地使用税，进行严格调控，不同地区农用地有偿使用采取差别化管理。例如，在万象城市里面的农村土地使用税4.5万基普/公顷，在一般农村地区为2万基普公顷。农民在自己的地里盖房占用农田要收取3万基普公顷的费用。

总体上看，老挝目前土地市场管理尚处于起步阶段，土地资产与资产化管理还缺乏统筹协调，市场管理的空间潜力较大。