今日，香港上市的中国中部地区著名产业园区提供商武汉光谷联合集团，股价飙涨了28%，博得了整个资本市场关注的眼球。
在中国产业地产大潮整体衰退，一筹莫展之际，为何光谷联合能在此时股价飙涨？值得业界关注。
我认为，这样的局面来自于三个方面，第一是受益于9月24日国务院、国家发改委联合发布的《深化科技体制改革实施方案》，该方案涉及面广泛，力度空前，科改势必会给予产业园区更多的融资优待和政策照顾，对产业园区是重大利好。第二，是来自于公司经营业绩的提升；第三，是对前期港股超跌的一次估值修复。
从公司估值上看，即使今天大涨过28%，光谷联合的市盈率也只有5倍，市净率只有1.08倍，股息率将近4%，虽然港股市场整体估值偏低，交易远没有A股活跃，但无论从角度看，香港市场对该公司的估值都偏低。
翻看2015年光谷联合披露的中报，让我大吃一惊。2015年上半年，公司业绩较2014年同期上升42.5%；实现销售签约面积约9.6万平方米，较2014年同期增长45.1%。这样的业绩增幅，在白银时代的中国房地产界非常少见，基本可以赶上线上帝国阿里巴巴的业绩增速。
具体该公司今年战略上和基本面发生了怎样的变化，以帮助企业录得这样的业绩收益？在此跟业界做一个简单的介绍。
一、起家于高科技产业园，将武汉这片创新热土作为自身大本营
作为起步于中国中部核心城市武汉的光谷科技园，其发展科技园的定位发展就依托于武汉这个中部最大的科技中心城市。这里集结了中部地区最优质的大学和最强的科研力量，在前些年的推动下，逐步将业绩布局到了青岛、合肥、沈阳等多个省会城市，开始了全国化的布局之路。
我们在看一下光谷产业园的业务模式：
从上图可见，光谷联合作为一个传统的产业地产公司，物业开发和提供硬件服务设施是其老本行，而物业销售也是其前期盈利的主要来源。
产业地产的硬件产品研发和开发建设，这是传统的地产课题，只不过其客户对象从普通大众、商户变成了企业主。研究他们的空间需求和配套服务需求，这些专业是一个产业地产商的立家之本。但我看产业地产公司，更看重的是其后期的营运服务。
二、管理服务水准高超，构建了全产业链服务体系
中国房地产进入存量市场时代，营运能力已经成为未来投资开发的核心价值。而光谷联合的战略精彩之处，不是其产品开发能力，而是其今年不断创新迭代的运营管理能力。
万达、红星美凯龙、万科等当前商业及地产界的大型龙头公司在做重资产的同时，都在布局轻资产的扩展路线中。一般情况下，上市公司作为一个行业的翘楚，普遍具备了同行公司所没有的产业整合实力，因此，可以提供更加多元化的整合服务。他们有资金、有品牌、有技术、有信誉，从而构成了高高的竞争壁垒，让同行对手无法超越。
我们来看光谷联合的轻资产战略。
光谷联合纵向一体化运营体系的最大优势在于旗下31家附属公司的分工与合作，为客户提供从设计到建设开发再到运营等的一站式服务，每项服务都有专门的附属公司，并将这种运营模式复制到目标城市。
我们来具体看一下光谷联合的服务模式。
由上图可见，光谷联合的轻资产服务已经包含了策划咨询、设计、工程管理、电子商务、物业管理、互联网服务和项目管理等多专业的服务门类，基本在产业园区的产品价值链上都有所覆盖。
但更精彩的地方还在于光谷联合最近做的一系列变革。
三、由单一的产业地产服务转变为“空间+创投”模式
2015年，公司披露的中报显示，集团加快落实业务转型战略，积极以“空间＋创投”模式发展创业投资孵化业务。线上运行“万众创客联盟”创业服务平台，线下在所属园区加快布局“OVU创客星”创业孵化平台，为创新企业提供融资、创业指导、增值和网上推广等系列综合化服务。本集团于青岛光谷国际海洋信息港和武汉创意天地内的“OVU创客星”已投入使用，已有多家初创企业入驻。
四、股权投资步伐加快
同时我们发现，集团向武汉擎木创意科技有限公司注资占股67%，构建O2O互联网服务平台，专注线上线下装饰、装修业务。向武汉十一平米科技有限责任公司注资占股35%，专注在线线下汽车的后市场上门保养业务。向武汉慧联无限科技有限公司注资入股参与物联网基础设施建设。
五、基金投资平台开始搭建
于报告期间内，本集团设立光谷联合产业投资基金作为投资平台，初期计划投入一亿元人民币，专注投资高科技产业和高回报创新创业项目。目前重点投向生物医疗科技、高端智能设备制造、光电通讯、互联网＋、新能源和节能环保等新产业，增加本集团业务与新经济的关联度和粘连度。
六、节能环保服务成为新的业务增长点
除了产业园区的主业，公司在环保产业里也有了脚踏实地的发展。公司年报显示，本集团的DHC节能环保业务以节能环保为目标，符合国家能源发展节能优先战略，业务发展迅速，将是本集团未来业务发展的重点方向。本集团的DHC业务将以市场为导向，不断开拓第三方市场，采取加快与目标区域优势企业形成战略合作的方式，迅速占领国内DHC建筑节能环保市场，目标成为该市场的领先者，为提高建筑节能效率和减少碳排放做出本集团的贡献。
作为业内领先的高科技产业园服务上，光谷联合的业务模式已经布局成“开发+管理+投资”的服务集团。新型的高科技产业的平台化企业模式已经成型。在中国经济转型升级的当下，布局在一二线城市核心地区的高科技产业园区必将成为政府关注的重点。因为这里将汇聚中国最优秀的人才、技术力量，也会享受独有的政策优惠，同时配上如火如荼的资本市场的投资孵化，这里代表了中国新经济的重要战略腹地。来源：房地产观察家，作者：邹毅
