在日本，工业地产（日本人称“工业团地”）包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、科技园与科学城房地产、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型、通用型工业地产）等。据不完全统计，到目前为止，日本共建有各类工业园区（工业团地）4591个。这些工业园区按兴办主体分，由国家地域公团和企业立地指导中心建设的有47个；由地方政府或政府主导的有关财团兴办的有941个；由民间企业协同组合兴办的有3603个。按产业类型分，根据国家地域公团和企业立地指导中心提供的资料分析，工业园区内制造业占83.4%，非制造业占16.6%。
日本工业地产的开发模式
日本工业团地（工业园区）的发展起步早，无论是在团地产业模式的开发、园区工业模式的发展上，其工业地产都有许多经验可以借鉴。
1、硅岛的科学园模式。是指九州第一大城市福冈，在科研机构聚集的地方设立“硅岛科学园地产基金”。这种园区一般位于大学、科研院所比较密集的地方或中心城市，通过大学和科研机构的支持，园内进行良好规划，医院、博物馆、住宅区一应俱全，且特意不留空地做广告牌，只做赏心悦目的绿化设计，减少入驻园区企业的科技开发风险，并对具备一定技术含量和市场前景的中小企业进行扶持和培育。因此，硅岛科学园模式在日本已经成为工业地产经典的开发模式被普遍采用。
2、筑波的科学城模式。是指日本为提高本国的科技水平而营建的科研机构和大学集结地，最大限度地实现图书、文献、情报、计算机等设备和服务设施的共享，并依托科学城建立工业园区、转化大学和科研机构成果的筑波科学城发展模式。筑波科学城是世界上最著名的科学城园区之一。日本政府在20世纪60年代为实现“技术立国”目标，通过了“高技术工业及地域开发促进法”，由首相办公室的“科学城推进本部”统一领导科学城的建设，其土地开发和公用设施建设项目由三井住友等房地产开发集团负责；科研和教育机构由建设部地产处负责；建造和管理道路、公园和商业服务设施则由筑波新城地产开发公司负责。开创了科学工业园区建设的新模式。至今，日本筑波科学城模式依然不乏参考价值。
3、丰田的技术城模式。丰田的技术城模式是指在一定范围的土地上吸引尖端高科技产业、研究机构的人才定居而形成的城区，不单纯以追求高科技企业和研究机构的集中为目的，而是追求高科技机构的高科技人才长期定居，从而形成长久的人才聚居效应。
从20世纪50年代中期到70年代初期，是日本工业发展的顶峰阶段，同时也是日本城市化进展最快的时期。日本政府颁布了《国土综合开发法》，对国土的开发利用进行全面规划，以提高土地资源的利用效率和合理安排产业布局，保障工业化与城市化的有序、高效进行。此时丰田总部与爱知县的一处小镇签订了成立技术城的合作协议，并共同负责规划、发展、兴建、销售及管理项目。这又诱致了一大批配套企业乃至产业的诞生和一些相关产业的迁入，使得丰田公司的汽车产量10年间增长了近20万台。1959年这个小镇更名为丰田市。如今，丰田技术已经与这个片区、这个城市融合成一体，成为世界知名的汽车技术城。
4、九州的加工区模式。是指园区产业衰老或不进行科研开发工作，通过集中本地以及周边地区的优势加工企业，或利用既成的外来高新技术成果，生产高新技术产品形成的加工产业园区，例如日本的九州加工区模式。80年代开始，日本政府采取了一系列工业地产政策和相关产业配套措施，加快了对九州老工业基地的改造。经过20余年的改造，九州经济成功转型，产业结构实现了从重化工业到以加工工业为中心的转换，并成为日本高科技产业、新兴工业的主要基地。
5、阪神产业带模式。是指由若干规模较大的各类科技园区、工业园区和科研机构、企业群体连成一片所组成的产业地带，往往没有具体的边界或区域界限，一般分布在较广阔或狭长的地带，如日本的阪神产业带模式。阪神产业带以大阪和神户为中心，北部产业带有淀川通过，水源充足，很早就建成了纺织、染料、油脂等工业；东部产业带是金属加工和机械工业，并建有玩具、服装、化妆品等小厂；西部是重、化学工业集中的临海产业带，沿大阪湾分布，主要有造船、钢铁、车辆、机械和化学等大型工厂。现在各巨大产业带间呈现相互衔接、归并、融合的趋势。
日本工业地产的发展策略
日本在工业化与城市化的进程中，政府对于工业地产的发展给予了全方位与多方面的引导与支持，其采用的策略有：
策略一：“科技立国”的政策法规。法律法规是保障和促进工业地产发展产业园区建设的重要条件，许多国家都很重视这一点。从上世纪60年代开始，日本决定从“贸易立国”转向“科技立国”，强调基础与应用研究，政府从政策、计划、财政、金融等方面，对发展工业应用新技术，尤其是对高新技术大力引导和支持，开始兴建科学城、科技园与工业园区。在工业化与城市化的直程中，日本政府颁布了《都市计划法》和《农地法》。同时对于工业地产与城镇建设结合、大企业与中小企业互联的优势倡导，1973年日本政府又重新颁布了《中小企业基本法》，不仅对大小企业互联重新进行了定义，日本政府又在1974年将所属9个部（厅）的43个研究机构，共计5千余家中小企业迁到筑波科学城，形成以国家实验研究机构和地方与民间企业合力创新发展的科学城模式。同时，还通过立法等手段，采取多种优惠政策和措施，对园区建设与整备计划、房地产租赁、设备折旧、税收、信贷、外资引进等多方优惠，有力保障和促进了工业地产的产业园区发展。
策略二：主体企业引导产业链。指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如丰田市技术城园区，曾经是日本蚕丝之乡而衰退的举母镇，由于丰田公司的总部与生产基础入驻后，吸引了500多家同类中小企业入驻，成为与德国汉堡、美国匹兹堡并列为著名的世界汽车文化城。
策略三：集成本地特点优势。如筑渡科学城的巨大成功，曾使许多国家和地区竞相仿效，开发电子信息业。但是，筑渡科学城管理者在这场模仿热中很快悟出，不顾本国和本地区条件都去研究开发电子信息产业必遭失败。只有根据本国本地优势，从一个或几个高新技术领域和项目去研究开发，并形成具有竞争力的高新技术产业才是建设科学城的上策。根据本地优势及国内外环境条件，筑波选取高能物理、生命科学、材料科学等领域以及化工、机械、电子、气象和环境等部门进行多学科多行业的优势集成，综合地进行研究开发，成效极大。
策略四：挖掘合适的跨国企业。名古屋大学工业经济学教授山田弘一说：“如果仅仅等待本国的企业来投资工业地产并进驻工业园区，是无法在国际竞争中取胜的。”因此在东京工业园区发展策略的方案中，一直积极通过海外企业座谈会等，提高跨国企业对日本的兴趣，让跨国企业认识到在日本经营工业地产层面与工业园区是海外进驻地的候选地，实施日本最具有魅力的地产与产业营销。随着半导体产业繁荣发展，IT相关产业的研究机构、开发基地不断聚集到九州，先后有德国国立信息处理研究所（GMD-Japan）、英国克兰菲尔德大学日本中心等世界性研究所和大学先后落户九州，甚至美国德克萨斯仪器公司和仙童公司也将其集成电路工厂建在日本。
策略五：统一规划基础建设持续发展。新建的高新技术园区多数基础设施薄弱，城市功能不全，生活、工作诸多不便，影响其发展。例如筑波科学城建设开始近10年内基础设施不健全，使不少科技人员相继离开。政府便加大投资，对城区的水电、交通、通讯等基础设施进行统一规划和建设，并在人口、资源、环境等方面注重统筹协调。另外，还颁布了《私人部门资源利用法》等法规，对资源合理开发利用、环境保护等问题加强管理，同时高度重视城区市政、住房等社会整体发展的综合考虑，保证了科学城的持续健康发展。
日本工业地产的发展趋势
筑波大学尖端跨学科领域研究中心负责人佐藤英太郎指出：“如今，全球化和信息化使得地理优势逐渐丧失殆尽，经济的发展速度赶不上雄心勃勃的新型发展计划，而日本市场上的产业群体已经占据好地段，今后工业地产舞台上的主旋律是‘需求稀缺’——不仅仅是对工业地产的需求，更是对服务的需求、市场的需求和发展的需求。”满足了“需求稀缺”因素，才能制造卓越的产业地产发展模式，才能迎合未来的工业地产发展趋势。
趋势一：发展国家战略特区。最近日本政府从全国240多个工业地产与产业园区申报方案中，选出“环首都经济圈”、“关西经济圈”、冲绳县、新泻市、兵库县养父市以及福冈市等6处作为“国家战略特区”。并计划今后在每个特区设立地方政府管理机构与民营企业之间的例会制度，共同商讨工业地产与产业园区具体放宽管制的内容。特区将在指定的行业范围内推行工业地产制度改革，通过放宽产业园区管制，让强势领域更强，以促进日本经济的整体发展。其新推的六个“国家战略特区”，主要致力于一些没有开放的领域，包括农业工业化、医疗产业化和国际产能市场等。
趋势二：转变以消费为中心。在以投资为中心的今天，重视转变工业地产以消费为中心的“市场”。如东京为迎接2020年奥运会，除了将放松城市工业地产管制的建筑容积率之外，还将积极调整外来企业人员的居住政策；还有北海道计划增设的“特色产业带”都是在工业地产中寻求消费元素，通过特色资产流转，拉动地区消费流动，最终实现工业地产的良性循环发展和闭环发展。
趋势三：综合性工业商务地产。经过20年的发展，日本的工业园区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分工业园区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。工业园区在日本的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流、物流、信息流、资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，工业地产走产业型新城的道路是最佳的选择。由于工业地产与城市化发展的必要性以及城市发展与产业结合的必然性，其主要发展形态将包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性工业商务地产。
趋势四：转变虚拟网络为特色产业。工业地产必须以促进实体经济发展为己任，没有实体经济支撑的产业地产是无根之木，工业日本工业地产开发商Mitsubishi estate（三菱地产）总经理上田宏观里认为：在信息化高速发展的今天，工业地产必须重视能够对实体经济发展起到巨大催化作用的互联网经济，尤其是电子商务的巨大推动作用。多个电子商务巨头已经在全国各地规划自己的电商园区，相信未来数年内，以电商为龙头的互联网经济，将对日本工业地产形成巨大推动。
趋势五：发展庄园工业地产。以农业现代化，转变传统农业为以健康食品为契机的庄园式工业地产与产业园区。日本政府在“国家特区”的战略中，认为以农业现代化推动农村产业化是工业地产发展的巨大市场机遇，以健康食品与特色农产品为契机的“庄园工业”推动地产与产业已经被北海道、冲绳与九州等庄园巨头开始采用。又如新泻市计划通过全市区农业用地集中化、扩大企业准入范围等措施来强化庄园工业地产的经营平台，以推动农产品生产、深加工、销售等各环节的一体化产业工作。东京大学产业经济学家下地生一郎指出：“我们要抓准‘庄园工业’这一契机和发展趋势，就能在工业地产的未来发展中有所收获。”
趋势六：投资回报相对稳定。日本是一个人多地少的国家。随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，日本政府对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。东京工业大学产业经济学教授小田浩二认为：“市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，由于日本政府开始重视发展国家战略特区、综合性工业商务产业、网络特色产业与庄园工业等新趋势，工业地产需求将会更强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。”随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
趋势七：重视工业地产生态问题。日本倡导的生态工业地产与生态产业园区，是以建设资源循环型社会为目标，在发挥地区产业优势的基础上，大力培育和引进环保产业，严格控制废物排放，强化循环再生。日本政府从1997年先后以《都市计划法》、《工场立地法》、《河川法》、《防止公害协定》等各种法律文件作出明确规定：企业在选择落户地域时必须把生态环境作为其首选目标。截至2013年10月，日本先后批准建设48个生态工业园区。但是到目前为止，日本共建有各类工业园区4591个。因此重视工业地产的生态问题是现有工业园区与未来产业发展的重要趋势之一。
来源：新华网产业园区
