本文根据光谷联合董事长黄立平在中期业绩发布会上的答记者问整理。
大家已经知晓的产业地产公司实际上他们的规模扩大大部分还是靠住宅，无论是大家看到的像华夏幸福、亿达，还是前不久刚上市的，包括北科建等公司，他们的住宅在里面占的比重都很大。
通过今年上半年可以进一步说明，我们现在周期性的规律，在产业园领域里面影响明显不如住宅和商业地产那么大。
公司今年有一个非常重要的调整——从过去以销售性物业经营为主的模式调整为销售性物业和投资性物业结合的模式。光谷联合希望在明年投资性物业能够占开发规模总面积的10%，能够在三年左右的时间达到15%。
客观地讲我们也听到过关于一些做住宅和做商业的公司想往产业地产转的信息，但是我们在所在的几个城市来看，至少没有明显感到有这样的变化。同时，对于产业地产这个领域而言，希望对需求的把握始终成为我们的优势。
所以别人怎么做我们除了关注之外也不能左右，但是希望我们自身能够真正把握未来市场发展变化的规律，能够始终走在前面。总体上产业园这个业务，从最近很多找光谷联合来探讨合作的企业认识状况来看，不做两三个项目是很难真正把握的。
因为相对而言住宅和购物性的商业地产，以及普通写字楼的规律还是比较容易把握的。产业园面对的是不同的产业，不同规模的企业，不同类型的业务，所以我们一直坚信的是这个规律不能简单地复制，所以学也不是那么容易能够学得非常到位，这对我们来讲还是会有几年保持优势的机会。
企业规模增长和可持续发展的平衡，坦率的讲这也是光谷联合现在头疼的事情，怎么解决可持续性，规模增长，以及我们的经营特色，商业模式的不断进化，这几个关系怎么匹配。
实事求是的地讲，产业地产目前还没有找到一个高速度增长的规律，原因是不同的产业在不同的城市的发展规律是不一样的，所以盲目地像住宅一样去做风险就比较大，所以到目前为止我们没有这样做过。
大家已经知晓的产业地产公司实际上他们的规模扩大大部分还是靠住宅，无论是大家看到的像华夏幸福、亿达，还是前不久刚上市的，包括北科建等公司，他们的住宅在里面占的比重都很大。
我个人不太主张靠住宅成为产业地产规模扩大的业务支撑，但是我赞成用产城一体的模式，在合适的项目里面把产业园的主体系统和一些生活配套项目进行整合的模式。未来我们在湖北和黄冈的项目会做一个尝试，也希望这样的综合业务模式能够在更多的城市里面推行。
这个模式的基本规律是住宅还是占到整个建设规模的30%左右，但是住宅是纯销售型的产品，所以它对现金流有一些帮助。但是它现在要解决的问题是产业发展和城市发展的节奏和顺序，究竟哪一个在先，这个关系怎么处理。
比较容易的方式是住宅从住宅方面考虑问题，公司根据城市需求去供应住宅，产业作为产业来考虑问题。但是这个模式不是最好的匹配，我们现有的项目也给了我们一个经验，凡是产业园发展好的，产业和人员聚集质量高的，周边的住宅无论是出租还是销售都是非常好的，但是他又有一个滞后的效应。
所以对光谷联合来讲比较为难的就在于，上市以后，投资者对我们业绩增长和规模扩大的期待，还有我们按照业务本身内在需要去掌握这个节奏之间会有矛盾，所以这个需要我们兼顾好。
既要满足投资者对企业规模扩大的需求，同时光谷联合也要把握住自身业务内在规律，不要因为规模扩大的要求把路走偏了。
光谷联合始终不愿意做的一件事是说的是这个事，干的是那个事，最后深入探究你真正的主体业务和你所标榜的事情不是一个事。
光谷联合希望探讨一个为中国产业转型升级的一种房地产服务模式，这是公司希望做的事情，也希望在这件事情上成为一个开拓者，能够走出一条路来。
所以光谷联合就不能过多地寄希望于通过住宅来扩大我们的规模，更何况我们认为一个新的商业模式和细分市场反而是可持续的，所以不能用过去成长的房地产企业模式来成为我们要走的路，我们希望找到一个新模式。
比如说公司希望把技术服务作为我们未来一个非常重要的立足点。服务型的地产开发企业，不是简单的销售型的地产开发企业。以解决问题为出发点，提供解决方案和全流程的服务为我们业务的立足点，我们觉得这种模式它的生命力会更强。
首先是综合性能力，然后是比较准确的定位，再就是服务模式创新。所以光谷联合会兼顾规模扩大的需求，以及走公司业务成长的路，把这个关系处理好。
目前，光谷联合比较关注的是整个产业发展需求状况。
从内地最近两年的情况来看，非常明显的一个特征是文化创意产业的需求在明显增加，这里面既有中小企业的，也有成规模的大企业，总的资金往文创这个领域流的比较多。包括新组建的公司，过去公司的改组都有不动产的需要。
健康医疗是伴随着医疗体制改革的，在国内比较有大前景是这么几类，一类是康复性的医院，一类是专科医院，还有一类是和养老有关联的综合性医疗设施。
这里面有两类投资者目前都是我们的目标客户，一类是从制药企业转型发展健康医疗的，一类是保险公司，他们都有资金的条件，他们也有产业的关联度，但是他们缺乏开发的经验。
一方面我们在现有布局的园区里面能够兼容这种技术性服务的业务，另外一方面也可以为他们提供专业服务，这也是光谷联合现在想瞄准的一个方向，很快我们会成立一个专门的团队来提供这个服务。同时，现在找公司合作的有好几家这类机构。
受益于经济结构的调整和转型，新型城镇化这些大的竞争，工业从东部往中西部转移，在这方面我们会比较关注。现在城镇化没什么可行的模式，我想来想去就是光谷联合这种联合科技城模式。有产业，有住宅，有商业，产业为主，这条路是比较好。
无论它是什么用地性质，我们都是把它叫做产业园项目。因为光谷联合在做产业园时坚持的一个理念是在这个区域内形成产业集群发展的目标，即同类型企业聚集在一起的目标。比如说像现在武汉的创意天地项目，这里聚集的是文化创意设计类公司和工作室。
我觉得不同的地方有不同的做法，资源结构不一样，政府的政策导向也不一样。完全不可做的、不可为的地方并不多，深入下去以后都可以找到有作为的地方。
比如说合肥，公司还是很看好，合肥这个城市规模尽管是不到武汉的一半，武汉今年GDP过万亿，合肥今年还达不到5千亿，但是它仍然是有增长潜力的，他更靠近长三角，会有一些服务业务往那边转移。
来源：优园区
