现在的问题是，很多人对产业园区的理解过于简单化了，认为开发跟运营是两回事，认为运营的能力是可以脱离开发的。我觉得这种理解是不专业的，没有丰富开发经验的运营，其实是很难落地的。我们现在也觉得最宝贵的人才，或者说最重要的专业能力是在专业化基础上的综合能力。
如果没有项目策划的过程，那建设过程就会存在问题；如果连建设过程都有问题，那又怎么会有成功的运营呢？就好比领导拍板了，投资主体就去找建筑师，房子做好了才找人去运营，这样的一个逻辑一定是会失败的。所以我们现在强调运营先行，要站在运营的角度来进行策划。
首先要把一个产业园区建设过程中应该有的功能、结构、形态和应变策略都想清楚后，再来指导设计。但这样的设计在建设过程中还要能够动态地适应不同的需求，并及时调整和变化。所以运营是贯彻在产业园区全过程的。但是现在大多数人都对运营有一种误解，认为运营好像就是卖房子、租房子，或者只到物业管理这个阶段，这是错误的。当建设开始的时候，运营就已经做了一大半的工作，这才是一个符合市场需求的建设逻辑和运营逻辑。
我记得“P+EPC+O”模式，最早也是由中电光谷先系统提出的。但目前行业内，部分企业对当前市场的理解存在一些误判，都开始进入轻资产服务领域，并尝试借鉴这一模式。在实际观察中，我们发现一些企业虽然也宣称可以提供“P+EPC+O”服务，但其操作往往呈现碎片化：前期可能仅提供策划报告，EPC环节或有缺失，后续招商和运营也常常未能有效衔接。尽管说法相似，但实际执行体系与中电光谷存在显著差异。
中电光谷的核心优势在于，其构建了一个完整的内生体系——在整个“P+EPC+O”流程的每个环节，都设有专业化的实体公司进行支撑。这些实体既相对独立，又能在统一的系统内高效协同。这是否构成了中电光谷的关键核心竞争力？相较于仅具备单点能力的企业，这种对全链条系统的深度整合与理解能力，是否正是差异化优势所在？希望听听您对此的分析。
这需要从两个方面来谈。首先，有一个核心理念是我们始终没有改变的，无论是从理念认知还是方法实践的角度来看，我们始终强调“全过程”与“全生命周期”。所谓“全过程”，是指一个项目从策划开始，经历设计、建造、运营，直至管理服务的完整链条；而“全生命周期”，则是指建筑从建成投入使用，甚至经历一轮或数轮功能与空间的调整更新，贯穿其整个存在周期。也就是说，在项目策划与设计阶段，我们就必须具有穿越周期的前瞻性思考。
我们观察了欧洲的工业化进程，也研究了美国、日本以及我国自身的工业化实践，从中既看到了诸多经验，也发现了许多问题。工业类建筑能否真正实现穿越周期？近二十年来，无论是绿色建筑、可持续建筑，还是可持续城市的理念，大家所强调的核心都是——建筑的生命不应因经济形态的变迁而轻易终结。从这个意义上讲，全生命周期所涉及的问题非常广泛。具体来说，我们需要洞察每个时代的不同需求。例如，早期我们面对的情况是：国有资本需要进行投资，但同时又需要专业化的服务支持。那么，如何提供服务？又如何对项目整体负责？
在这一过程中，存在诸多行业壁垒，包括技术壁垒、资质壁垒以及人才壁垒等。要打通这些障碍，就必须具备相应的能力。举例来说，若要介入设计环节并在其中体现专业服务，就必须拥有建筑设计资质；若要在更前期的阶段参与，可能需要城市规划资质；而如果要参与建设环节，则须具备工程建设资质，其中还涉及诸多专项资质。只有通过实际项目的积累，才能逐步建立这些专业能力。在过去二十年中，我们正是在不断实践中，逐步构建起覆盖多领域的专业能力体系。没有这些能力作为支撑，便无法真正参与到全过程的建设与服务中。如果只会招商，那显然是不够的。如果只是找一家或几家合作单位来协助做建筑设计、工程建设，那么其中涉及的协同配合，包括内部以及与合作方之间的利益结构设计，就会非常困难。
因此，具备多专业整合能力是一种硬性条件，这种能力不是凭空建立的，而是需要长期积累的过程。我认为，要想胜任这类工作，首先至少需要十年的积累。其次，必须是综合化的能力。因为客户所面对的问题是综合性的，不是单一学科或某一专业领域能够覆盖的。比如，这是不是一个产业规划问题？是，但绝不只是一个产业规划问题。是不是城市规划问题？是，但也远不止城市规划问题。是不是建筑设计问题？是，但建筑本身并不能完全决定园区的品质，它还包括建设管理、成本控制等方面。但仅有这些也还不够，还需要产业组织能力。卖房子的能力是否等同于产业组织能力？并不是。租房子的能力是否等同？也不是。我认为最高的境界，是不依靠卖房或租房，而能够将重要项目在合适的区域落地，并助力企业在此成长、创造价值，这才是真正有意义的结果。
那这个时候我们凭什么能够组织这些产业？这也正是我们当前在深入研究和探索的核心问题。今天我们虽不展开讨论，但必须指出，这个行业竞争力的关键，就在于产业组织的能力。如今我们可以通过技术手段，了解某一区域范围内，不论是一公里、十公里还是一百公里的企业分布情况，也能进一步分析供应链体系或某一行业的企业布局，但这并不代表我们就具备调动资源的能力。如何构建这种能力，如何将资源调动与空间发展有机结合，正是推动行业进步的核心所在。
因此，回到你刚才提到的问题，对我们而言，我们是在实践过程中，从实际遇到的问题出发，寻求解决方案，并在解决问题的过程中不断总结经验、发现普遍规律和本质现象。进而，我们尝试识别这些现象背后的趋势，做出一些前瞻性的安排，从而更好地把握未来，不受过去的拖累。我们现在这个行业的问题是，很多人的思维还在过去，但是面对的却是未来的挑战，这样的一种差距当然适应不了新的发展需求。
（本文节选整理自《园区talk》第二期内容。）
文字整理、责编 / 谢清宇
