经典而优秀的园区应该具备哪些素质呢？
我们认为最最重要的还在于产业，好的园区一定是让核心产业持续成长和升级。
这和商业地产类似，一定是消费品类不断优化，总消费额不断提高，租金水平不断提升，这个项目的资产价值才会不断增加。可能一个园区一开始运作时只能捡到篮子里就是菜，出于短期业绩和应付政府考核的目的，一些不符合园区定位的产业也会被招进来，整个园区产业布局和组合显得杂乱无章。
但随着园区不断运营，质素较差的产业，无法很好融入园区、融入集群和成长不良的产业都会被淘汰出去，原有的核心产业不断成长，在原有基础上进行产业的集聚与升级，逐渐形成一个园区的核心优势。
产业的不断成长升级，带来的是这个园区本身价值的提高，对于人才、商业、配套服务商的吸引力提高，整个园区的氛围开始步入成熟。这时，此前的提前规划就显得非常重要，如新加坡城市规划的“灰地”，必须前瞻性地预留出一些产业和配套用地，便于进行升级优化。这就是为什么新加坡以及主要学习其模式的苏州工业园能够数十年不更改规划。
园区成熟的标志，在于园区盈利走向正向循环。无论是园区的产业、配套、服务还是园区的商业住宅等都有很好的盈利曲线，整个园区成为一个整合平台，整合最好的资源和模式为园区的人与产业服务。
园区的运营者在步入成熟阶段后，甚至能够摆脱早期的被动，有意地引导产业的发展、优化与升级，捆绑产业、投资产业、孵化产业，让自身享受产业成长升级本身带来的红利，而不仅仅是由此导致的土地与物业的升值。在这一点上，美国硅谷是最好的例证。
在产业持续成长、配套规划完善、盈利正向循环这三大核心因素之外，才是一些较为重要和次要的因素，比如人力基础的扎实、智能化的服务、优美和谐的环境、个性化的建筑形态等等，但一定是以上述三个核心因素为基础来延伸的，否则就是本末倒置，无源之水。
我们所评出的这些园区，并非完美无缺，因此我们只用经典，而不用“优秀”，在中国产业地产历史上，这些产业园区由于其特殊的成功甚至传奇的色彩，必将留下浓重的一笔，其所包含的宝贵经验与教训，值得产业地产行业铭记和借鉴。
1、苏州工业园区
中国智慧产业新城的最高典范，两国戮力合作的结晶，20年的辉煌之后，仍在不断进步中。
2、大连软件园
虽得益于特殊的天时地利人和，但园区模式、发展理念、服务精神、产城融合方面都堪称经典。
3、廊坊固安工业园
市场化产业新城的范本之作，充分利用了北京产业外溢的良机得以迅速起飞，由一家民营企业筚路蓝缕10年磨一剑，仍在快速发展和升级中。
4、深圳平湖华南城
另一个特殊时期的成功产物，造园者的实业经验和前瞻眼光值得研究，目前在电商和物流方面仍在继续探索。
5、中关村科技园
中国“硅谷”，第一个国家级高科技园区，科技成果转化、电子信息产业孵化成长的摇篮，联想、方正的诞生地，目前正在不断扩围输出。
6、武汉光谷软件园
政企联袂的力作，中国光谷的标志性项目，创新氛围和园区服务都有自身特色，对接新三板后进一步加分。
7、深圳福田天安数码城
开创了中小创新型企业集群生长的产业综合体先河，中外合资的经典项目，完善的服务体系和产城一体化较有特色。
8、廊坊龙河高新区
仅次于固安工业园的廊坊第二大产业园区，同样是市场化和承接北京产业转移的胜利，逐渐步入成熟，进入第二个发展阶段。
9、上海张江高科园区
高科技企业集群孵化的标杆园区，如今仍在不断扩围输出，成为上海乃至全国的旗帜性科技园区。
10、上海漕河泾科技绿洲
具有典型欧美范园林特色的科技“园中园”，识别度强，成为漕河泾产品最核心的经典系列。
来源：优园区
