01
减少土地资源粗放配置是大势所趋
众所周知，为了角逐激烈的地区间竞争，地方政府偏好通过低价格、大规模的工业用地配置来吸引工业企业进驻，以期在固定资产投资规模、政绩考核评价与长期税源预定上占得先机，但这种模式效益堪忧。大中城市产业聚集区，普遍存在工业用地产出效率低、闲置比例高，建设形象不符合城市面貌要求的问题，“一企一围墙”，割裂城市空间，导致公共空间形态差利用效率低下等问题。近20年，伴随专业产业园区建设的兴起，这种现象虽然有了显著改观，但以土地资源招商引资仍是地方政府经济工作行为方式的主流。
从实践的角度看，提升土地资源的配置效率，可以从下列事项着手：
第一、标准地配置方式。“标准地”是近年来工业用地配置模式的重要创新，配置标准正在不断规范和完善。就“标准地”而言，自浙江德清于2017年推出全国首块“标准地”以来，这一以“带条件出让”为中心的配置新模式便受到广泛关注，且在浙江、上海、广西等多个省市区试行及推广。以上海为例，2019年7月第一批“标准地”在上海市土地交易市场挂牌出让，上海产业用地资源配置和利用进入以质量为先的新阶段，“标准地”成为上海引导产业精准布局，提高产业用地集约利用水平，加强产业用地评估和精细化管理的重要手段，这种出让模式改变了过去政府和企业先洽谈后定位的产业用地出让模式，将标准制定移至洽谈前，通过设置合理的土地出让条件和指标，既公开透明，又利于进一步提升产业用地利用效率。以税收作为供地条件和对赌标的有利于减少供地的盲目性，但对赌条款设立容易执行难。
第二、减少向中小企业项目直接供地。多地出台政策明确规定不向低于一定规模的中小项目直接供地。比如江苏印发“推进工业用地提质增效实施细则”，明确规定“用地规模小于1.5公顷且适宜使用高标准厂房的工业项目，原则上不予单独供地”。未来各地可以根据自身实际，设定单独供地门槛，比如凡由地方政府直接招商项目，用地规模在200亩以上的，可由地方政府直接向用地企业供地；用地规模200亩以下的采用产业园进行配置和空间建设服务。
第三、依托基石企业构建产业生态。有生态构建需要和能力的企业通过自建园区，一部分自用，一部分用于引进上下游生态伙伴，为产业生态内的企业就近落户提供便利条件，实现资源更高效的衔接和配置。以腾讯、阿里为代表的互联网公司旗下园区遍布全国主要中心城市并成为所在城市的产业地标。这些园区在设计之初就充分考虑了生态伙伴的布局需求，在满足自用的同时，亦成为基石企业培育、孵化以及收购新项目、新业务的重要载体。当然也要防范基石企业的圈地行为。比如，比亚迪位于长沙经开区的生产基地，占地1200亩，但多年税收都未达到10万/亩，这在长沙效率太低。这正是地方政府与企业关于价值认知的信息不对称和缺乏判断所造成的后果。
02
地方国企的园区建设专业化能力亟待提升
地方国资平台，除北京、上海、深圳、苏州等少数城市的相关开发运营主体具有一定专业水准外，大部分城市的地方国资平台公司专业能力不足、服务效率低，很难承担资源配置平台作用，迫切需要一些专业化市场主体弥补短板，通过有效合作保证专业水准。坦率的讲，北京中关村，上海张江/临港/市北，深圳南山科技园，厦门软件园等全国知名园区虽均出自地方国企之手，我们应该客观看待这些一线城市或中心城市科技资源丰富，科技产业需求旺盛，即便专业能力有所欠乏，但在能力较强的建筑设计单位的支撑加持之下，项目失败的概率较低。但在特别考验专业能力的三、四线城市运营项目时情况就大不一样，乏善可陈。往往会因为专业能力和经营机制的缺陷，导致项目经营成效远达不到预期。解决这个问题的关键就在于地方政府的国资平台要善于与市场化主体合作，通过合作提高其专业能力，真正实现项目建设的高质量。
03
市场化主体的可持续发展之路
新的产业革命的突出特征是中小科创企业的群体性崛起，只有真正具备专业资质的市场化主体成为供应的核心，实现更为精准、更高质量的园区建设，以体系化的专业能力与目标科创企业有效对话，才能促进产业园区建设方式的变革。
第一、标准化厂房作为中国工业化进程中的阶段性产物，在过去几十年的发展中，确实助力中国工业取得了长足进步。但在供给严重过剩的今天，这种缺乏针对性的供应模式及“复制逻辑”实际难以为继，必须以更高效率的开放格局和定制方式取代之。
第二、产业园区是缩小版城市。每一个成功的城市都有其独特的文化脉络，这是一个城市的多元文化主体形成的共有文化性格。园区同样如此，用复制的思维方式做产业园区即便短期套利有所收益，从长远看，注定会失败。千篇一律、整齐划一的建筑形象已经成为当今时代城市建设的严重负面因素，文化价值上落伍了，必然成为城市精神的拖累，也会成为令人讨厌的场所。未来，采用“敏捷定制”方式满足企业对建筑的个性化需求，营造空间的丰富性和易识别性必将成为甄别城市文明素养的标志。
第三、要改变产业园区的建设逻辑，那种基于一般需求、抽象需求和普遍需求而进行开发的时代已经过去了，通过标准化空间推动产业集群的方式已不合时宜。新时代的产业集群需要根据生产力布局、供应链整合以及产业生态构建的需要来统筹规划，不会因为那里正好有一块闲置土地，或者因为有了城市总体功能规划就能自然而然的形成产业集群。因此，对市场化主体而言，只有实现有效供应才能生存，如若盲目供应，即使对法规、政策、技术都很熟悉，也仍将无法适配市场需求。对于地方政府而言，只有千姿百态的环境和场域才能吸引更多高素质企业和人才。未来，产业园区建设应该首先强调空间的人文生态价值，对城市面貌的文化贡献，以及企业承载空间的独特性，这才是真正的高质量。只有建设这样的园区才是有效的供应。要做到这一点，首先应评估抽离房地产价值后是否还有剩余价值。如若没有这样的剩余价值，那就没有继续存在的必要，就需要促进变革和转型。
