产业地产的系统性机会已经消失，传统模式正在走向终结，行业需要成熟的、全新的产业组织者来改变商业模式。
产业园区的破局之道在于向“第二曲线”，即园区综合运营进行转型。其核心是从重资产的投资开发主体，转变为深度参与项目策划、设计、建造到产业组织与空间运营全过程的体系化服务商。原则上不刚性承担不动产经营的金融风险，而是以总控方身份，通过专业能力为具备投资能力的地方国企等主体提供全过程解决方案，并协助其实现产业发展目标与税收、就业等社会价值的综合平衡。
当然，任何成功的个案都具有地域特殊性和先行者优势，行业的根本出路在于因地制宜的创造性解决方案，而非简单的模式复制。在供应普遍过剩的背景下，也需要警惕盲目借鉴与同质化模仿。
本期《园区talk》，邀请方升创始人、董事长余洪波对话集团总裁黄立平，一起聆听他们关于产业组织者的观点：
借用查尔斯汉迪的“第二曲线”概念来阐述，如果说产业地产开发是第一条曲线，那么第二条曲线就是园区综合运营，即我们不作为投资主体而作为体系化服务主体，从项目策划、设计、建造管理，到后期空间经营、产业组织到运营服务，以总控方角色推进全过程。我们所把握的一个底线是，原则上不对不动产经营的金融指标承担刚性责任，但是可以承担有限责任。比如说资金来源需要销售回款来补充现金流，经测算可能初始资金占用过高，我们不会这么做。但如果投资人具备相应能力，如取得土地后，先期投入建成总造价的50%，我们可以提供产品结构的优化，凭借基本经验销售掉50%保障现金流，支撑项目完成。这类做法不符合我们过去的投资逻辑，但可能符合有些地方国企投资人的。
第二种强调产业组织目标，即税收与投资之间的利益平衡，从多维度综合性测评，不能单一地从不动产维度评估，我们协助进行整体平衡，承担一定的有限责任，将企业未来创造的税收价值、就业价值和社会发展价值都纳入考量。如果从项目开头就按这个思路谋划，这个路就能走得通；如果开头是不动产逻辑，到中间才加入产业目标，那就没法干了。
我们遇到过大量房子建成后才找到我们进行产业招商的案例，这是不可能完成的任务。所以我们原则上不参与非策划阶段之初就让我们介入的项目。去年，我说服了我们团队中十来个想干这件事的人，“打击”他们、泼冷水说：“你们凭什么能干得了这个事？”必须看清趋势与能力的有限性，多想想你无知的地方，不要以为你知道很多，其实你不知道的要远远比你知道的多得多。在供求关系发生根本性变化的当下，“无知者无畏”的路径已经行不通了。
我个人对轻资产有以下观察：首先，国有企业做轻资产基本是伪命题，它可以有个别项目的成功，但很难从机制上保证轻资产项目的完全落地。原因就在于国企机制不支持，做轻资产实际上类似于“半个创业”，国企体系与创业之间存在不可协调的矛盾。所以我觉得国企做轻资产基本上就是“死路一条”，很难成为持续性的可复制模式。
对民企来说，轻资产未来是一个巨大的机会。园区行业跟中国的商品行业一样陷入了过剩困局，所以大家会聊一个共同的话题：想要行业发展，就把供应园区炸掉一半，留下的那一半可能活得还不错。所以，民企无疑会面临“血肉磨坊”般残酷的竞争环境。目前，市场已形成以价格为主的谈判导向，在这样的环境中，还是有可能会诞生一些“伟大”的公司的，他们能在激烈的市场竞争的过程中存活。这类公司具备一些特质：第一，深入理解甲方的诉求；第二，对属地化市场或特定客户类型形成一个深入的理解；第三，核心团队的核心能力不只依赖个人，而是形成组织的力量。随着园区智慧化、数据化的发展，最终可能会形成我们未曾见过的轻资产服务类型的公司，我觉得这可能是未来园区的一种模板。
除此之外，我还想分享一个不是轻资产的项目，位于杭州临安。这个项目是由一个私营企业投资开发的，他对自身项目的定位很精准：聚焦于“不大不小”的细分领域。他知道杭州缺乏这样的市场供给，并且目标客户在当地有良好发展前景，他可能不具备后续运营的全部能力，但前期的策划非常到位。他的商业模式不通过销售而是通过租金及配套服务实现收益平衡，另外配建两栋研发楼为工业上楼做配套，满足客户需求。仅靠租金就能够养活项目。
我是主张外来者带着他们的专业背景和经验来冲击园区行业的。从不动产经营的角度，现在通用的建筑过剩，只有细分领域还有机会；但是一旦这种细分领域的模式开始被模仿，供应量增加，那么细分领域的边际效应也会降低，失去先发优势。
如果某种领先的模式保鲜期很长，且后来者无法完全雷同地模仿，在中国才有市场价值。像杭州这种城市，某一模式一旦成功，很快就会出现大批效仿者。政府是鼓励把制造业留在当地的，保障税收与就业。而且杭州足够大，很多地方产业园区的发展初始水平还是较低，以标准厂房为主。你上面提到的这种模式效果比原来好得多，所以他成功的可能性比较大。
但对于已经在行业内的企业，这类模式难以直接复制。能做这类项目的城市，可能全中国不超过十个，并且已有尝试的大都不顺利。
数据显示，今年深圳上半年工业厂房空置面积高达4000多万平，与工业上楼有多大关系不好判断。政府决策者想留住制造业，想法是对的，但理想与实际效果之间存在落差。留住制造业不能仅靠降低租金或改善空间，而是需要最佳的要素配置。
现在的问题在哪？不仅是深圳，大湾区如东莞、佛山、珠海等地的厂房供应量也非常大，如果继续采用市场化的过量供应策略，很可能引发新一轮的烂尾潮。行业不仅需要关注出现的个别成功案例，还要思考个别的探索是否具备可复制性、示范性。现在最难做的就是因地制宜，最需要警惕的就是复制。盲目借鉴、大量照搬会出问题，这也是行业未来最大的风险。
（本文节选整理自《园区talk》第一期内容。）
