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据统计，近年日本新开业购物中心（SC）数量正在下降。面对挑战，日本购物中心正加速向大型化、复合化、功能多元化和都市化转型，呈现出复合型设施崛起、社区型商业兴起、业态创新与结构优化、分阶段开发与存量改造等新趋势，逐步从传统零售空间转向融合生活、办公与社交功能的城市节点。
据报道，2025年上半年，日本新开业SC数量仅为10家，创下过去五年同期最低纪录。据日本购物中心协会预测，2025年全年新开业SC数量预计仅为17家，较2024年的36家减少超过一半，甚至可能成为自1975年有统计以来的历史最低水平。
背景因素包括：
①市场饱和：日本国内大型商业设施数量已趋近饱和，尤其是在郊区和传统商圈，优质选址日益稀缺。
②成本压力：建筑材料和人工成本持续上涨，导致开发成本大幅增加，许多企业推迟或取消新项目。
③人口结构变化：人口减少与老龄化加剧，使得依赖人口红利的传统零售模式面临挑战。
④竞争加剧：截至2024年底，日本全国购物中心总数为3,037家，市场竞争激烈，新项目往往面临与现有设施的正面竞争。
然而，一个值得关注的现象是，尽管购物中心数量增长放缓，其整体销售业绩却表现强劲。据报道，2025年1月至6月，SC的销售额在所有月份均实现了同比增长，尤其1月份同比增长约5%。东京、大阪等大都市的购物中心受益于访日游客的增加，而周边区域的广域商圈型SC则成功吸引了休闲需求，推动了整体业绩的提升。
发展趋势方面，尽管新开业数量减少，但SC的店铺面积和租户数量却在显著增长。2025年上半年新开业SC的平均面积达到20,352平方米（2023年上半年为17,102平方米，2024年上半年为6,625平方米），是2024年同期的3倍，平均租户数也增至82家。约六成购物中心位于大都市。与上年相比，服装类及其他商品零售租户有所增加。这一变化反映出SC正在向大型化、复合化、功能多元化、都市化趋势加速推进。
复合型设施成为主流
新开业的SC多与酒店、办公楼、会议中心（MICE）等功能融合，形成多功能综合体。例如：
由阪急电铁等公司开发的位于大阪市的「Grand Green Osaka」项目，不仅包含商业设施，还融合了酒店、办公空间以及MICE（国际会议、展览）功能，旨在吸引国内外的商务和旅游客流。
由JR西日本开发的位于福冈市的「ONE FUKUOKA BLDG.」项目以“办公+商业”为核心，直接应对都市中心的商务需求。
社区型商业设施兴起
在日本郊区或社区，出现更多以“生活基础设施”为定位的小型SC，例如：
东京建物3月开业的「minanoba相模原」以“生活的基础设施”为概念，汇集了食品超市、药店等11家与日常生活密切相关的店铺，服务社区。该公司还计划于2026年在埼玉县川口市开设类似概念的设施。
永旺零售4月在大阪开业的「SOYORA长原站前」，通过设置草坪广场和开放式露台，为当地居民提供了一个促进交流的社区空间。
结构优化与业态创新
与2024年同期相比，2025年上半年新开SC中零售店铺的占比显著提升（非零售业态的占比从近60%降至不足40%），服装和生活杂货类租户开店积极。部分项目还尝试引入新型零售模式，如：
成城石井于9月在永旺梦乐城伊丹开设了一家实验性新模式店铺。该店将商品种类精简至约2,000种（仅为其他同面积规模店铺的40%），并通过设置推荐商品排行榜、降低货架高度以方便顾客取放等方式，强化商品的‘易选性’，旨在提升购物体验。
分阶段开发与现有设施改造
为控制风险与资金压力，越来越多项目采取分阶段开业策略。同时，老旧SC的改造与再开发也成为主流。例如：位于东京高轮Gateway站的「NEWoMan高轮」，采取分阶段开业策略（2025年3月部分开业，9月一期开业，2026年二期开业），逐步完善业态。于2025年3月闭店的「新宿MYLORD」，未来将作为“新宿站西口地区开发计划”的一部分，被重建为新的商业设施。
日本购物中心行业虽面临开发放缓的挑战，却也在复合化、社区化、精细化等方向展现出强劲的创新活力。其转型经验表明，未来的商业设施不再是单纯的“卖场”，而是融合生活、工作、社交等多重功能的城市节点。