一笔140亿日元的精准卡点
黑石又出手了，这次买的是一家大阪酒店。近日，新加坡城市发展集团（CDL）发布公告称，其旗下全资子公司M&C SakuraTMK与黑石集团管理的机会型基金正式签约，以140亿日元（约合8930万美元或6.34亿元人民币）出售Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi。
这笔交易预计将于12月完成交割，CDL将在2025财年确认约55亿日元（约3500万美元）处置收益。至此，CDL年内已签资产退出规模累计超过18亿新元，提前完成年初设定的15亿新元退出”目标。
但更引人注目的是时间线：2023年8月，CDL才以85亿日元从日本私募地产基金手中买入该酒店，2年间房价+运营净现金流合计带来65亿日元回报，IRR（内部收益率）高达约30%，被业内视为”精准卡点”的范本。
简单算一笔账：85亿日元买入，140亿日元卖出，账面增值55亿日元；再加上持有期间的运营现金流约10亿日元，总回报65亿日元。两年时间，30%的IRR，这个数字放在地产投资领域已经相当亮眼。
更关键的是退出时机：CDL选择在2025年大阪关西世博会前夕完成交易，恰好卡在日本入境游复苏的高点、日元贬值红利尚未完全释放的窗口期，以及黑石等外资机构扫货日本的节奏上。
对黑石来说，这是一笔典型的现金牛收购：酒店位于大阪一级商圈核心位置，永久产权土地+建筑，无抵押贷款，入住率稳定在87%以上，RevPAR（每间可售房收入）突破2万日元，资本化率约4.1%
这不是黑石今年买入的第一头现金牛。2025年10月，黑石联手TPG，收购了全球女性健康诊断龙头——美国豪洛捷公司（Hologic）。而在日本市场，黑石的扫货节奏更加密集。
一家大阪精品精选酒店的硬核数据
Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi到底是个什么资产？值得黑石掏出140亿日元？先看硬件指标：酒店于2019年开业，占地938㎡，总建筑面积5585㎡，容积率约5.9，地上12层、地下1层，256间客房平均面积21㎡，定位精品精选服务。
再看运营模式：酒店由日本Nest Hotel Group旗下BSPK品牌托管，采用前台+自动入住+共享厨房的轻运营模式，人房比仅0.65，显著低于日本传统酒店1.2-1.4的水平。这意味着人力成本更低、运营效率更高，净利润率自然也更高。
地理位置更是核心竞争力：酒店位于大阪地铁长堀桥站（4分钟步程）与心斋桥站（6分钟步程）之间，步行5分钟可达大丸百货、PARCO、Apple心斋桥店，属于大阪一级零售商圈的核心九宫格。
这个位置有多值钱？STR数据显示，2025年4-10月大阪关西世博会期间，心斋桥片区酒店平均入住率87.3%，RevPAR 1.85万日元，同比2019年增长42%；其中位置最优的精选服务酒店RevPAR突破2.1万日元，Bespoke Hotel实际录得2.04万日元，位列片区前5。
再看财务指标：酒店为永久产权土地+建筑，无抵押贷款，CDL持有期间未做重大资本性支出（CapEx），仅投入约1.8亿日元进行公区与客房软装升级，资本化率（Net Initial Yield）约4.1%，在黑石日本酒店组合中属于”稳健型现金流”资产。按照256间永久产权客房计算，黑石为每间房支付约5470万日元（折合36.7万美元），在大阪高端精选服务酒店中属于顶格定价。
但这个价格合理吗？
从几个维度看，答案是肯定的：入境游复苏：2024年日本入境游人次突破3500万，超过疫情前水平；2025年大阪关西世博会预计吸引超2800万人次，其中国际游客占比超40%。大阪作为关西门户，酒店需求持续旺盛。
日元贬值红利：2023-2025年，日元对美元汇率从130贬值至150附近，外资用美元购买日本资产相当于打了8.5折，收益率被动放大。稀缺性溢价：心斋桥核心位置的永久产权土地极其稀缺，新增供给几乎为零，存量资产每一次交易都会推高估值基准。
黑石的规模效应：黑石在日本已运营超过7100间酒店客房，资产管理规模（AUM）13亿美元。收购Bespoke Hotel后，可以和现有酒店组合形成协同效应，统一采购、统一运营、统一品牌输出，进一步降低边际成本。
所以，140亿日元的对价，不是顶格溢价，而是合理定价。
一场73亿美元的”日本扫货潮”
如果说收购Bespoke Hotel只是黑石在日本的常规操作，那么拉长时间线看，黑石正在日本进行一场前所未有的全赛道扫货。
据统计，截至2025年11月，黑石在日本已落地9笔投资，总承诺金额逾1.1万亿日元（约73亿美元），涵盖酒店、写字楼、物流、数据中心、医疗健康、人力资源六大主题，成为外资在日本最活跃的全赛道买家。
我们逐笔拆解：
1月，东京花园露台纪尾井町：黑石以4000亿日元（约26亿美元）从西武控股手中收购”东京花园露台纪尾井町”（原赤坂王子酒店旧址），建筑面积达24.6万㎡，是2025年一季度全球单笔金额最大的城市更新交易。
3月，上野不忍池酒店：黑石联合韩国乐天资产运营平台，以1100亿日元收购乐天控股位于东京上野的”上野不忍池酒店”及”上野乐天广场”，两物业合计客房922间，零售面积1.2万㎡，黑石占股80%。
6月，新宿三井大厦：黑石以750亿日元收购三井不动产持有的新宿三井大厦南栋70%权益，计划2026-2028年分阶段进行外立面与机电系统升级，**目标租金提升18%。
8月，TechnoPro Holdings：黑石以5074亿日元（约35亿美元）对价发起对日工程师派遣龙头TechnoPro Holdings的要约收购，溢价17.4%，预计2025年四季度完成私有化；这是黑石在日本最大一笔PE交易，也标志着其从地产延伸到人力+IT外包赛道。
10月，Medical&Clinical Research Institute：黑石旗下生命科学基金以1100亿日元收购日本医械CRO公司”Medical&Clinical Research Institute”，布局老龄化产业链。
11月，Bespoke Hotel：本次大阪心斋桥项目落地后，黑石在日本运营酒店客房数升至约7100间，资产管理规模（AUM）13亿美元，主题标签锁定入境游复苏+日元贬值红利。
此外，黑石在2025年，还继续对CapEx项目追加投资了1200亿日元，预计2027年投运。
这9笔投资背后，有几个清晰的逻辑：
第一，全赛道布局。黑石不只买酒店，还买写字楼、物流、数据中心、医疗健康、人力资源——凡是能产生稳定现金流、估值被低估、日元贬值能放大收益的资产，统统纳入射程。
第二，抓住宏观周期。日元贬值让外资用美元购买日本资产打折；日本央行维持低利率让融资成本极低；日本人口老龄化和入境游复苏带来结构性需求——这三个因素叠加，构成了千载难逢的抄底窗口。
第三，本地化运营。黑石不是简单的买买买，而是通过外资收购+本地运营团队+资产升级改造+J-REIT退出”的完整闭环，实现资产增值。比如新宿三井大厦，黑石计划投入CapEx升级后，目标租金提升18%，再通过J-REIT退出，把收益最大化。
第四，构建退出通道。黑石正筹备2026年Q1推出日元计价核心+基金，目标规模3000-5000亿日元，主要面向日本本土险资、地方银行及高净值个人，资产包将纳入其现有酒店、写字楼、物流及数据中心，进行J-REIT及私募REIT双通道退出。
若基金如期落地，黑石在日本将完成外资买方-本地资管-日元基金REIT化的三级跳，进一步巩固其外资在日不动产一哥的地位。
一个外资抄底日本的黄金时代
黑石的动作，不是孤例，而是外资抄底日本浪潮的一个缩影。
过去两年，伴随日元贬值、日本央行维持低利率、以及日本政府对外资开放态度的转变，全球大型资产管理机构纷纷加码日本市场：
KKR在2024年以约2000亿日元收购日本物流资产包，并参与多笔日本科技公司的私有化交易；贝恩资本联合日本本土基金，收购了多个日本消费品牌和零售连锁；新加坡政府投资公司（GIC）大举增持日本房地产信托（J-REIT）份额，并直接收购东京、大阪核心商业地产。
为什么外资如此热衷于日本？
第一，估值洼地。日本房地产市场经历了失落的三十年，核心资产估值长期被压制。相比纽约、伦敦、香港等国际都市，东京、大阪的商业地产资本化率更高（意味着收益率更高），但租金稳定性和资产质量并不逊色。
第二，日元贬值红利。2023-2025年，日元对美元汇率从130贬值至150附近，外资用美元购买日本资产相当于打了8.5。而且一旦日元未来回升，外资还能享受汇兑收益。
第三，人口老龄化带来结构性机会。日本是全球老龄化程度最高的国家，65岁以上人口占比超过30%。这带来了医疗健康、养老地产、人力派遣等领域的巨大需求，而这些恰恰是外资擅长的赛道。
第四，入境游复苏。2024年日本入境游人次突破3500万，超过疫情前水平；2025年大阪关西世博会、2025年札幌冬奥会筹备期，都将进一步推高酒店、零售等消费场景的需求。
第五，政策友好。日本政府近年来积极吸引外资，放宽外资持股限制、简化审批流程、鼓励城市更新项目引入国际资本。这为外资大规模进入日本市场扫清了障碍。
黑石73亿美元的日本布局，正是踩在这些红利的交汇点上。
写在最后：一个”三级跳”的野心
黑石在日本的故事，远不止收购那么简单。
从这次140亿日元收购Bespoke Hotel，到年内9笔累计73亿美元的投资，再到筹备”日元计价核心+基金”，黑石正在日本完成一个完整的三级跳：外资买方。用美元购买日本优质资产，享受日元贬值红利和估值修复空间；第二跳：本地资管。通过本地化运营团队、资产升级改造、租金提升，实现资产增值；第三跳：日元基金REIT化。把存量资产打包成日元计价基金，面向日本本土险资、银行和高净值个人募资，通过J-REIT或私募REIT退出，实现收益最大化。
如果这个三级跳跑通，黑石不仅能赚取资产增值收益，还能赚取管理费、业绩分成、以及REIT上市后的估值溢价——这将会是一个完美闭环。而对于日本市场来说，外资的涌入既是机遇也是挑战：机遇在于外资带来了资金、技术和国际化视野，推动日本资产市场活跃和估值修复；挑战在于外资的短期套利行为，可能加剧市场波动，并引发资产外流的担忧。
但至少现在，黑石在日本的扫货潮还在继续。下一个被黑石盯上的资产会是什么？下一个外资巨头会不会跟进？日本会不会成为全球资产管理巨头的”新战场”？
我们拭目以待。
但可以确定的是：一个外资抄底日本的黄金时代，已经到来。