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现在是干货环节，煽情环节已经过去了。这里面一大半都是多年以来跟我关系非常好的，一直在帮助我，特别是我创业以后给了我大量支持的媒体界的朋友，今天在这里特别感谢你们。
我们推动一个新事物、一个新的东西诞生的过程中，我深深的感觉到两件事情特别重要：第一个是人，团队和人才；第二个是口碑和品牌。有了这两项，剩下的就是创造、发挥，想象力，我想这些事情不是问题。
在说这个事情之前，请让我讲讲关于在共享经济下的联合办公空间的东西到底是什么。
我在这个事情发展过程中，跟很多媒体不断的互动，采访。他们让我讲优客工场到底是什么。我在没有东西之前，很难用语言描述，有的时候跟大家讲的时候，讲着讲着就烦了，就说你把我当孵化器算了，你把我当科技类，创业加速器算了，说了半天也不知道是什么。到今天为止很多人还问我你到底干的是什么东西。昨天晚上我发了一个微信，朋友圈还有人问你们给我讲讲毛大庆到底创的什么业。
克强总理用中文定义是共享经济，其实这是今天在互联网时代，在各种各样以链接为经济发展推手的时代，这是非常重要的下一个人类社会发展的主要动力。
为了比较好的解读共享经济，我昨天晚上写了几段话，我想读一下，确实每个字都很重要，大家仔细听听。
共享经济是人类技术进步的结果。共享经济产权层面的特点是所有者暂时让度使用权以获取收入的租赁经济，但是这种经济模式在互联网时代以前，没有形成气候。
云计算，大数据，物联网，移动互联网，云大物移，大大降低了租赁交易的信息成本，减少了信息的不对称，使原本不可能达成的租赁交易成为可能。我们判断，未来的几年在全球共享经济将以飞快的速度广泛的发展。
共享经济颠覆性的影响传统的商业模式，比如传统的房地产，传统的商业地产，传统的居住模式等等。就生产者而言，市场交易成本的降低导致传统企业边界不断的收窄。
大家可能去年到今年感觉实体经济碰到很多的问题和困难，传统行业走不下去，都跟市场交易成本的降低导致传统企业的边界收窄，带来个体经济的强势回归有关。
大家知道个体经济的强势回归远远不止创业、创新。对于消费者而言，交易成本的下降引发以买为主向以租为主转变，优客工场干的事情我们跟传统的房地产，跟传统的不动产之间的关系已经远远的脱离了原来的买卖物业，现在叫做合作物业，租赁物业等等，向这个方向产生新的效益发展，增加了消费者的福利，通过自由人的联合，共享经济给了供求双方更自由的选择，也自下而上推动国家制度的变革，提升了经济运行的效率。
这两段话是我对共享经济模式比较集中的理解，今天在这里我想在讲我们干什么之前，把对共享经济的理解、人类社会经济方式发生的转变做一个阐述。这番创业的设计和设想，绝非我们平地想象，也不是梦里掉出了什么东西，只是对中国乃至世界共享经济发展的模式进行不断的挖掘和判断。
最近两个月以来，我们跟美国的众创行业、联合办公行业做了非常密切的交流和沟通，我们走访、密切联络了美国一些企业，与十八九个企业进行了密切的沟通和网络，we work的创始人也来看我们。大家知道经济全球化，共享经济、未来任何一个新业态，昨天在大洋彼岸产生，今天中国就会有，因为大家对互联网时代的理解都是非常共通的。
我创业之后最大的一个收获是我的团队。不知道这个团队怎么构成的，非常好玩。我们的团队现在为止快90人了，北京一大块，上海不少，西安优客工场也有人在做。
这个团队的聚合各种各样，所以我经常跟他们开玩笑，确实像一帮梁山好汉，什么背景的都有。我们算了一下，大概来自14个行业：房地产、硬件制造、大数据、酒店、服务公寓等等。
我们的人员年龄40%是90后，一帮85后，我绝对是很老的，他们不断的改造我，把我的脑子改的比较像互联网一点。
所以共享办公似乎完全是一个无中生有的业务，但是又有很多的东西貌似似曾相识，好象和酒店、会所、房地产似曾相识，又和阿里巴巴小微企业聚合的概念似曾相识。我们说这就是一个共享经济的新产品，千万不要套在任何一个名词下解释优客工场，那就完全不能解释这个业务。
我们首先从人的多元化开始，最多的时候这个团队1/4的人来自房地产，3/4的人来自各种各样的行业，这90多人，各个拿出来都有自己的绝活，有神行太保，还有浪里白条。我想等108个人凑齐之后，我也做几个封号。
什么是共享经济下的联合办公模式？今天我们讲起来也很容易。
为了跟大家讲联合办公，我们还是从共享经济讲起。我一直说我们无中生有、从零到一，但是实际上大家知道COWORKING SPACE到现在也有20年的历史了。我们的团队在编撰这个历史，这个历史还是比较好玩的，有几个非常重要的历史节点，这绝对不是我们的创造，只是我们落地而已。
世界上第一个联合办公是柏林产生的“黑客空间”。当时德国人说以社区为主要的联系纽带，希望为不同的人提供同一个工作空间的机会。这是世界上，包括美国人认同的联合办公空间非常重要的一个尝试。
2002年开始，他们为场内工作的人员提供免费的WIFI。前两天马云说“我的15年”，心潮澎湃，2001年到2015年，这15年是全世界的互联网大潮的来临，德国人也是2002年开始提供免费的网络，2006年的6月，美国第一个叫自己联合办公的办公场所，我还没有来得及瞻仰一下，这是第一个。
但是发展很快，到2007年10月9日，联合办公，COWORKING这个词就被收入了联合百科，2013年到2015年，这三年当中，也是大家耳熟能详的wework诞生的时期，我在美国还是带着非常敬畏的心理拜访了他们，也告诉他们在大洋那边有一个UWork的做着跟你们同样的事情。他们非常的开放，他们认为跟优客工场没有什么好竞争的，而更多的希望合作，全球的COWORKING联合起来可以支持大量的微小众的爆发。之后纳斯达克还是纽交所都对wework投去了目光。我也去了，他说你们什么时候也来弄一下，还指着墙上马云的照片说这是你们的朋友。
我们想向全世界解释中国也有真正意义上的联合办公空间，这是我们今天自认为在中国联合办公空间推动历史上的一个重要的节点。
简单的讲讲布局，其实这个布局是天天都在变化，因为我们现在平均一个月就会新发展起码六七个场所，我们在短短的190天里面实现了准全国布局，也敢说，今天也算是中国最大的联合办公经营商之一。
我们现在布局的城市或者说已经进入的城市：北京、天津、上海、西安、南京、无锡、济南、烟台、贵阳，即将进入深圳。这里面有好几个非常好的合作伙伴，这是合作的结果，比较大的合作伙伴，主要是万科，阳光100，还有包括FESCO等等，还有世茂集团，包括几所大学，像东南大学，清华大学等等，这都是我们的合作伙伴，以及地方的开发区和政府。
现在基本上十个城市，这是我们已经进入选择场地和即将开幕的地方。到今年年底，我们第一批的开业店会达到七个，今年还是处在一个逐渐试水的状态。
讲一些好玩的数据，我们的微信平台后台的大数据分析。我们也在不断的关注一个新品牌诞生过程中的社会影响力，品牌美誉度和关注度。
这个确实是我还是很欣赏雷军的七个字：客户、极致、口碑、快。其实我们也在按照雷总说的七个字，基本一字不落的在执行，我们非常非常的关注我们的客户，我们非常非常希望把服务做到极致，我们也非常非常的爱护和注重我们的口碑。我们速度是非常快的，也是第一位的。
所以在这里，我们开始的时候用了一些互联网思维的手法，希望在线上招商，地推式的招商最近才开始，试试线上对这样的新业务有什么样的反映，我们的范老师给我一句话：存在即品牌，传播即营销。结果是这样的：六个月的关注量达到了1000万，30天微信的粉丝超过一万，我们现在入驻的这些企业，23%来自微信平台的名称搜索，56%来自于二维码的扫描，23%来自微信平台的搜索，平台的存在是能够起到品牌的作用，用户也通过平台进一步了解优客工场，我们不断在平台上发布好玩的事情和消息，这些都是基于APP没有上线前的情况。56%来自二维码扫描，我们每天发一些好玩的文章，文章的末尾有二维码，每天推送有利于互联网形象的塑造，传播一些好的文章，佳作，其实也非常有利于带来更多的客户对我们的青睐。
今天我们做品牌，做线上传播和营销，我们的团队原来就两个人，现在到了五六个人，大家可以看到190天里面，优客工场每天都有消息和故事，我们所有的文章全是我们的小员工们自己写的，包括大家看到这次的桌子的旅行，智讯互动出了一个非常好的点子，整个制作的过程也是我们的团队和他们一起做的，其实在今天的时代做品牌和做传播，其实主要是靠思想，靠点子，非常有意思的过程。
我们那几个新媒体运营的小同学都是90后，而且有一些是海归，有的一些是刚刚大学毕业，学校出来的，我看了文章我说你们都可以搞媒体公司了，做的非常有意思。
入住率，现在目前我们开了两个场地，一个是FESCO在大望路，这是一个旗舰店，这两个店都超过了85%的签约率，FESCO是达到了85的入住率，基本上快满了。我们还是有一个底限，企业经营的主业是什么，现在我们控制在70%还是在带有未来意义的行业上，特别传统的，我们也拒绝过很多。虽然不是孵化器，我们要看他们的创业计划书。
大家参观的地方是55%左右的面积，好多好玩的地方今天看不到，一个月以后开放，北区有一个剧场，专门给程琳、许飞、佟大为他们搞演出的地方，可以开导师会，分享会，北区还有阁楼，好玩的艺术空间。
在一期可用的将近580个座位里面，全部坐满在10月7日，这两天开始搬家，签约率已经达到了80%，我估计到十一以后就满了。
这里面的行业大家可以看一下，分布比较多，因为CBD这个地方跟将来在海淀区还不太一样，这里面比较大的几类：信息技术、智能硬件、互联网、TMT、设计创意、金融投资、文化传媒，这些占的比重比较大。
我们团队在过去几个月里面迅速成长，从四月份的10个人，到九月份的76个人，到现在将近90个人，包括上海和西安的团队。西安这块我特别提一下，特别感谢万科，现在西安给我们的支持，公司注册、员工、办公场地统统都是西安万科无偿支持的。最近我们在青岛、贵阳、成都，其实万科的团队全力支持我们，确实体会了外部合伙人是非常好的。
我们也签署了大量的战略合作协议，包括跟鸿坤集团、常春藤、阳光100、天津市委、方正证券、昌平区人民政府，包括无锡的新区、维拓设计和世茂集团等等，我们跟他们签署了战略合作，他们的平台给我们提供比较好的未来发展的场所。
盈利模式，我们这样的业务靠什么盈利呢？其实如果说物理的硬盈利，有几方面，但是更想讲的共享经济的赚钱方法跟传统的经济是不一样的。
不是说我今天弄一个桌子，我跟你谈租金，怎么样怎么样。现在大家可能看到很多的合作伙伴，像贝壳社、华大基因，我们跟褚时建先生还会形成一些合作，都是互相把资源拿出来，把我的资源先让给别人，别人的资源装在我们的口袋里面。
贝壳社是什么概念呢，贝壳社是发展非常迅猛的，在线上原来做医疗健康、生命科学的孵化器，它只在杭州有一个好的孵化的物理空间，线上聚集了很多的粉丝和一线行业的创业人员。现在要到线下做了，他们不懂房地产，也不知道如何管理，于是他们跟我们合作以后，就把他的贝壳社植入到我们北京像中关村、房山高教园区的几个点，未来在全国要搞20个点，每个点一千到两千平米，他在里面做投资，我在里面做空间管理，他用投资把医健类的创业团队招到我们的小平台上面来，大平台里面有子平台，我们在里面做主题平台。其实我获得了什么，由于现在他有投资，会带来很多的医健类别的公司，这些公司会付我们桌子钱，我们还会在一起未来在做投资。
其实未来的经营模式远不是纸上所写的。将来的盈利，我算了一下，起码来自十个左右的渠道，桌子就是一个入口，端口而已，没有这张桌子没有说话的地方，所以桌子不是我们唯一赚钱的东西。
说回来，首先还是桌子，通过办公桌，办公位出租获得现金流。现金流很重要，我想任何一个生意首先要关注的都是现金流，包括了长租、中短租、短租和临时的日租。
昨天晚上有一个什么公司负责人跟我说，在我们的FESCO想专门租晚上的桌子，说白天在哪上班，晚上还要干活，跟我们租十个晚上的桌子，说能不能半价，我说你什么意思，白天上班，晚上干一点别的创业的事儿，所以以后租的办法很多。
还有你们有人从上海来出差，上海优客工场的租户到北京来，提前用APP租一张北京阳光100的桌子和会议室，下了飞机来这里上班，约上客户来谈了之后走人，以后的业务会很多元的状态。
桌子的状态今年年底达到3500张可供应的桌子，在北京、西安和上海。明年年底，我预计应该可以达到超过1.5万张桌子到1.8万张桌子，如果说桌子到明年年底我们就追上了现在的WE WORK。到2017年，我们也可以接近两到三万张桌子，这就是我们对桌子的初步认识。
第二个，基础增值服务，这是另外一个盈利的来源。包括会议室，IT，公共空间的使用，会议室我们要收场租，也确保各位入驻企业开会节约时间，开会是要花钱的，老板算算这个会能不开就不开了，能五个人开千万别十个人开，五个人的会议室比十个人的会议室便宜很多，不会有很多乱七八糟的会议，这我是收费的来源。
优客工场自身会提供很多高级服务，目前签约服务商70多个，并且完全不跟服务商分任何的收益，我们直接把用户跟服务商产生对接，这一点跟阿里巴巴的思路是一样的，不但不分，我们还要要求服务商给客户提供什么什么样的品质保障的服务，我们跟他们签订服务公约。
不但这样，我们下一步正在推进的事情，我们要对服务商的服务，对客户进行先行赔付，如果这个服务商没有服务好，给客户带来损失了，我们先行赔付给客户，再跟服务商解决这个问题。
这些都是互联网思维下非常重要的思想状态，我们为了跟服务商分钱还是不分钱，我们的团队争论了两个月，说这个钱必须要分，我们给他们带来的效益为什么不分，互联网来的团队说坚决不能分，什么是互联网思维，就是分享、共享、敞开端口，让大家跟来，让流量进来，最后我们决定听互联网的。
但是有一些服务优客工场自己做的，今年年底我们会成立优客商学院，这就是我们会承担，承揽和做好所有场内的创业服务以及各种各样的场内的专业课程培训，三年之内把这个学院打造成标准意义的商学院。因为我在想，其实我们入驻的企业，如果超过1000家的话，我们手里的商业案例是无比珍贵的财富，为什么不做创业培训跟企业培训呢。所以跟清华大学研究生院、对外经济贸易大学、海归创业学院，未来都是我们优客商学院平台上的LP。
我们在今年、明年会成立优客传媒平台。今天很多都是传媒界的朋友，我们会致力于做有创意传媒的，好的有思想的传媒公司到我们的平台上跟我们成立有限合伙公司，我们以GP、LP的方式成立优客传媒集团。
我们当然也要做投资，但这是后面的事情，我会跟我们的合伙人，投资人们一起组建专门针对创业加速公司。我们进来的企业都不是中关村的孵化阶段，都是创业中段，甚至职业IPO的公司，做一些投资性的工作，包括收费的活动组织。最近跟玄奘之路，远征军之路合作，关于优客工场里面的企业定制化的玄奘之路，这些都是将来可以盈利、收费的活动。
线上其实是我们真实的目的，我们最终要回到一家真实的互联网+企业。
关于我们的APP建设和网站建设。我们强调优客工场线上的预约能力，今天其实大家进来，大家在一起看，其实未来进来是不太容易的，因为这不是游乐场，也不是饭馆。
昨天下午有一个推门就进的被我们赶走了，发了一个朋友圈，说毛大庆就是这么做管理的，把我从里面轰出去，我说这是办公场地，不是游乐场，那么多的知识产权在里面，混进来一个人，拿走一张纸，那还得了。我到美国找了邓文迪，都进不了WEWORK，比探监还难，非常非常保护入场企业的安全跟知识产权，为什么我们在外面花那么多钱做了那么美的咖啡厅和前台，就希望你有什么事儿聊，到外面聊。今天大家可以进来看看，随便转，未来越来越难进来，我们确实要为他们打造安全感，所有的预约都要线上。
APP已经做出来了，但是很不幸，苹果手机再过几天才可以下载，我们第一期的功能是以服务行为主，第二期的功能是线上社交平台。第一期的内容还是我们运营团队在做的，APP公布一下，目前共给入驻的用户使用以订工位、订服务、订会议室、维修报备的功能为主，现在已经可以应用上线了，360、百度、91、安卓市场、华为市场、安智市场、腾讯的应用宝、豌豆荚，这些地方大家都可以随时下载了。苹果可能还要稍微过一段时间，我们正在申请过程中。
我们初步建立了一个自己的强大的新媒体网络营销平台。所以我们说优客工场定义为互联网+的公司，我们不仅重视品牌的塑造，同时线上新媒体的扩散跟品牌完美的结合，通过微信平台，我们可以预定线上办公成本的计算器，让你算清楚你这张桌子办公成本怎么样，微信的营销推广、活动报名等等，开始初见成效。我们在很早期的时候办了一个马奈草地的活动，一张桌子的旅行24小时的阅读量是700多万，可见互联网的力量不得了，上午无数人在给我做直播，确实是非常的厉害。
最后说一下服务：任何创业者，我们说创业团队，只要你有想法，目标和项目，就可以到优客工场，我们强调的是激发微观主体的能力，强调优客工场为小微企业提供各种各样的成长，生存和个人幸福感的服务。
我们的服务分层次，从最基本的到生活类的、协同办公类的、各种各样的服务。现在我们签约70个服务商，像中信银行、交通银行；包括像11家、创投平台、像FESCO等等，这里面包括了14大类的服务，分成三种：生存服务，发展服务跟黏性服务。
这些服务像共享的财务、税务、法务、人力资源、宣传媒介、市场推广、投融资等等，都属于生存跟企业发展助力性的东西，还有导师培训，创始事业计划书的打磨，包括徐小平老师他们都很认真，我们现在开始跟他们对接了。在我们进场的企业要融资的，把置业计划书发给我们，只要符合格式，我们初审以后同时发给11家联动的创投平台，不管投与不投都会给他们出具创业计划书的修改意见，你没有拿到投资，我也告诉你应该怎么改，拿到投资。
像真格这里面有几个非常好的，还要进行面对面的辅导，这些都是非常直观的帮助。
这里面最好玩的其实我们是一家B2B和B2C的企业。B2B的企业，跟我们签约的都是企业，企业跟我们签约，入驻，所以在这个过程中是B2B的业务，但是入驻了以后，我们对所有入驻的人都是我们的会员，所以我们叫会员制的公司，每个进来的人我们都在陆陆续续的贴标签，这是我们做大数据的开始，我们把这些人背后都贴上各种标准，你是什么星座，血型，还跑步还是爱游泳，十类标签，数据库里面很容易分类，优客工场全国各地爱跑马拉松的，这里面两千人就进一个群了，用这样的办法制造社区的感受，人与人的交互，共同爱好的追求，最后达到社区的目的，这是我们这个业务最好的，所以共享经济远远不是租桌子给他们轰在里面办公，主要是制造黏性，跟他们之间产生化学反应 。
昨天有人说毛总你希望他们在里面时间长点还是短点，孵化器是希望他们短点，我们这里希望他们成长，太大了装不上了，你的公司变成一两百人，你必须搬走，但是你如果是二三十人，我们这里100家公司，最好有十几二十种不同的业务，他们在一起才有意思，最有意思的是可以寻找到爱人和心中的恋人，可能在这里遇到各种各样的创业者，这是我们最乐于见到的事情，在大公司两个人搞一块就要走掉一个，我们这里最好都搞在一起去，你们就走不了了。
所以这个业务，我们在美国走访的时候非常的有感触，这六个词是所有做共享业务的人不断的重复的，回来我创造一个业务的模式，这个业务里面包括了六个元素，第一个是Hospitality，服务业、接待业；第二个是Ethos，当里面的人待在一起之后有了共同的追求或者什么，究竟怎么翻大家自己看吧；第三个是Network，网络、交流，人的互动；第四个是Platform，平台思维，我们整体是做平台的事情，平台上有小平台，再成立子平台，交易平台，媒体平台。平台思维是共享经济下最伟大的推动力。永远离不开好的服务，服务是硬道理；最后离不开Technology，在今天必须依靠技术的革命做好以上这些。
我们定义自己是O2O的商业社交平台，请大家以后把优客工场定义为O2O的商业社交平台，这是我们最准确的名词解释。O2O（B2B2C）的业务，我们都有。
桌子是线下的实体黏性的保障，社区活动是产生黏性的根本，为什么不同意纯互联网公司呢，我们不是纯线上的APP模式，用户不会因为今天安装，明天卸载，我也不担心激活率的问题。现在我们接待的客户，都是一年到半年左右的，比较长的，短的现在还很少，不同于互联网公司线上的单一的流量，优客工场最基础的是线下的流量入口，线下流量入口就是桌子。
前两天我去链家的发布会，我特别的感慨。链家是房地产行业里面的一面旗帜，2007年开始做大数据，今年全面爆发，所以我今天跟大家讲，互联网的发展，互联网+的发展，我一直有一个深深的担忧，太多的创业者迷恋于欣赏，只有一个O，没有第二个O的O2O是吐不出来O的，所以必须做好线下，才有可能做好线上，这就是我们这个团队里面不断斗争的，最后我们形成了O2O，我们达成了共识，就是线下还要做好，同时帮助你做线上。
同时我们结合移动端和网络连接，通过这样的线上平台，打破我们办公室的物理空间和桌子的物理格局，基于我们的会员体系发展线上会员，广泛吸纳C端的客户，线上线下我们感觉做好了以后完全可以互动和转换的，解决传统线上的征信难的问题，也给予线下实体空间和桌子无限的想象力，从而提供更好的服务，包括教育、媒介等等。
桌子是入口，多维度的盈利，共享即价值，大数据是资产，这190天里面我们总结的核心的价值。我觉得190天里面最值钱的就是四行字，桌子我们终于认为它只是一个入口，最早我们以为拿桌子赚钱，必须拿桌子赚钱变成了桌子仅仅是入口，多维度的盈利，共享才可以带来价值，最后最值钱的是大数据，我们一定会在未来的三到四年之内，会看见大数据和共享办公产生出来的非常大的魅力。
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转载 | 贝壳社
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