【阿联酋法律百问百答系列】房产租赁法律问题连载系列（二）房产产权转移后清退通知对于租赁双方的影响

星耀迪拜

2025-10-27

导读：房产租赁法律问题连载系列

案例研讨

案例：租户于2022年11月起租一栋别墅租期一年，老房东通知租户别墅可能将于2023年5月卖出， 2023年7月老房东向租户发出清退通知（12个月），产权转移至新房东。

问题一：新房东是否需要重新发清退通知？新房东是否有权要求租户于2023年11月至2024年3月之间清退并不给予租户任何补偿？

回答一：不需要重新发清退通知、需要赔偿。

解析要点：

1. 买卖不破租赁，原有的租赁合同继续有效，承租人可以继续使用，直至原清退通知期限届满；

2. 承租人需要在清退通知到期后搬离，新房东无需再次向租户发出新的清退通知。

3.新房东要求承租人于原清退通知期限届满前离开房产的，应对承租人进行补偿，并退还承租人向原房东已支付的押金。

备注：司法实践中，有个别案例中也出现过法院不支持原房东清退通知的案例。

因此，我们建议，新房东如果要自用房屋，最好也能再向承租人发一份清退通知。

根据《2007年第26号法令》（调整迪拜酋长国境内房东与租户关系的法律，以下简称“迪拜租赁法”）和《2008年第33号法令》（修改迪拜酋长国境内房东与租户关系法令第26号法令的法律，以下简称“修正迪拜租赁法”），适用于此案例情况。

在房产租赁的租约未到期前，所有权转移至新房东，老房东已向租户发出12个月的清退通知（该通过公证人或挂号信方式发送）的，新房东无需再次向租户发出新的清退通知。同时买卖不破租赁，房产所有权转移不影响租客继续居住在租赁房产内的权利，租户可以继续居住在该房产内，直至原清退通知期限届满，即2024年7月。

新房主要求租户于2023年11月至2024年3月之间清退，则新房主应对于租户已支付的预付租金、该期间的租金支票以及2023年3月至2023年7月的预付管理费进行补偿。且租户向原房东支付的押金，也应由新房东退还。租户如不同意提前搬离，可以在迪拜土地局租赁纠纷中心对新房东提出投诉。

问题二：新房东决定还是发一封通知给租客，是否如果发通知是否也要给租客12个月的通知期？

回答二：根据清退理由不同，通知期不同。

新房东发notice有两个要点：

一是可以使用两个以上的清退理由，不同的理由对应的租户应搬离的日期不同；

二是可以继续confirm老房东的理由。

因此，这个案例中，建议新房主在一封notice中至少列两个理由，如果沿用上一个notice售房理由，那么租户搬离日期同上一个搬离日期，如果选择自用，则需要新的12个月，且民用的住宅2年内不对外出租。

另外，如果遇到租户不付租金或支票跳票，还可以发送清退通知（30天）。

问题三：如果新房东以自住的理由发Notice。那么租客搬走后，此房屋两年内不能出租，就算出租，只能租给朋友熟人，不能注册Ejari，对吗？

回答三：是的，住宅是两年锁房期，商业房产是三年锁房期。

问题四：如果新房东以售房的理由发的Notice，那么老租客搬走后，立马可以找新租客入住，新租客也可以注册Ejari，没有任何限制，对吗？只要之前的租客没发现没去投诉就可以对吗？

回答四：这么操作有一些法律风险。原房东出售为理由的清退通知并不是万能的，如果想租给其他人，可以renew ejari 合同到在清退通知的到期日，并在到期日至少九十天前，再次发notice给租客沟通改变租赁条件，比如涨租，在对方不同意改变租约前提下，可以再次出租给其他人，要不老租户有可能提出投诉。

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