『时富财富规划』5分钟看懂投资组合多元化分散的魅力

资产配置并不是一个陌生的话题，而资产配置-投资组合形式管理越来越受到投资者的重视。随着财富的增加，更多的投资者希望通过多元化的配置，分散投资风险。所谓多元化，就是需要投资者在多个维度上实现：资产的分散、市场的分散和时间的分散。

进入2019年，纵观全球的经济格局和政治格局，似乎一切都变得扑朔迷离，中美贸易间的博弈，让每个投资者的神经紧绷起来。同时全球金融市场的联动性也迫使投资者需要选择一种更加稳健同时独立于金融市场的投资标的，而此时，房地产配置的关键性与重要性尤为凸显。

投资房地产收益可分为租金收入和资产价格的增值。由于土地资源自身稀缺的属性，未来大城市群、都市圈的土地价格会越来越高，同时其房地产的单价也会继续走高，投资房地产未来价值的增值潜力显而易见。伴随着大型城市群、都市圈的形成，人口将会在这样的城市圈中形成聚集效应，居住人口的增加，租房需求的提升，使得房屋租金的上涨成为了一种可见的趋势，伴随着资产价值的增值和租金收入的提升，房地产投资未来配置的价值也越发显现。

料来源：《泡沫：从股市到楼市的繁荣幻象》，John P. Calverley

假设：无风险回报率为2%，平均通胀率为2%

从《泡沫：从股市到楼市的繁荣幻想》作者所评估的各资产的长期理论收益率来看，由于房地产投资所承担的风险相对股票来说较低，而相对债券来说则较高，因此，长期来看房地产的合理收益应该是介于股票和债券之间。

美国各类资产的历史收益以及构成

作为目前世界第一大经济体系，通过客观的美国不同产品的平均预期回报数据可以看到，单从收益率来说，房地产不一定给予我们最好的回报。

资料来源：《Returns and Risk on Real Estate and Other Investment: More Evidence》

但如果把风险因素也考虑进去，我们从下图就可以得出房地产在风险收益回报上比债券还要高，并低于股票资产的风险收益的结论。

美国各类资产的收益和风险对应关系：

资料来源：《Returns and Risk on Real Estate and Other Investment: More Evidence》

根据投资组合原理，在投资组合中加入与其他资产相关度低的资产，可以在保持期望收益不变的基础上降低整个组合的风险，或者在保持风险不变的基础上提升整个组合的期望收益。

房地产价格变化与股票价格变化的相关系数：

资料来源：时富金融

表格中显示的房地产价格变化与股票价格变化的相关系数，客观说明房地产与股票市场的相关性，当这系数接近0的时候，说明房地产价格的变化与股票市场没有任何相关性。一般来说，若是把房地产加进我们的投资组合内，大部分情况将有效的降低组合风险。若这系数为负值，房地产价格的变化更会是跟股票市场走势相反。因此，通过英国与美国房地产价格变化与股票价格变化的相关系数可以看出，股票/债券的平均收益与房地产的平均收益虽然在短期内相关性较大（股票/债券的平均收益会影响到房地产的平均收益）。但从长远角度看，在投资组合中加入房地产投资，总体上是可以有效的分散投资风险，同时还能得到相应的风险补偿，增加整体投资组合的有效性。

面对2019风云多变的全球经济环境和不确定的金融市场，投资更不可以把鸡蛋都放入一个篮子中，面对风险，我们无法做到规避，但我们却可以选择分散，基于上述历史数据，房地产的配置价值将在2019这样不确定的环境中显得尤为重要。

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