美联储加息，中国楼市还能撑得住吗？

近日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.5%至0.75%的水平，时隔一年后再度加息。

政策声明显示，本次利率决议是一致通过。预计明年将加息三次。美国货币政策的调整历来会对全球流动性、利率水平、大宗商品价格、通胀压力、各国货币政策、国际资本资产配置等产生广泛而深入的影响。靴子落地，一丝寒意袭来。

此次加息，国内资金流出压力将增大，人民币资产的吸引力也恐将下降，楼市会否遭受打击？

美联储加息，中国楼市还撑得住吗？

美国加息，全球热钱就回流美国，贬值可能是人民币未来几年的主旋律。美元走强在某种程度上，会对包括房价在内的资产价格产生抑制作用，明年对于中国的房地产而言，内有调控的压力，外有美元强势导致的资本流出效应的压力，经历非理性上涨的中国房价，在2017年出现调整的概率将非常大。

加息属于货币收紧，利空房价，楼市泡沫可能会被刺破。那些在中国市场上兴风作浪多年的热钱，将会抛弃中国楼市，将人民币兑换成美元，流回美国。一些缺乏竞争力的房企将面临资金链紧绷，甚至断裂的危险。一旦房企的资金成本飙升，只能降价买楼，如果没人接手，恐将迎来中小房企的倒闭潮。

为加速回笼资金，降价卖房将成为一些房地产商不得不做出的选择。房价松动，随着“买涨不买跌”的心理蔓延，无论是房地产企业还是房价都可能迎来一番调整。趁着中央要求去三四线城市的库存，一些热点城市也可能搭上便车，趁机压缩原有的土地供应，人为推高地价，为土地财政再添把柴。

就现有数据看，今年以来地方财政收入依赖土地房地产市场的比重大约在40%左右，几近“半壁江山”。在市场化的商品房环境里，老百姓自然是用脚投票。想让房地产摆脱投资属性，回归居住属性，光靠限购限贷的行政手段显然远远不够。否则，一番灭火政策过后，“鬼城还是鬼城，热点还是热点”，涛声依旧了。

对中国房地产的主要影响

2008年经济危机后，美联储每25个基点的降息操作，大约助涨了中国房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗，房产的变现能力又较差，买房（特别是非核心城市）已不再是稳妥的投资选项。

从国内经济的基本走势看，叠加人民币的供需角度看，人民币中长期贬值是既成事实，但因为强有力的国家调控，人民币的贬值导致资本大规模无序外流的可能性不大。庞大的外汇储备可以防止人民币短期大幅度贬值，外汇管制相对严格，也约束了资本短期大规模流出。

在人民币升值的数年里：人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加，住宅作为一种高价消费品，吸引了大量财富增长的消费者，在房地产供给短期内难以增加的情况下，房地产需求的增加会拉高房价。

流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说，商品房的需求弹性大于普通商品，因而上涨的幅度会更大。

预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。但如果一旦人民币改变升值预期，出现趋势性的贬值变化，买房就赚钱的趋势将出现逆转，这种情况下，买房就愈加需要谨慎。

普通人买房有怎样的影响？

一线城市房价，无谓是从房价收入比、租售比等指标来看还是横向和国际相比较看，都显得贵得离谱。一线楼市已经完全脱离了普通人的承受空间，投资（机）性购房很有可能才是决定一线楼市的主导力量。如果借用金融术语，一线城市房产是一种典型的高β资产，这种资产的特性是在繁荣期涨幅更大，但是在调整时，其下跌幅度也要大于其它。

对于三四线城市的楼市来说，地产去库存远未结束。但是考虑到这些地方的房价已经多年未涨，目前房价仅略在成本上之上，所以三四如果出现泡沫破灭，表现的形式可能是房地产商倒闭、银行坏账增加，但是房价下降的空间可能比较有限。

总结来讲，从投资的角度看的话，三四线城市虽然价格不高，但是供应量巨大，而且这些地方房产转让不容易、变现难，未必是一种好的投资标的。而一线城市的房价过高，一旦下跌，其幅度必定不小（如2008年深圳房价下跌了50%），但是考虑到这些地方房产供应普遍偏紧，短期回调可能是长线抄底的机会。