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华玉振：实现明年房地产调控九个字的目标只需一个字

老田投研3

2025-12-14

导读：中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”置于化解重点领域风险的关键位置，并提出“因城施策控增量、去库存、优供给

中央经济工作会议提出“控增量、去库存、优供给”九字方针

中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”置于化解重点领域风险的关键位置，明确要求“因城施策控增量、去库存、优供给”。这一方针是对当前房地产市场结构性矛盾的精准研判。过去长期依赖限购、限价、限贷、限售等行政手段，在短期压制需求的同时，也扭曲了价格信号、加剧供需错配、累积结构性风险。实现九字目标，关键在于思维转换——从行政主导转向市场驱动，核心是“放”：有步骤、有秩序地将本应属于市场的权力归还市场，推动房地产回归居住属性与经济规律。

“放”的必要性：回归市场本质，修复价格信号

市场是企业家在不确定性中试错、发现机会的动态过程，价格是传递分散知识的核心机制。限价导致新房与二手房价格倒挂，催生“打新热”和套利行为；限购将真实需求挤向灰色渠道，增加交易成本与法律风险；限贷“一刀切”误伤改善与首置群体。这些干预共同造就了价格失真、信号扭曲的“伪市场”，致使开发商无法理性投资、购房者难以真实决策，最终“控不住增量、去不动库存、优不了供给”[2]。

第一步：“放”价格——激活市场自我调节能力

当前新房销售实行政府备案价审批制，开发商定价权被严重削弱。“限涨”造成供不应求假象，“限跌”又使开发商无法及时降价回款，库存高企与资金链紧张并存。价格必须自由浮动，才能出清市场：下跌是市场对过剩产能的矫正信号，既促使开发商停止盲目建设，也提示购房者择机入市。允许房价在合理范围内回调，虽伴随短期阵痛，却是释放资源、淘汰低效主体、实现行业健康迭代的必经过程。唯有价格真实反映稀缺性与价值，“去库存”才从行政任务转为市场主体自发行为[3]。

第二步：“放”土地——打破供给垄断，优化要素配置

地方政府独家垄断“招拍挂”，供地行为常服从财政目标而非市场需求，成为周期波动的重要根源。真正“控增量”，须改变单一体制：一是放开土地用途管制，允许商办等存量用地依法合规转为住宅用地，快速增加有效供给；二是探索农村集体经营性建设用地入市，让土地所有者直接参与交易，形成竞争性供给格局，平抑地价、反哺农民、促进城乡融合。当土地供给由多个市场主体依价格信号自主决策时，开发商拿地风险自担，高价囤地、“地王”冲动自然收敛，“增量”将受市场规律内生约束[4]。

第三步：“放”开发——激发企业家精神，驱动供给升级

当前调控已深入户型设计、建筑标准等微观领域，如强制90平方米以下户型占比70%，忽视家庭结构与收入差异，导致同质化“刚需房”泛滥、高品质改善型供给严重不足。这实为行政干预引发的“劣供给”替代“优供给”。开发商作为居住服务创新者，需被赋予充分自主权：废除不合理户型限制，简化行政审批，将项目决策权交还企业。市场竞争压力将倒逼行业从“拿地即赚钱”的粗放模式，转向“产品为王”的精细化路径，真正满足人民对美好居住生活的多元需求[5]。

配套支撑：“放”金融——构建多层次住房供给体系

当前房地产金融过度依赖银行间接融资，且高度行政化，集中于新建商品房开发与购买，对存量房流通、租赁住房、保障房支持严重不足。实现“优供给”，必须鼓励金融创新：发展规范化的房地产投资信托基金（REITs），引导社会资本参与租赁住房与存量资产运营；开发差异化信贷产品，匹配不同人群居住需求；推广政府与社会资本合作（PPP）模式建设运营保障房，政府通过提供土地、税收优惠或购买服务予以支持。由此形成的商品房、租赁房、保障房、共有产权房并存的完整供给体系，远比行政指令式“优化”更高效、更可持续[6]。

“放”不等于“不管”：政府职能转向制度建设与底线保障

“放”是政府从市场直接操控者转向秩序维护者的深刻转型。其前提是健全法治与产权保护：严格预售资金监管，防范烂尾楼风险；保障房屋交易自由，杜绝非法干预；强化反垄断执法，防止资本无序扩张损害中小房企与消费者权益。同时，完善社会保障网——通过失业救济、住房补贴、公租房供给等方式托住民生底线，为市场化改革营造稳定社会环境。唯有如此，“放”才不是放任，而是高质量发展的制度前提[7]。

结语：一个“放”字，系统解题房地产深层矛盾

“控增量、去库存、优供给”的根本解法，不在更复杂的行政组合拳，而在于系统性“放”：放价格，让信号真实传导；放土地，让要素高效配置；放开发，让企业家精神释放。三者环环相扣，共同推动房地产从行政调控依赖走向内生稳定。这要求政府放弃对市场的“父爱式干预”，转而敬畏自发秩序、坚守制度底线。这一转变虽触及既有利益、承受短期阵痛，但已是破解风险积弊、支撑中国经济跨越中等收入陷阱的必由之路[8]。

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