行业研究 | 重点城市写字楼市场竞争力评价

在作者已发布的报告《写字楼市场需求侧有何最新变化》中，我们分析了写字楼市场需求侧的影响因素与最新变化趋势。本文在此前报告的基础上对重点城市写字楼市场进行对比分析，并搭建基于城市的竞争力评价模型。

评价指标框架：从需求、供给和供需关系三大维度、八个细分指标建立对重点城市写字楼市场评估的指标框架，并基于此框架对我国重点城市开展对比分析。（1）需求维度主要关注写字楼租户相关产业发展情况，以及对经济有领先效果的金融指标。产业发展方面，除了与写字楼租赁需求关联度较高的第三产业及增速外，重点引入了写字楼四大主力租户产业（金融、TMT、专业服务业、地产建筑）的景气度变化相关指标；金融指标方面，选用了金融机构人民币贷款余额增速变化，通过信贷需求反映宏观经济整体热度。（2）供给维度主要关注未来新增供应的强度。未来供应强度反映未来新入市写字楼对市场的冲击，供应强度过大将加剧竞争并造成项目经营指标下滑。（3）供需关系维度主要考虑市场的供需平衡程度。选用空置率和综合吸纳周期两个指标。其中，空置率越低，表明写字楼市场竞争压力较小，供需关系较健康；综合吸纳周期反映空置率未来变化趋势，既考虑当前空置压力，又包含未来新增供应对空置率的影响。