东京23区房价“冰火两重天”：低价房是“捡漏”还是“陷阱”？
葛饰区、足立区部分地段房价低至80万元起，但投资需关注交通与区域发展潜力
作者 | 海狸同学 来源 | ◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）
东京作为日本人口最密集的都市，627平方公里的23区承载了约985万居民，土地资源极为紧张。然而，在“寸土寸金”的表象之下，部分区域的地价却异常亲民。
数据显示，东京23区地价最低的区域集中在葛饰区和足立区。例如，葛饰区西水元一套50平方米、符合新耐震标准的两室一厅二手房售价仅约83万元人民币；足立区宫城更有一套80平方米的精装修三室一厅（含储藏室）售价不足150万元。
尽管价格诱人，但这些低价房普遍面临交通短板——多数距离最近的电车站步行需10至20分钟以上，显著影响出租吸引力。在东京，租客普遍偏好步行10分钟内可达车站的房源，因此此类偏远房产在投资回报上存在明显劣势[k]。
不过，足立区与葛饰区整体地价近年持续上升，年均涨幅超5%。外籍人口增长是重要驱动力：过去7年，足立区越南籍居民增长230.5%，葛饰区尼泊尔籍居民增长166.7%，两区外籍人口整体增长率均超40%，有效支撑了租赁市场需求[k]。
从业内经验看，只要位于车站步行10分钟范围内的房产，即便地处足立或葛饰区，也具备良好出租率与投资价值。通勤时间控制在30—40分钟内，符合东京上班族普遍接受范围。部分总价50万—60万元人民币、年化收益率超5%的小户型公寓，已成为投资者“试水”日本楼市的热门选择[k]。
目前，以下车站周边区域值得重点关注：
1. 葛饰区龟有站
连接JR常盘线与东京地铁千代田线，至东京站、大手町约30分钟。周边商业配套齐全，教育资源丰富，生活便利度高。
2. 葛饰区金町、京成立石、新小岩站
三大站点均处于大型再开发进程中。金町2026年将建成集高级公寓、商业设施与驾校于一体的综合项目；京成立石站周边将新建区政府大楼、写字楼及大型商业体；新小岩因华人聚集，2029年也将落成商住综合体。
3. 足立区北千住站
汇聚5条轨道交通线路，日均客流量约150万人次，位列全球第六。商业设施密集，包括Lumine、丸井等大型商场，是足立区核心枢纽，兼具居住与投资价值。
4. 足立区绫濑站
可通过千代田线快速直达大手町、日比谷。伊藤洋华堂等商业配套完善。当前正推进再开发，未来将建设32层高级公寓，有望进一步提升区域房价。
海外房产投资需避免“凭感觉”或照搬国内经验。日本楼市讲究专业判断，尤其是在选房逻辑上，交通便利性、区域发展潜力与人口结构是决定投资成败的关键因素[k]。