英格卡购物中心与高和资本合作共持三大荟聚项目
12月12日，英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，双方将共同成立专项不动产基金，持有并运营无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚三座聚会体验中心。该合作待中国相关主管部门批准后正式生效。
在此模式下，英格卡购物中心继续持有“荟聚”品牌，并独家负责全部聚会体验中心的运营管理。同时，宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营新门店；现有宜家无锡商场物业资产将作为交易一部分，改造为无锡荟聚全新租赁空间。
此前市场传闻英格卡拟打包出售国内10座荟聚（Livat购物中心），接盘方为泰康人寿领投的基金；此次合作标志着传闻落地，接盘方确定为专注购物中心及商业不动产投资的高和资本。
双方合作：各取所需的战略协同
英格卡集团旗下包含宜家零售与英格卡购物中心两大业务板块。后者以“荟聚”品牌在中国运营购物中心，自2009年进入中国市场，首期布局无锡、北京、武汉三地，分别于2012年、2014年、2015年开业。
截至当前，英格卡购物中心在中国运营10家荟聚，分布于无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥、西安和上海。此次合作涉及的无锡、北京、武汉荟聚均为运营超十年的成熟项目，商业体量分别为15万㎡、21万㎡、17.22万㎡，均已进入稳定盈利期。
2023财年，英格卡购物中心在中国运营的8家荟聚总客流量达8138.5万人次，同比增长121%；总销售额同比增长131%。其中，无锡、北京、武汉、长沙四大项目客流量约6713.4万人次，北京荟聚客流量占全系约30%，出租率超99%。
业内人士指出，荟聚凭借以人为本的空间设计、差异化商业叙事、“荟聚宝贝”亲子服务、超大停车场及与连锁品牌的深度绑定，在消费者与品牌商中建立良好口碑，为全国拓展奠定基础。
从资产周期看，运营十年左右的商业项目通常已达NOI（净营运收入）峰值，投资回报率理想，是资本运作的理想窗口期。而英格卡集团2024年全球营收同比下降5.5%，净利润大幅下降46.5%。其10个荟聚项目以重资产为主，其中福州、西安、上海等七个项目仍处投入期，总投资超80亿元，资金回流周期长。先行处置三座成熟项目，可快速回笼资金，支持新项目开发与业务发展。
本次合作并非简单资产出售，而是通过设立专项不动产基金实现共同持有：高和资本担任基金管理人及执行合伙人；英格卡购物中心作为普通合伙人及基石投资者，保留品牌所有权并持续负责运营管理。
高和资本成立于2009年，是中国领先的不动产私募股权基金，曾联合大悦城控股运作北京大兴大悦春风里等资产盘活案例。当前险资等长期资本正成为商业地产大宗交易主力——2025年上半年，险资在不动产项目新增投资达47.47亿元，同比增超6倍；核心城市优质商业资产可提供稳定租金与运营收益。
联商专栏作者范唯鸣认为，荟聚在品牌认知度、家庭客群吸引力、空间体验、主力店（宜家）协同及运营效率（高出租率、高坪效）等方面具备独特优势，已具备轻资产输出基础；以首批三个项目试水，后续推进其余七个项目打包合作、保留品牌与运营权、获取资产转让款及持续收取管理服务费，是理想路径。
此举助力英格卡购物中心转向轻资产运营：既盘活存量资产、降低新项目运营成本，又快速补充现金流、优化财务结构；同时维系运营主导权，提升效率与灵活性。
对宜家中国的影响有限，但转型压力持续
英格卡购物中心与宜家零售虽同属英格卡集团，但运营体系独立。本次合作仅涉及物业所有权变更，宜家作为核心租户地位未受影响。无锡荟聚项目中，宜家无锡商场现有物业将纳入交易，改造为全新租赁空间，进一步强化宜家与购物中心的协同关系。
尽管短期内不受直接影响，宜家中国仍面临严峻挑战。2019财年其中国商场销售额达157.7亿元，此后增速连续下滑；2024财年营收约111.5亿元，同比下降7.6%，较2019年高点缩水约30%；净利润同比大跌46.5%，母公司归因于大幅降价导致客单价下滑。
为应对竞争，宜家中国加速全渠道转型：2025年正式入驻京东平台；持续推进“大店+小店”模式，在核心城市布局小型社区店，同时关闭低效试验性门店（如上海杨浦、静安店），并对徐汇旗舰店等进行本地化升级。
2023年起，宜家中国启动“生长+”战略，累计投资6.73亿元推出超1400款低价产品；2025年9月宣布2026财年再投资1.6亿元，推出超150款更低价格产品，70%集中于畅销品类，聚焦“有意义的性价比”。
外资品牌加速本土化协作，商业地产证券化趋势显现
英格卡与高和资本的合作并非孤例。近期，星巴克中国、汉堡王中国相继引入本土资本，标志外资品牌在华进入以“深度本土化协作”为核心的新阶段。
以星巴克中国为例，2025年11月4日宣布与博裕投资成立合资企业，博裕持股最高达60%，星巴克保留40%股权及品牌知识产权授权权；基于约40亿美元企业估值，博裕获得相应权益；预计中国零售业务总价值超130亿美元，由股权转让款、 retained equity 及长期品牌授权收益三部分构成。
引入本土资本可缩短决策链、提升数字化运营与下沉市场拓展效率，同时带来可观现金回流，并通过保留股权与授权费分享长期增长红利。对资方而言，投资具备成熟品牌、供应链与门店网络的消费类资产，是在长坡厚雪赛道中获取高确定性回报的重要方式。
百胜中国自2016年引入春华资本与蚂蚁集团后稳健扩张，2025年前三季度肯德基净增门店近千家。
英格卡与高和资本的合作亦反映中国不动产证券化市场的发展趋势。成熟商业地产现金流稳定，符合公募REITs底层资产要求；通过打包上市，企业可实现资本利得倍增，并为投资者提供新投资渠道。未来若更多成熟项目复制该模式，有望形成“开发-运营-资本化”闭环，兼顾品牌控制、专业运营与资产结构优化。
这一探索不仅关乎英格卡自身发展，更为中国商业地产行业验证“重资产持有与专业运营分离”的可行性，凸显品牌力与运营能力在存量时代的独立价值与变现路径。
