2018曼谷房产回顾：公寓均价14.06万铢/平，上涨7.6%，拍耶泰、拉差达、拍凤裕庭.......最抢手！

T. P. K. Ethanol Co.,LTD房地产公司总经理纳林拉（Mrs. Nalarat Charoensupong）女士表示，2018年市场公寓的供应量相对较高，加上来自138家大大小小企业的60900套新公寓，共计610900套公寓。其中，最受欢迎的就是拍耶泰（Phayathai）、拉差达（Ratchada）及帕宏育厅（Phaholyothin）地区的项目，共21100套，占市场总量的35%；其次是普拉卡侬（Phra Khanong Suan Luang），共13500套房，占22%，接下来是吞武里沛噶塞（Thonburi Phetkasem），共8500套房，占14%。在过去的5年里，这三个地区的公寓供应量增加幅度最大，超过了65%-70%。其主要原因之一是这几个地区临近BTS站，另外，这些地区可以发展的土地比市中心要多。

如果分析2018年新增的供应数据，那么其中41%都是来自高端市场，每平方米的价格在11-19万泰铢之间，每套公寓的价格在400-800万泰铢之间；其次是中端市场，占27%，接下来是城市公寓，占21%。根据上述比例表明，曼谷人的收入和工资基数不一致。此外，由于受土地价格上涨因素的影响，导致许多企业家转而开发高端市场。

2018年曼谷共管公寓市场的销售总量为52000套，其中，有31800套是新公寓（占新公寓平均销售额的52%），另外20300套是2018年以前开盘的公寓。即使这2款公寓的销量占到了市场整体销售率的90%，但仍剩下了62700套。

2018年公寓市场的平均售价上涨了7.6%，从13.06万泰铢/平方米上升至14.06万泰铢/平方米；市中心的价格上涨了10%，23.1万泰铢/平方米；市中心周边市场也上涨了7%，达到11.32万泰铢/平方米；而外围市场的平均价格仅上涨了1%，达到7.35万泰铢/平方米；或许是因为在过去的2-3年里，企业家们看清了价格上涨的趋势非常高。例如：在2018年， 巴吞湾国家公园附近（Pathumwananurak Park）的价格仅上涨了3%，在地域广阔的是吞武里沛噶塞（Thonburi Phetkasem）地区价格仅上涨了1%，但这并不意味着更优质的房产项目能够满足消费者的需求，否则，曼谷公寓市场的价格也不会有所上涨。

Nalarat Charoensupong女士预计2019年的还会增加新的公寓，而且增长的速度接近过去5年的平均数量，大约在53000套左右。与此同时，市场需求量大约为50000-55000套，由此可以看出，市场销售量和公寓剩余数量与2018年几近相同。对于新开发的项目，将更多的按目标人群进行调整，如：热爱健身、老年人、动物爱好者等目标群体。除此以外，位于优越地段的长期租赁公寓将会以公寓与商业相结合的形式出现，而且数量也会有所增加，之后，还会根据舒适的现代生活方式推出新型公寓。

此外，在Nexus看来，曼谷人口数量众多，但大多是人可以满足的基本是中端市场的消费，因此企业家应该更多的发展城市公寓，这同时也是比投资国外市场更加持续稳定的市场。但不管怎么说，也不会忽略外企的投资，至于过去的外企投资者或者是投资机构预计在2019年会继续投资，来自中国及中国香港、日本和新加坡的投资比例估计会从此前的26%上升至30%；另外，来自中国的小型投资者预计会继续在泰国购买房产。由于中国香港、中国台湾以及新加坡的市场投资情况几乎与上一年度持平，因此CLMV市场也成为了一个非常值得关注的新市场。

如果分析未来1-3年曼谷公寓价格的调整趋势，Nexus认为价格会有所上涨，而土地的价格上涨的幅度应该不大，公寓的平均价格预计会上升6-7%；因此，企业家们应该不必增加太多的资金来开发项目。

除此以外，在从购买住房方面考虑，大家仍然存在一下错觉。鹏蓬（Phrom Phong）、通罗（Thonglor）、艾噶迈（Ekamai）这些地区仍然是企业家开发项目的热门地点，但这些地区公寓的价格应该是适合真正目标群体的价格；因此位于湄南河和吞武里岸边的地段在去年也引起了企业家的注意，从而也导致了这些地区的土地价格上涨；另外BTS黄色线项目也在准备建设中，所以这也会导致新建的公寓价格上升。事实上，很多企业家对迪瓦侬（Tiwanon）的这样的地区在未来1-2年的供应量仍存有疑问，但或许建设完成后，这些地区的价格会吸引人，因为这或许是市场上最优惠的价格。此外，拉差达、拉玛9等黄金地段基本都是外国人，尤其是中国人居多。从而表明，房地产的定位及营销也要与之相适应，售后服务才能真正满足外国客户群体的需求。

根据泰国银行的政策，无论是住宅还是公寓，购房贷款汇率都会有所变化。在市场开发期间，因为有更多的时间让买房准备首付，所以住房的销售数量可能会更多；而公寓的关注量更多的可能是在预售时间段内。此外，在选举期间，政治和经济方面的变化也可能会对房地产市场产生影响。

Nexus Real Estate Advisory房地产咨询公司总经理提拉威（Theerawit Limthongsakul）先生表示，曼谷甲级和乙级写字楼市场总面积约为410万平方米；根据2018年第四季度的数据表明，由于一些建筑物被关闭进行翻新调整，所以无论是租金的上涨还是闲置率的下降，曼谷写字楼的出租量减少的幅度较小。此外，为了吸引市场上的租客，应将出租的办公室建设得更加现代化、安全、干净以及便捷。目前，需求量较大的可能是租赁之后用做公共工作室（co-working space）以及服务办公室（serviced-office），因此，新的甲级写字楼会受到很多租户的关注。

至于曼谷的办公室租金，平均价格约为800泰铢/平方米/月；而中央商务区因为只有甲级写字楼，所以平均租金高达1000泰铢/平方米/月；此外，对于位于威塔育路（Wireless Road）或者是奔集（Ploenchit）的一些建筑，如：盖颂生活购物商城（Gaysorn Tower）和巴汶澈益阔普莱（Park Ventures Ecoplex）的租金则高达1500泰铢/平方米/月，被认为是目前最高的价格。

不管怎么说，在未来5年，至少会有100万平方米的新办公空间出租，约占现有市场面积的25%，这可能会导致租赁面积的闲置率在原来的基础上增加1倍（从原来的4%-5%上升至10%），被认为是10年来闲置率最高的，因此可能会导致租金上涨率速度放缓。

如果发生上述情况，那么曼谷办公室租赁市场的竞争肯定会更激烈，市场供应量的增加也会使租户具有更高的议价空间。然而，虽然租赁空间的闲置率高达10%，但并不意味着供过于求，因为与世界其他主要城市相比，大约10%左右的闲置率仍然是令人满意的。

根据Nexus的合作伙伴公司Cushman＆Wakefield进行的一项调查发现，在亚太地区国家，办公楼的平均闲置率为10%；而在美国，甚至是达到了13.3%，因此，如果曼谷的闲置率为10%那是比较正常的。

因为购物中心市场主要是取决于经济因素、私人消费以及旅游业等，因此从调查中发现，目前仍处呈稳步增长的趋势。

至于在商业中心（如拉玛1和鹏蓬路附近）租赁购物区的租金，因为竞争较为激烈，导致平均租金高达3900泰铢/平方米/月；而暹罗百丽宫（Siam Paragon）G层的最高租金报价超过5000泰铢/平方米/月；此外，位于湄南河沿岸的Icon Siam则超过5000泰铢/平方米/月，这是目前曼谷租赁购物中心最高价格的纪录。

Nexus调查发现，本季度新租赁区域主要来自去年11月份正式推出的Icon Siam和Gateway at Bangsue新地标，预计明年商业中心的租赁面积将达到24万平方米。

此外，根据对明年泰国经济和旅游业总体情况的预测，旅游业委员会估计，2018年底的游客数量将会上升至5.08％或总计3720万人次。 

由于泰国人本身自己喜欢去商店购物，外加泰国天气炎热，到商店购买东西可以避避暑，所以更多的泰国人都愿意去商店购物，这在一定程度上也会刺激商业中心市场的需求量。而对于企业家而言，面对如此激烈的竞争，就必须要调整战略以此来增加自己的竞争力，例如：建筑的设计风格更符合当今便捷的生活方式、安全条件等，只有这样，才能够更好的吸引客户从而增加销售额，也才有助于企业家在激烈的市场环境中站稳脚跟。

（信息来源：http://www.bangkokbiznews.com/news/detail/822194）