门店租赁与合同签订注意事项
一、租赁合同内容注意事项
出租主体资格
- 若出租方非产权证书登记的所有权人，需提供房屋所有权人同意转租证明或委托租赁授权书。
- 房产被抵押时，需银行出具抵押权人同意出租证明。
商铺产权
- 确认房屋性质为商业用房。
- 确保土地性质为非住宅、非工业。
- 忽略上述信息可能导致无法办理营业执照。
合同中的面积
- 区分建筑面积、实用面积和地毯面积，明确各项数值。
免租与押金
- 争取免租条件及免付押金。
税费
- 一般由出租方承担。
无法办理营业执照的情况
- 原有租赁登记信息未注销。
- 商铺已注册营业执照且未注销或迁移。
- 房屋类型非商业用房。
- 出租人材料缺失。
- 房屋产权证面积不符政府要求。
应在合同中设定为出租人义务并给予宽限期，超期未解决则由出租人承担违约责任。
装修事项
- 明确出租人同意装修并协助办理相关许可。
- 约定出租方提前解约时的装修补偿。
- 明确租赁期满后装修设施的处置方式。
配套设施注意事项
- 明确水、电、电话线、网线等配置要求及出租方责任。
签定合同后的租赁登记事项
- 新区域租赁合同登记以规避风险。
转租
- 转租需取得出租人书面同意。
- 明确转让费相关规定。
商铺的租售
- 承租人享有优先购买权。
- 新业主应继续履行租赁合同，否则承担违约责任。
消防问题
- 出租方需出示房屋土建消防验收合格证。
- 店铺开业前通过消防安全检查。
空调及温度
- 明确空调开启关闭时间及每日具体时段。
- 确认空调费用是否包含在物业管理费中。
- 延时开启空调是否计费及单价。
- 店内环境温度范围及相关费用是否包含在物业管理费中。
- 施工中对空调调整的价格须符合市场价位。
二、合同签订时的注意事项
- 核实房产证地址与合同及实际地址一致。
- 确认房屋面积相符。
- 合同中标注房屋产权证号。
- 明确租赁价格、税费及租赁期限。
- 详细记录收款方信息及付款方式。
- 备齐租赁相关资料以便其他项目开展。
三、房东需准备的材料
甲方为原房东（企业房产）：
- 房屋产权证复印件（加盖公司公章）。
- 企业营业执照复印件并加盖公司公章。
- 企业法人身份证复印件。
- 房东与连锁公司的租赁合同。
甲方为原房东（个人房产）：
- 房屋产权证复印件（加盖手印）。
- 房东身份证复印件。
- 房东与连锁公司的租赁合同。
若委托他人办理，需提供授权委托书及被委托人身份证复印件。
甲方为二房东（个人房产）：
- 房屋产权证复印件（加盖手印）。
- 房东身份证复印件。
- 甲方与原房东的房屋租赁合同复印件。
- 原房东同意转租证明。
- 甲方身份证复印件。
- 甲方与连锁公司的租赁合同。
甲方为二房东（企业房产）：
- 房屋产权证复印件。
- 原房东企业营业执照复印件。
- 甲方与原房东的房屋租赁合同复印件。
- 原房东同意转租证明。
- 原房东身份证复印件。
- 甲方身份证复印件。
- 甲方与连锁公司租赁合同。
如房屋为新房未下发产权证，原房东需提供购房合同、预售房许可证及竣工证明。
住宅还需另提供居委会同意出租证明。
四、续租要点
营运数据保密制度
- 实施营运、财务数据保密制度有利于租赁谈判。
续租管理预警机制
- 租赁合同到期前3-6个月内启动沟通机制。
重点大店防御布局
- 年销售1000万以上门店重点跟进房东关系。
- 实施商圈防御布局策略，在大店周边布局卫星店以防竞争对手进入。
- 提前1年制定续租方案。
来源：中国药店
