出品/联商专栏
撰文/方湖
编辑/娜娜
近日，扬州蜀冈-瘦西湖风景名胜区与德基集团签署投资合作协议。根据协议，德基集团将在约定周期内推进项目开业运营，并设立德基艺术馆和博物馆，引发行业广泛关注。
近年来，德基集团从南京“全球店王”单体项目转向连锁化布局，陆续启动徐州、扬州、南京河西及仙林等多个项目，其中南京仙林与扬州项目定位为奥特莱斯（奥莱）。仙林德基将打造国内首个艺术概念奥莱，融合艺术街区、艺游中心与艺术博物馆等多元业态。
图源：小红书
据公开信息，南京德基时刻（河西）、南京仙林德基奥莱、徐州德基广场三大项目计划于2026年6月集中开业，作为德基成立20周年的战略献礼。
德基进军奥莱并非简单业务拓展，而是应对市场结构性变化的主动战略调整。其背后的战略逻辑、资源能力与市场机遇，共同勾勒出企业转型的全景图。
底层逻辑：应对市场分化，构建商业生态护城河
德基布局奥莱，主要回应奢侈品与零售市场的三大趋势：
1、消费市场结构性分化
当前消费呈现“哑铃型”结构：一端是追求稀缺体验的高净值人群，另一端是注重性价比的大众消费者。内地个人奢侈品市场增长放缓，而奥莱持续扩张。中国百货商业协会数据显示，2024年全国奥莱销售额突破2300亿元，同比增长4.5%。德基通过奥莱触达价格敏感但品牌导向明确的增量客群，实现用户分层覆盖。
2、业态互补与渠道协同
奥莱可为奢侈品提供过季商品消化渠道，优化品牌库存周转；同时降低消费者接触品牌的门槛，培育潜在正价客户，形成与高端主业的良性互动。
3、区域覆盖与市场下沉
德基在南京构建新街口（顶奢）、河西（潮流）、仙林（奥莱）的多层次商圈体系，并将奥莱模式复制至扬州，实现对长三角不同消费层级与地理区域的全面渗透，提升整体市场份额与抗风险能力。
核心能力模型：品牌、运营与资金三重支撑
德基跨界奥莱的能力源于其长期积累的核心优势：
1、强大的品牌资源与议价能力
作为年销售额超245亿元的“全球店王”，德基与众多国际一线、轻奢及潮流品牌保持深度合作，为其奥莱项目获取优质品牌组合与稳定货源提供保障，构筑竞争壁垒。
2、成熟的商业运营与场景塑造能力
德基广场以艺术与商业融合著称，擅长打造沉浸式消费场景。这一能力可迁移至奥莱项目，推动“奥莱+文化”模式落地，如规划中的“德基艺术小镇”，强化差异化竞争力。
3、雄厚的资金实力与战略耐心
奥莱项目投资大、回报周期长。德基在扬州、徐州、南京多地同步推进大型项目，展现出充足的资本支持与长期战略布局的决心。
发展机会：把握增长赛道与模式创新窗口
当前市场环境为德基奥莱战略提供了有利契机：
1、顺应理性消费趋势
消费者日益重视质价比，“大牌小价”的奥莱模式精准契合需求，持续吸引价格敏感型客群。
2、升级奥莱体验模式
传统纯购物型奥莱吸引力下降，向“微度假目的地”转型成为趋势。德基在文化艺术IP打造方面的经验，有助于提升顾客停留时长与综合消费意愿。
3、填补区域市场空白
尽管百联奥莱、砂之船奥莱已在南京、扬州运营多年，但在仙林、扬州等新兴区域仍缺乏具备强大品牌号召力的高端折扣项目。德基奥莱的进入有望填补空白，满足本地消费升级需求。
尽管具备天时地利，德基奥莱之路仍面临挑战：如何确保稳定优质的货源供应，如何真正实现体验创新，以及能否与高端主业形成有效协同，将是决定其成败的关键。
整理：方湖 制图：联商网
总结
德基进军奥莱，是在巩固南京高端市场地位基础上的一次战略性延伸，旨在应对行业分化、拓宽用户边界、构建更完整的商业生态护城河。依托品牌资源、运营能力和资本实力，德基有望在快速增长的奥莱赛道中占据有利位置。最终成效，取决于其在货源组织、体验创新与主业协同上的实际落地能力。
