一、2026 年房地产销售量价仍有下行压力
（一）地产行业仍面临新房需求中枢下滑、库存压力、土地财政对经济拖累问题
当前房地产市场需关注三大核心问题：新房需求中枢持续下移、库存去化缓慢、土地财政收缩对地方经济形成拖累，整体基本面仍需更强政策支持以缓解下行趋势。
1. 销售量价双降趋势延续
2025年1-10月，百强房企权益销售额约2.02万亿元，同比下降17%；2025年10月单月权益销售额为2007亿元，同比大幅下降42%，主要受高基数及缺乏宽松政策刺激影响。房价方面，2025年10月70个大中城市二手住宅价格环比下跌0.7%，一线城市跌幅达0.9%，同比与环比均呈全面下行态势。
2. 库存压力依然突出
截至2025年9月底，监测的80城新房库存面积约4.7亿平方米，较年初减少2083万平方米，但去化周期升至28.2个月，较年初增加0.6个月。其中，一线、二线、三四线城市去化周期分别为18.6个月、25.3个月和37.3个月，结构性分化明显，三四线城市库存风险更高。
3. 土地财政收缩制约城市发展与库存消化
土地出让收入下滑导致地方政府财政承压，城市扩张放缓，产业招商与基建投资减速，削弱了对房地产的真实需求支撑。过去“卖地—引产—人口流入—去库存”的发展模式难以为继。尽管2025年1-10月百城住宅用地成交金额同比微增4%，但10月单月同比下滑25%，土拍热度回落，反映市场信心不足。
（二）中美房地产市场不具备强可比性
美国住宅市场长期供需基本平衡，不存在系统性过剩。其自住房空置率始终低于10%，住宅自有率稳定在63%-69%之间，2008年次贷危机本质是金融结构问题而非供给过剩。房价走势更多反映经济增长成果，波动幅度较小。
中美开发商商业模式差异显著
美国房企更接近制造业，注重成本控制与高周转。以霍顿为例，通过期权方式锁定土地降低风险，采用模块化建造、标准化设计和供应链整合，显著压缩建设周期与成本。地价仅占售价约20%，建安成本占比更高，推动企业聚焦运营效率。2013-2020年霍顿平均净利率8.2%，总资产周转率达1.1，负债率约42%，ROE维持在15%左右。
相比之下，中国房企更偏向投资模式，依赖土地增值和房价上涨获取收益，囤地开发特征明显。在房价上行周期中逻辑顺畅，但在当前环境下，土储质量下降、计提减值压力上升，且拿地容错率低，叠加高杠杆（如万科、保利资产负债率超80%）、低周转（资产周转率约0.4），导致盈利能力承压，尽管利润率较高，但整体ROE水平与美国房企相近。
（三）政策方向与关键突破点
实现供需再平衡的核心在于提升城市人口净增长或人均居住面积，重点突破口为推进农民工市民化。根据《2024年农民工监测调查报告》，全国农民工总量近3亿人，其中在城镇居住的进城农民工约1.32亿人，人均居住面积仅24.7平方米，远低于城镇居民平均水平（36.52平方米），且自购房比例不足三分之一。
潜在住房需求可观：若1.3亿进城农民工人均改善10平方米，将带来约13亿平方米的改善型需求；另有约1.7亿非城镇居住农民工中存在落户安家意愿者，亦构成增量需求。
可行政策路径包括：向农村户籍家庭提供购房利息补贴、扩大保障房对农民工群体覆盖、深化宅基地制度改革、降低市民化门槛等，有望有效激活潜在需求，助力库存消化与新型城镇化协同推进。
二、2026年地产总量数据测算
（一）2026年商品房销售面积与金额预测
基于当前销售趋势、库存水平及政策环境判断，预计2026年商品房销售面积将继续承压，同比或维持个位数至两位数下滑区间；销售金额受价格下行拖累，降幅可能高于销售面积。具体数值需结合后续宏观政策力度与市场需求恢复节奏进一步评估。