加拿大房地产市场正面临日益严峻的投资者主导问题。根据加拿大住房统计项目（CHSP）最新数据，2023年投资者在多个省份占据了住房存量增长的绝大部分份额，尤其在安大略省，其净增业主中高达84%为投资者，显著推高全国整体比例。
图源：betterdwelling
边际买家如何影响房地产价格
在分析数据前需明确“边际影响”的概念。边际买家是指愿意支付最高价格以进入市场的个人或机构，他们虽占比较小，却通过出价行为设定整个市场价格节奏。这类买家往往不是自住需求驱动，而是追求投资回报，从而对市场产生不成比例的影响。
这种现象在多伦多等高房价城市尤为明显——租金收益已无法覆盖购房成本，形成系统性风险。同时，洗钱活动也加剧了这一趋势，特别是在卑诗省和安大略省，进一步扭曲市场定价机制。
投资者主导新增住房 ownership 增长
五省数据显示投资者占新增业主七成以上
尽管普遍认为投资者持有全国约20%-25%的住房存量，但若观察2022至2023年的所有权变动（即边际需求），实际格局截然不同。在安大略、卑诗、新斯科舍、新不伦瑞克和爱德华王子岛五个省份中，业主总数净增70,020户，其中投资者贡献了50,750户，占比达72.5%。这意味着每新增10名业主中，超过7人为投资者。
安大略省占比超八成，远高于存量水平
安大略省是主要拉高因素，2023年投资者占该省净增业主的84.4%。尽管目前全省仅21.7%房产由投资者持有，但在新增层面已占据绝对主导地位。作为人口最多省份，其数据极大影响全国趋势，掩盖了其他省份同样严重的结构性问题。
卑诗省投资者占比接近三分之二
卑诗省投资者占净增业主的63.6%，虽低于全国平均增幅，但仍远高于其现有住房中33.1%的持有比例。这表明即便在相对成熟的市场，投资性需求仍在加速扩张，反映出市场资源配置失衡。
投资者在全国住房存量中的分布情况
从总量看，投资者在全国719万条房产记录中占比25.5%。除安大略省外，其余有数据省份的投资持有率均介于31.4%至34.3%之间。这些地区房价相对较低，但自住比例长期偏低，显示出经济结构单一背景下对投资型房产的高度依赖。
政策制定者常以“投资者仅占四分之一”来淡化问题，忽视了真正决定市场价格的是边际买家群体。当新增供应主要被投资者获取时，自住型购房者尤其是年轻家庭将被持续挤出市场。
更深层次的问题在于，过度依赖住房作为投资工具正在拖累国家生产力，并将金融风险转移至纳税人。大量近期购房者为投资者，在政策支持下享受补贴红利，而潜在损失则由未来世代承担。这种模式难以持续，一旦市场回调，可能引发广泛财务危机。