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融创、碧桂园化债重大进展：头部房企1.2万亿债务重组背后……

旺小宝

2025-11-14

导读：房地产的未来，靠的是实实在在的产品和口碑。

中国房地产行业迎来了债务重组的关键突破。11月初，继融创中国约96亿美元境外债获香港高等法院批准之后，碧桂园约177亿美元境外债务重组方案也获债权人高票通过。

加上今年7月金科上演的1470亿元债务“一键清零”，据中指研究院监测，截至目前，已有21家出险房企债务重组或重整方案获批及完成，化债总规模约1.2万亿元人民币。

龙头房企重组方案接连落地，表明行业在化解债务风险方面取得关键突破，整体风险出清进程明显加快。尤其是像融创这样的大型房企，能够完成境内外债务的全部重组，为其他出险房企债务重组提供了借鉴参考。

Part.01

化债逻辑质变：从“债务展期”到“实质削债”

本轮房企化债浪潮最显著的特征，是突破了以往“拆东补西”的被动局面，实现了从“债务展期”到“实质削债”的根本性转变。

融创中国作为首家完成境内外债务全重组的大型房企，通过96亿美元境外债“强制清零”，累计减轻偿债压力近600亿元。其创新的“全额债转股”方案，将债务转为两类强制可转换债券，尽管转股价远高于市价，但却为债权人提供了“赌未来”的可能性。

碧桂园则采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”*的多元工具组合，在境外重组方案所有选项足额认购的情况下，重组完成后预计降债规模约117亿美元（约840亿元人民币）。新债务工具的融资成本大幅降至1.0%-2.5%的超低水平，债务期限最长延至11.5年。

最具启示意义的是金科股份的“精准分级+国资赋能”模式。通过“现金+股票+信托受益权”组合，实现了5万元以下小额债权100%现金兑付，大额债权清偿率较清算程序提升数倍，最终8400家债权人全票通过方案。

政策护航：国资与AMC成破局关键

Part.02

房企化债加速的背后，是政策支持与专业机构的双重驱动。

从中央到地方，一系列稳楼市政策为债务重组创造了条件。2025年以来，全国有超110省市（县）出台政策超170条，优化集中在调整公积金贷款、加大购房补贴力度等方面。这些政策为房地产市场提供了止跌回稳的基础。

更值得关注的是，“国资+AMC”成为破局关键。长城资产等专业机构既带来资金，更凭借牌照资源对接保交楼政策，这种“产业+财务”双投资人模式，已成为行业纾困的标准范式。金科在2023年5月就启动预重整，提前锁定核心资产避免贬值，而部分拖延的房企最终只能走向清算，凸显了“早重整”的战略价值。

股东让步同样至关重要。碧桂园控股股东及家族自2023年8月以来，向公司提供了约30亿港元的现金支持，并于10月13日将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股。这种大股东的鼎力支持，向债权人传递了积极信号，成为重组方案顺利通过的关键因素之一。

Part.03

化债效果：财务压力缓解但挑战仍存

宝哥认为，债务重组为房企带来了立竿见影的财务改善，但行业面临的深层挑战不容忽视。

化债最直接的成效是财务压力的显著缓解。碧桂园境外债务重组后，未来5年内不再有集中兑付压力。

融创中国在境内、境外债务重组全部完成后，整体偿债压力预计下降近600亿元，每年可节约大量的利息支出。这意味着，曾经吞噬企业现金流的债务负担，正在被有序卸下。

然而，正当市场为化债振臂欢呼时，一组数据却敲响警钟：2025年1-10月TOP100房企销售额同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点。

我们需要清醒认识到：债务重组只是“止血”，这些从死亡线上拉回来的房企，要真正“痊愈”，还需攻克“造血”难题。

当前房企面临双重考验：一方面，代建、特殊资产运营等新赛道已拥挤不堪，毛利率大幅下降甚至亏本投入；另一方面，资产盘活压力仍存，整体去化仍承压，大量存量资产如何变现仍是未知数。

未来之路：从化债到经营转段

Part.04

债务重组只是企业重生的第一步，房企仍面临从“活下去”到“活得好”的严峻挑战。

首先，是前面提到过的销售压力，目前市场处于下行期，市场信心恢复依然尚需时日，从今年1-10月各阵营房企销售额均有下降即可看出端倪。

不过，碧桂园早已开始谋划“二次创业”。截至2025年10月，碧桂园已累计交付房屋突破180万套，目前“保交房”工作进入最后冲刺阶段。

碧桂园董事会主席杨惠妍表示，重组通过为公司恢复正常经营争取了更宽松的时间，接下来的重点工作是系统性推进转段。目前碧桂园已谋划部分区域项目率先转段，启动新项目经营策划，标志着“保交付”向“谋发展”的战略切换。

宝哥还了解到，当前转型轻资产运营成为出险房企的共同选择。中指研究院企业研究总监刘水认为，完成保交楼和债务重组后，不少出险企业将聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等业务。

随着12月4日碧桂园境外债务重组法院裁定聆讯的临近，不少头部房企的化债工作即将迎来阶段性收官，这是近年来行业听到的最好的消息。从金科26亿撬动千亿债的奇迹，到融创、碧桂园的规模化削债，房企化债已走过最艰难的“破冰期”，朝着良性方向转变。

但这些房企的未来依然充满挑战：行业转型不可能一蹴而就，唯有将化债与经营革新深度绑定，在保交付中赢回口碑，在转型中找到新增长极，才能让这场“债务重生”真正转化为行业高质量发展的动力。

毕竟，房地产的未来，从来不是靠“拆东墙补西墙”，而是靠实实在在的产品和口碑。

【声明】内容源于网络

旺小宝

旺小宝是深耕销售智能的AI场景创新企业，是地产新房销售智能的行业第一名，也是家装、医美、经纪人等行业销售智能变革者，深耕房地产十六年，智能场景业务覆盖97家百强房企、16000个楼盘营销中心。

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旺小宝旺小宝是深耕销售智能的AI场景创新企业，是地产新房销售智能的行业第一名，也是家装、医美、经纪人等行业销售智能变革者，深耕房地产十六年，智能场景业务覆盖97家百强房企、16000个楼盘营销中心。

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