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全面撤辣后，内地的小伙伴来港置业，都只需要与香港首置一样，按楼价金额给从价印花税即可，购买成本将会大幅度的下降，这对很多人都有很大的好处，香港的房地产市场，已经进入了一个黄金时期，那些还没有在香港买房子的人，一定要抓住这个机会，一飞冲天！
那么来港的人什么时候才能买到自己的第一套房子？要注意些什么呢？下面我来给您讲讲！
永居买房和非永居买房的区别？
在过往大家常听到的是非香港永久居民买房需要缴纳30%的额外印花税，并且需要在买房时便一并缴纳，从而使很多想要在香港置业的小伙伴只能等待7年拿到永居后再买房，白白替房东打工7年。
但自从新的财政预算案开始，符合要求的非永居不需要再缴纳额外印花税、买家印花税、新住宅印花税，目前无论是香港居民购买多于一套的房子，还是内地客户来港置业，与香港居民首次置业一样只征收从价印花税，一般是楼价的3%-4.25%，购买成本大大降低。
▲目前香港永居与非永居首次购房的印花税率均参考一样的印花税率，1,000万的房子征收37万印花税。
缴税时间
无论永居还是非永居小伙伴缴纳印花税的时间都是一样的，一般是签署临时合约后新房：5天内 / 二手房：14天内签署正式合约，在签署正式合约时通过律师缴纳印花税
所以大家在做预算评估时一定要把印花税开支也加上，避免付了首付没有钱付印花税的窘境
我能负担多少房价的房子？
以前，香港申请按揭时需要根据收入进行供款测算，即供款占每月入息不能超过50%，并且在现时按揭利率上浮2%的情况下供款亦占每月收入不超过60%，确保买家有能力面对市场利率波动。
但自2024年2月28日起，金管局亦放宽按揭，暂停压力测试，工商铺按揭由6成放宽至7成，以资产水平为审批基础的物业按揭按揭成数由5成提升至6成。
自用住宅物业按揭
非住宅物业（包括写字樓、商铺及工厦等）
按揭成数上限由6成提升至7成。
以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款
按揭成数上限由5成提升至6成，适用于住宅和非住宅物业
压力测试
暂停实施物业按揭贷款假设利率上升200基点的压力测试要求
固定收入小伙伴计算入息比例
对于固定收入的小伙伴而言，银行认可的收入为个人在一间公司获取的月薪+24个月平均年终奖。
一般会要求出示过往3个月出粮银行账单、工资单，过往一年税单（如适用），差不多每月9,692收入等于可以借100万按揭。
以小明为例，每月工资3万，去年发了年终奖10万，今年发了年终奖14万，可计算月收入为：3+(10+14/24)=4万每月，可负担的楼价如下图
自 2024年2月18日起，按揭保险门槛进一步放宽，首置固定收入的小伙伴买1,000万的房子，最多可做9成按揭，1,500万以下，不论首置或非首置，最多可批8成按揭。3,000万以下提高至7成按揭。
根据想要购买的房子的总价，可应用按揭计算器计算首期、印花税、按揭保险费、律师费等其他杂费，确定总预算，确定首期总开支是否充足（关注我们公众号后可联系我们进行单独楼盘的全面估算）
非固定收入小伙伴计算入息比例
非固定收入的小伙伴，如保险行业，奢侈品行业等佣金比重较大的行业收入会不稳定，银行批贷款时会比较严。
一般银行会看过去两年的税单和最近6个月工资，有3种计算方式：
1：这6个月中前3个月的工资平均数
2：这6个月中后3个月的工资平均数
3：这6个月的工资平均数
3个计算出来的数值取最低者来计算入息比例
1,500万以下的房子非固定收入的小伙伴最高可以贷8成
内地收入是否可以用于计算入息？
根据金管局指引，内地收入人士按揭时3,000万以下房子最高按揭7成
但若能证明申请人与香港有紧密联系，如是香港雇主外派至内地工作或直系亲属在港生活，则可以申请高成数按揭。
你对房子的需求是什么？
知道自己可付的首付金额和可以按揭的金额后，便可以根据预算在不同区域选择合适的房源，不同区域的特点亦不相同，根据每个人的需求不同港漂们分散在香港各区，但有一些比较特别的区域成为了港漂聚集地。
选择心目中的区域
不同的小伙伴对于房子有着不同的期待，所以会有不同的需求，如：
希望孩子可以入读名校网，那么一般会选择四大校网区域的房子；
希望长期稳定收租，一般会选择地段优越的房子；
希望有一个较新，规划较合理的区域，一般会选择新兴区域：启德；
小户型投资收租：大角咀
不同区域房价参考指标
600万的房子：新界：2房，九龙核心区：开放式至1房
800万的房子：新界：2房-3房，九龙核心区：1房，港岛：开放式
1,000万的房子：新界：3房，九龙核心区：2房，港岛1房
1,500万的房子，九龙核心区：2房，港岛：2房
选择房源
选房注意事项
确定心目中的区域后再筛选合适的楼盘，屋苑大小、发展商名声、会所配套、交通配套、楼龄、户型、朝向、楼高、有无阳台、明暗厕、采光、层高、景观、周边配套等进行筛选
选择靠谱代理人
因为买家不可能对每个区域都进行深入分析，所以有一个靠谱的买家代理是非常重要的关键，在约代理看房前可以先进行沟通，评估代理是否足够专业，代理的最大价值在于专业性和提供有价值的信息和思路，而不是盲目的带着客户去看房子，如大海捞针一般
而我们可以在全港范围内全部房源进行挑选，可以选择的盘源会多很多
选择一手房
在香港买一手房是许多内地港漂的选择，有新房的情况下大家一般不喜欢买别人住过的二手房，下面是给大家罗列香港一手房相关特点：
1：不用花时间解决装修问题，新房配套齐全，煤气炉、冰箱、抽油烟机、空调、灯、花洒、浴缸等一应俱全。
2：大型的屋苑有住客会所，会所一般有泳池、会客室、运动场所、游乐场等，生活休闲空间较多。
3：楼龄较新，毕竟香港是个老城市，楼房大部分都很旧。
4：付款方式比较友好，有的发展商还包给客户做按揭，并且提供一定的付款优惠。
5：目前在售的新盘有部分具有稀缺性，比如何文田上盖瑜一，黄竹坑上盖晋环、扬海、海盈山等，想买地铁上盖只有新盘选择
6：这两年开发商开价保守，多数新盘都是贴着市场二手成交价开售的，新盘的性价比大大提升，相近的尺价享受更科学的房屋设计和会所配套。
7：买家不需要付佣金给代理人
一手房对于目前还未达到供款比例但想先上车的买家来说有一个非常大的好处，就是可以选择建筑期供款，等收楼时才开始向银行贷款，一般有两三年时间把收入水平提高
如果要买新房，要知道有哪些新房即将发售，提前准备和研究好，入票抽签
买房出租注意事项
有不少小伙伴想要买楼收租，在香港过一下做房东的瘾，但银行对自住物业与放租物业标准大不同，想买楼赚取稳定租金回报前，一定要计算好租金收益率、回报率等等，让租金能够覆盖月供。接下来给小伙伴们罗列一下买房出租注意事项，以防大家误中地雷，大失预算！
1：出租单位最多可以做几多成按揭？
小伙伴购入的物业单位是打算用作“出租”或“放租”用途，而申请按揭时申报单位并非用作自住用途的话，按揭成数一般最多只能够借6成。
2：高成数按揭物业可以出租吗？
现时已经承造高成数按揭的物业是不可以放租的，任何借超过70%按揭都被视为高成数按揭，所有借高成数按揭的物业都必须要符合一个条件，就是单位必须用作自住用途。如果业主先自住(为申请高成数按揭)，后放租而被按揭保险公司(HKMC/QBE)发现，有机会被要求即时清还按揭贷款，俗称call loan。
3：放租得来的租金可以当收入吗？
申请按揭时候银行一般都会先看申请人的收入能否通过还款测试。除了一般的工作收入可以用作计算还款测试，买家亦可以利用租金收入用作计算通过按揭还款测试的供款与入息比率。只要有租约，租金可当作入息计算。不过，计算前，银行一般会以每月租金的6-7折计入还款测试。
什么时候开始付钱？
一手新房
小伙伴获得一手新盘选号顺序后需要亲临售楼处选房
1：选中房子马上签署临时合约，缴付第一笔订金房价的5%
2：5个工作日内前往律师楼签署正式合约，缴付印花税
3：30天至180天内缴付第二笔订金房价的5%（第二笔订金缴付时间根据选择的房型和供款期不同而有所区别，以开发商文件为准）
4：开发商会提供即期供款和建筑期供款给买家选择，即期供款一般由120天至420天选择，建筑期供款就是等到房子建成入伙时才开始供款，一般来说即期供款会有较高的折扣，两者各有优缺点，买家根据自己的情况选择。但我一般会建议客户选择建筑期供款，因为Time is money
如果选择即期供款，买家需要在指定时间内准备好尾款并且提前两个月申请银行按揭，在指定日期开始供款
如果选择建筑期供款，买家会在房子落成后收到开发商通知，14天内缴付尾款，一般会以关键日期为落成日期，所以提前申请按揭即可
是不是很复杂？不用担心，我们会为客户做一张供款时间表，并且在每个关键时刻提醒客户应该要交钱了，避免错过交钱时间而被开发商没收订金
这是我们为近期热卖的启德海湾买家准备的付款时间表
持有成本
在香港持有物业需要缴纳管理费（每月），差饷（每季），地租（每季）。
房子出租时每年需要报税，缴纳15%物业税。
卖家无任何税费需要缴纳
管理费
香港不同屋苑有着自主决定管理费的收取，一般来说老屋苑、大屋苑会相对便宜，一般在2-3元/尺。新屋苑、独栋式屋苑一般在4-5元/尺
差饷&地租
政府每年会对全港各个单位估算一个出租价值，假设物业在指定估价日期出租时，可以获得一年租金有多少，这个便是应课差饷租值，在这个价值的基础上按比例得出应缴差饷和地租的金额分别是多少钱
差饷：应课差饷租值*5%
地租：应课差饷租值*3%
每个季度的第一个月月底前需要缴纳对应的金额，以汇玺为例，汇玺某单位政府估值年租金24.7万，则年缴差饷为1.23万，年缴地租为0.74万，每季度应缴总额4,925元，近年政府财政预算案亦对差饷有着宽免，如今年首两季每季差饷将宽免1,000港币，有房子的小伙伴记得要关注每年的财政预算案
物业税
香港政府在计算物业税时会先扣减业主支付的差饷、减去20%维修成本、减去无法追回的租金后得出的评税净值乘以15%得出应缴税费，和薪俸税一样，第一次交时需要预缴下一年的物业税
来港买房Q&A
Q1：香港买房真的免税吗？
A：全面撤辣后，外地人在香港买房跟香港人本地人税费相同且不限购，税费按照房价以阶梯式上涨，从100印花税至封顶4.25%。
Q2：香港买房首付多少?
非香港本地居民在香港买房最少需要付3成首付，若想投资出租，则合法出租要求是4成首付。
Q3：内地人在香港买房可以按揭吗？
A：内地人可以以资产抵押形式或工资收入形式两种途径申请按揭，贷款额度封顶60-70%。
资产抵押：需要名下有在港超过三个月的现金、股票等资产
工资收入：内地有完税证明的收入流水
Q4：香港现在贷款利率多少？
A：香港目前贷款利息为4.125%左右，香港利息基于HIBOR利息浮动，并且会有封顶位。
目前贷款100万，每月还4,846元，若以加息前2%的通常利率计算，每月仅需还3,696元。
Q5：香港买新房什么时候开始供房？
A：在香港有两种选择，一是即供：签署临约后马上申请按揭大约100天后开始供房，二是建期：在收到开发商通知可以入伙后再开始供房。
两者的差别在于什么时候给尾款给开发商，因此即供的总价通常会比建期的便宜，两者时间差的越远价格差距越大，因为即供越早把钱给到开发商去周转
Q6：香港买房有什么交易成本？
A：除了上面说的印花税以外，一手房和二手房都需要通过律师楼完成交易，因此需要付律师费，一般1,000万房价1万律师费，另外若买二手楼还需付楼价1%的中介费
Q7：香港卖房有什么交易成本？
A：现已取消了持有锁定期，因为业主可以随时卖房而没有额外税务要求，只需付律师费和楼价1%的中介费
Q8：香港买房有什么持有成本？
A：每月需要缴纳管理费，管理费一般3-4元/尺，另外需要按年租值的5%缴纳差饷和年租值的3%缴纳地租
Q9：香港有公摊吗，有毛坯房吗？
A：香港目前已经没有公摊面积，香港销售的面积为套内实用面积，以香港实用面积除以0.7差不多等于内地销售的建筑面积。且绝大部分新房都带精装修，新楼落成后添置少量家具便可拎包入住。同时香港的精装修带有保养，收楼时记得要找验楼师帮忙验楼，有不妥的地方由开发商进行维修
Q10：香港有房产证吗？
A：香港的房产证叫“楼契”，但不是证书而是一沓A4文件，在按揭期间保管在银行内
Q11：香港买房可以落户吗？
A：不可以，目前不接受香港买房落户形式，投资移民也暂时只认可非住宅房产，但想拿香港身份有许多渠道可以走，如高才优才、专才、投资移民、读书等等。
Q12：香港买房孩子可以读书吗？有加分吗？
A：在香港买房和孩子读书没有关联，孩子想要在香港读书需要以受养人身份跟随父母一起来港，也没有加分项目
Q13：香港租金回报率如何？
A：普遍在2%-3%，地段好的话能接近4%，豪宅的均回报率则在1.5%-2%。
Q14：香港的刚需户型有哪些？
A：一房单位300尺左右，两房单位400-500尺左右，三房单位600-800尺左右，这些属于香港刚需户型，无论是自住还是出租流通率都很高
Q15：香港有遗产税吗？
A：2006年香港已经取消了遗产税
Q16：香港买房可以付人民币吗？
A：不可以，香港买房必须要有港币在港户里，买房前一定要让资金到港哦！
总结
香港各区各有特色，对于来港投资的投资者而言一个个自己去了解不现实，最聪明的办法便是找一个熟悉各区的代理人进行系统性分析，节约时间最快选中心仪目标
我们提供买家代理一条龙管家式服务，站在买家的立场，仅代表买家，为买家争取最大权益。不像传统香港代理人既代表买家又代表卖家，有利益冲突，并不能真正做到中立。
