东京楼市的真正推手，从来不是想象中的那群人。
过去几年，“外国人买爆东京”“海外炒房团推高房价”这样的说法，在国内外媒体间反复被放大，始终甚嚣尘上。
可等到日本国土交通省首次拿出官方登记数据，许多人才意识到，真正把东京房价推到历史新高的，其实压根不是海外资金。
以东京中心六区为例：千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷，这里是日本房价上涨最猛烈、供给最紧张的区域。2025年上半年，海外居民在这里购买的新建公寓占比只有7.5%；放大到整个东京23区，则只有3~3.5%左右。
换句话说，东京核心资产的9成以上，依旧掌握在本地居民手中。这与坊间的想象，几乎完全相反。
不过，真正让官方跳脚的，是另一组数字：
东京23区的新建公寓中，有9.3%在购买一年内完成转手；而在千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷六区，这个比例更是飙到12.2%。全东京都的平均数也有8.5%。
这样的比例早已偏离正常置产节奏，官方的判断也很直接——属于短期投机，也就是炒房。
但关键在于，谁在炒？
按照公布的信息，海外买家在东京23区全部成交中只占3.5%左右。即便他们全部倒货，也填不满9.3%的缺口。
换算成实际数量，差距一下就显出来了，以东京23区今年上半年约5800套新建公寓供应量为例：
海外买家只占3.5%，对应的实际成交约203套
一年内被转售的却达到9.3%，约539套
哪怕海外买家“人人倒货”，也只覆盖不到三分之一。剩下至少六成以上的短期抛盘，只能来自日本国内的买家。
现实里，海外买家同样存在自住、出租、家族资产配置等多元需求，因此真正的“日本国内倒手”比例只会更高。
于是，真相浮出水面，这一轮房价暴涨，真正在“炒房”的并非海外投资者，而恰恰是日本本土买家。
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但为什么日本突然“紧盯”起海外买家的动向了？理由很简单，并不是觉得他们掀动了涨价，而是房价实在涨得太急。
2025年10月最新数据显示，东京23区新建公寓的平均价格已达到1.5313亿日元，同比暴涨18.3%。在过去极度温和的日本房地产市场，这种涨幅是极其罕见的。
政府必须提前扎好篱笆，防止重演80年代泡沫。
涨势背后，是东京新房供应被压缩到泡沫时代的三分之一，土地贵、地价坚挺、建材成本上涨、劳动力短缺，加上日本企业普遍财务稳健、不急于促销，新房飙升又迅速传导二手房。
在过去两年里，日本国内高净值人群和本地住户成为价格的直接推动者。海外买家只是“顺势而为”，在洪流旁边掬了一捧水。
而且，水面之下，更重要的变化正在悄然发生——全球资产的边界正在被打破。
房地产正从“国别资产”变成“跨国资产”。东京凭借低波动、强现金流和高稳定性，被全球资本视为长期仓位；而日本本地家庭也开始用“资产国际化”对冲单市场风险。
当房价持续刷新高点、供应进一步收缩、短期转售升温时，政策焦点自然从“谁在买”转向“如何稳住”。
国土交通大臣金子康之已明确表态：不论国籍，只要属于非自住、短期倒卖倾向，就要被限制。
这也解释了日本房地产协会同步推出的行业新规：禁止交付前倒卖，违规可能被终止合同并没收定金，甚至提出限制购房数量。
这些规定虽无强制力，却明确传递出一种态度，稳定优先于投机，长期重于短期。
当官方要求登记国籍、行业限制转售，东京楼市的“秩序”被重写。
而对全球资本而言，这不仅没有削弱吸引力，反而进一步强化了东京的价值——监管更完善、价格更透明、市场更稳定的城市，才具备跨周期持有的安全感。
于是，一个耐人寻味的局面出现：
海外买家数量不多，却越来越精；本地买家是涨价的直接推手，却也在主动拥抱全球资产的逻辑。日本官方一边设限，一边继续打磨东京的长期价值，而东京的房价，依旧在历史高位上稳步向前。
在全球资产重新洗牌的时代，每个大城市的买家都在面对同一个命题：资产，不再是地理意义的拥有，而是跨越边界的配置能力。
东京的数据，只是这股全球趋势里最先被看见的那一笔。
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