11月26日，万科多只境内债券出现大幅下跌，引发市场关注。其中，“23万科01”和“21万科06”跌幅超过20%，触发盘中临时停牌；“21万科04”跌幅更是超过30%，遭遇第二次停牌。值得注意的是，尽管债券市场剧烈波动，万科股票表现却相对平稳：港股万科企业下跌6.28%，A股万科A仅下跌2.48%。这种“债跌股稳”的现象，引发了市场对万科债务问题和市场信心的深度思考。
01 传闻冲击：市场化的隐忧
此轮债券下跌的导火索，源自美国数据提供商Octus的一则报道。报道称，中央政府已初步指示深圳市政府，考虑以“市场化方式”处理万科的债务问题。在中国语境中，“市场化方式”常被视为债务重组的信号，即通过展期、降息或削债等方式缓解偿债压力。
这一表述并非首次出现。2024年3月，住建部部长倪虹曾公开表示，对严重资不抵债的房企将采取市场化手段，必要时通过破产或债务重组解决问题。若传闻属实，意味着万科可能失去大股东的强力支持，需独立应对债务压力。
然而，就在一周前的万科股东会上，刚刚履新的深铁集团董事长黄力平明确表示，将“不懈努力帮助万科化解风险”，并强调“按照市场化、法治化原则支持万科健康发展”。这一表态一度被市场视为“定心丸”，但债券市场的剧烈反应显示，投资者的担忧并未消散。
02 债务压力：现金难覆短债
市场对万科的忧虑，核心在于其庞大的债务规模。数据显示，万科目前存续境内债券16只，规模达217.98亿元，其中一年内到期的达157.53亿元；另有13亿美元境外债。更严峻的是现金流：截至三季度末，货币资金仅656.77亿元，而一年内到期的短期债务高达1513.86亿元，现金远不足以覆盖短期负债。
盈利能力也在快速恶化。前三季度，万科权益净亏损280.2亿元，房地产开发业务税后毛利率为-10.5%，显示主业面临巨大压力。
深铁集团的支持成为市场信心的关键支柱。截至目前，深铁已累计提供308亿元股东借款，利率优于市场水平。但深铁自身也面临压力：2024年净亏损334.6亿元，主要源于对万科的投资损失，同时还需负担17条地铁线路等重大工程建设。
根据最新框架协议，万科拟向深铁申请不超过220亿元借款额度，用于偿还债券本息。但方正证券测算显示，即使全额使用，仍有约64亿元资金缺口。输血速度，似乎难以追上失血步伐。
03 自救行动：拿地与资产处置并行
尽管面临挑战，万科仍在积极自救。11月25日，万科联合杭州安居集团以10.15亿元斩获杭州拱墅区宅地；同日，与湖北科投联合体以3.94亿元摘得武汉东湖高新区宅地。下半年以来，万科已在12个核心城市拿下16宗地，累计拿地金额约52亿元。
同时，万科加速资产处置回笼资金。近期清仓贝壳股票，这笔2017年30亿元入手的投资，最终以约63亿元退出，实现可观回报。