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导语：
10月10日、10月13日，克而瑞分别发布了2025年前三季度昆明房企、昆明项目销售金额排行榜。
2025年以来，昆明楼市格局有何变化？
(1) 前三季度，邦泰登顶！
房企销量榜单显示，川企邦泰集团以38.48亿元的销售额强势登顶，比第二名的万科高出超18亿元，几乎是其两倍。
这一数字，比其在2025年上半年19.53亿元的销售额增加了近一倍，第三季度冲得很猛！
同时，与2024年同期11.69亿的业绩相比，邦泰的销售业绩也同比增长了超2倍，销量逆市增长，排名也从2024年同期的第9名（流量金额11.69亿元）跃升至2025年的第1名（38.48亿元），成为最大黑马。
其登顶含金量十足。
在流量金额与权益金额双榜单中，邦泰均位居第一，两者金额同样为38.48亿元，这表明邦泰在昆明项目均为独立开发或控股。
邦泰能在昆明市场异军突起，首要原因在于其多盘联动的战略布局。
作为一家四川民企，邦泰入昆不过短短5年，却已在昆明布局7盘。
除已售罄的邦泰臻境，邦泰还有6个楼盘在售，包括邦泰·观云、邦泰·璟和、邦泰·悦九章、邦泰·映悦、邦泰·春华序和邦泰·花园城。
纵观整个昆明市场，鲜有房企同时有这么多新盘在售，在数量上就已经占据了优势。
在昆明各盘销售排行中，邦泰就有三盘就占据前五，分别是邦泰·璟和、邦泰·观云、邦泰·悦九章，光是这三个项目就贡献了27亿的销量。
自呈贡发力，多盘联动占据区域绝对话语权；再通过高得房率、高赠送产品设计的改善型楼盘布局昆明重点区域，这是邦泰的策略。
（2）格局重塑，万科、龙湖稳中求进
当然，邦泰的跨越式发展，也打破了昆明楼市多年由万科、龙湖等老牌房企盘踞的头部格局。
总体来看，排名前三十的项目中，邦泰5个项目上榜，且包揽前两名，龙湖、万科、保利、大华等均2个以上项目上榜。
（去年前三季度前十房企）
房企方面，万科、龙湖排名还算稳定，与2024年同期相比，万科从第1名（26.43亿元）降至第2名（20.46亿元）；龙湖从第5名（15.78亿元）升至第3名（19.43亿元）。
万科旗下项目虽没有进入前三，但万科桂语东方、公园城市、都会半岛三盘进入项目榜前30，维持了稳定的南市区市场占有率。
龙湖则是继续稳扎稳打，今年前三季度业绩有所上升，从去年同期的15.78亿元增长到 19.43亿元（增长23.1%），排位与销售额的双重提升。
旗下旗舰项目锦粼天曜、山海原著两大项目进入榜单前十，加之后续重磅项目龙湖天境、龙湖峯萃的持续发力，全年业绩有望再上台阶。
行业的洗牌同样体现在本土国企与市场集中度的变化上。
本土房企销量下滑，主要是在售楼盘的减少，云南建投从第2名（22.98亿元）跌出2025年前五；云南康旅从第3名（16.48亿元）降至第7名（12.88亿元）。
不过今年四季度开始，云南建投还将有多个项目入市（轩楹学府、春城瑞府等），业绩将有一定提升。
值得注意的是，市场资源正加速向头部房企集中。
TOP10房企销售总额从去年同期的157.94亿元提升至169.75亿元，增长7.5%。
然而，这一增长几乎完全由邦泰一家驱动；若扣除邦泰的增量，其他九家房企的销售总和实则下降，马太效应正持续加剧。
几乎所有房企都被邦泰抢了蛋糕。
最简单的例子就是去年的单盘销冠保利天珺，本在二环南-国贸板块称雄，但如今也面临着南亚板块的邦泰观云、双塔板块的邦泰璟和前后夹击，前三季度屈居第三，恐怕今年全年销冠也将易主。
从热销项目的区域分布来看，西山区以13个项目上榜成为最大赢家，官渡区以7个项目紧随其后，而五华区则仅有2个项目上榜，区域热度分化明显。
若按照东南西北划分，北市区只有美的北京路九號、旭辉广场二期上榜。
（3）新盘战场，“产品力”成去化生命线
2025年前三季度的昆明楼市，新开盘项目无疑是观测市场温度与风向的最前线。
今年主城已有13个纯新盘入市，接下来还有3个新盘蓄势待发，市场活力远胜去年。
（注意，上述项目售楼部实际成交会更高，这里为克而瑞数据统计，可能有滞后）
这些新盘几乎被“四代住宅”与“零公摊” 两大产品类型主导，除筑友双河湾新地块之外，其他均为新规产品，得房率95%~130%已经不是新鲜事。
新盘去化表现分化极为显著。
其中开盘成绩最为亮眼的是8月开盘的中通联·大书山，凭借四代洋房、教育配套以及低于客户预期的开盘价格（成交价约1.02-1.15万元/㎡），实现了64%的优异去化率，成为市场标杆。（仅为克而瑞数据统计）
该项目楼盘体量不大，加之刻意放缓了销售节奏，否则在整体业绩上还有更强表现。
“日光盘”，已经是5年前的往事了。
现在，楼盘整体业绩并不只靠开盘当天成绩，这一点，还可继续对照前三季度销量靠前楼盘。
邦泰观云、龙湖峯萃、旭辉广场铂森林语、邦泰春华序、义承丹霞翠屿、筑友双河湾、邦泰映悦、龙湖天境等都挤入了前三十，但开盘当天成绩其实并不突出。
或与当下购房者决策更为理性，不爱凑首开热闹有关。
问题来了，房企排名的更迭，市场格局的重塑，你更关心新盘产品会不会更好，还是新盘价格会不会降？
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