香港的楼价其实在2025年出现了一些新的变化。从2021年三季度的最高点到今年一季度的最低点，三年半的时间内，香港楼价跌掉了30%；从今年的二季度开始，楼价不仅有所止跌，且较最低点略微上涨了6%。香港楼市在今年经历了三个季度的企稳，这不仅和内地的房地产的表现不同，并且也与香港楼市在这轮下跌周期中以往的表现很不一样。
图表1：近年香港楼价表现 vs 内地
数据来源：Wind，一诺资产
1. 美联储的降息让联系汇率制度下的香港受益，无论是港元银行间同业拆借利率、还是最优贷款利率都出现了一定程度的回落，这将导致香港住房抵押按揭贷款利率出现一定的下降，这是港楼企稳的首要原因。
图表2：港元利率 vs 楼价
2. 港股的表现，在历史上港股对楼市有一定的正向的领先关系，大概领先半年左右。今年香港恒生指数上涨了30%；其实早在去年924之后，港股已经开始回升，2024年恒生指数上涨了18%；这样两年下来港股近50%的涨幅，应该会对楼价有一定的传导作用。
图表3：港股 vs 楼价
3. 美元指数的变化。港币盯住美元，如果美元指数走软，则人民币对美元的汇率将走强、也就是对港币走强，今年人民币对美元升值了3.6%，增加了人民币对香港的购买力，这在一定程度上对推动内地资金南下购买香港物业也有边际上的贡献。
图表4：美元指数 vs 楼价
4. 香港政府的提振楼市的政策，包括，政府全面撤销所有住宅物业需求管理措施（即"撤辣"），按揭贷款条件大幅放宽，以及配合"高才通"、"优才计划"等人才引进政策，如2024年10月起"新资本投资者入境计划"放宽投资范围等等。
向前看，我们认为香港楼价可能已经逐步企稳。这是基于未来美联储降息周期不变、美元指数倾向于回落，港股维持震荡偏强，以及港府的支持性政策等。但同时，内地和香港经济基本面仍然偏弱，除南下资金之外，来自美欧的传统外资并未见显著流入，楼价虽然可能企稳，但强劲回升的概率也不是特别高。
香港的楼市已经被高度的金融化，已经成为了一个投资的风向标。香港既不是房价越低越好，当然也不是房价越高越好；需要找到一个均衡点，这是世界级的难题。
香港的楼市，从来不是冷冰冰的数据，本周发生的大埔宏福苑五级火警的悲剧，其中的一个深层次问题就是香港的住房问题，包括容积率、楼间距、人地关系等。
为香港祈福！愿逝者安息，生者可以化悲痛为力量！
