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来源：POLY技术汇 ID:POLY-Technology
公寓产品同质化？
看保利如何洞察痛点精准破局
在公寓产品同质化严重的市场状态下，尝试以较高的审视角度、思辨的策略，探索可变多样化的公寓产品，打造舒适宜居的产品。
长沙 · 保利天汇
保利TOP级“天字系”
区域市场认可度高、舒适宜居、教育配套强
Project background introduction
洋湖之芯，学府之地
项目位于岳麓区洋湖版块核心地段，这里有着一个城市的未来，集聚了一个城市最顶级的资源，更是城市价值的引擎之地。它的背后，有着一线地段湘江新区国家级战略高地、500亿洋湖国际生态新城。
麓山国际、雅礼洋湖双名校紧密加持。周边宜家家居、洋湖水街等璀璨商业云集；李自健美术馆、谢子龙影像艺术馆等四馆环缀。
Apartment market analysis
工欲善其事必先利其器
据湖南世联行公布的数据显示：2018-2020年，长沙公寓成交量在逐年增加，2020年公寓成交量为136万㎡（近3年年均成交约126万㎡），与去年同比上涨8%。而与之对应的却是，2020年公寓成交均价大幅下降。
商办物业库存庞大，从各区域库存情况看，公寓整体市场短期压力比较大。
项目初期，通过调研来洞察区域公寓市场现状。岳麓区公寓供大于求，价速双跌，市场库存积压严重区下各版块热销面积段仍集中在30-50㎡前期存量产品。产品单一，无法满足不同客群的需求。
Customer group product research
通过对周边竞品项目产品定位剖析与结合自身产品定位逻辑之后。
我们将公寓客群目标锁定为：教育投资型、SOHO办公型、没有住宅购房资格居住自用型和高端享受型。
保利在长沙一个商业综合体项目中，抽样研究了8组有效用户，通过锁定人群—抽样调研—客户访谈—产品研发（将客户痛点转化成亮点）进行了产品定位设计。
结合客群多样性及项目本身教育景观资源优势，设计了可变性多样化的公寓产品。既避免自身产品同质化，也增加了公寓业态的创新性和丰富性。
项目拥有小平层公寓、loft公寓（双钥匙）、类住宅，大平层公寓多种业态，产品梯度丰富，匹配客户多样性的需求。
针对不同的客群、不同的需求， 将其梳理转换成不同产品的优势，提高产品竞争力，从而加速去化。
Product development
将客户痛点转化成亮点
户型的面宽3.6m，配上超大窗地比，采光通风好。在小户型中打造集居、餐、娱一体化的多功能设计，可满足的多种活动的居住需求。
布局方正，可根据需求改为陪读寓，也可以作为教育培训机构。赋予更多的可能性。户型模块化，模块可拼接成大面宽居家型产品。
打磨精算户型，强化功能性，适合陪读家庭、教培机构……
艺术培训室，儿童学习成长的空间。适合教育培训机构、托管所、教育投资客……
合二为一，扩大居住面积，拥有轻奢居住体验。适合单身青年、年轻夫妇、给父母提供就近环境佳居所、陪读家庭……
双钥匙设计，实用面积翻倍，一证两套，投资回报率高。
4.5米层高满足上下分层;独立入户玄关设计；对空间的极限使用，卫生间干湿分离；将独立厨房设置于外面，满足通燃气的需求；过道上方空间额外赠送衣帽间或者书房；4.5米的开间，配上超大窗地比，采光通风好。卫生间与厨房中间设置储物区，储物空间极致利用。
上下独立设置房间，保护住户隐私。适合女性婚前财产、年轻夫妇、陪读客、单亲家庭…
首层独立收纳空间，让生活空间干净整洁。二层充分利用过道空间围合成步入式衣帽间，增大储藏空间， 步入式衣帽间丰富精致生活。
下层布置办公空间，上层布置起居空间，生活办公两不误。空间利用多样丰富，适合创客青年、艺术工作者、SOHO……
105 ㎡类住宅公寓，平面布局住宅化功能齐全，三房两厅两卫，能同时满足多位家庭成员的起居需要。
厨房独立设置，满足通燃气的需求。南北通透,搭配舒适的景观阳台，提升居住品质。户型方正，全生命周期产品，空间灵活多变，可以最小的代价达至适应不同年龄段家庭成员的变化需求。
开阔的家庭核心区，LDK一体化设计，客厅、餐厅空间关系多样组合，动静分
区合理。生活起居互不干扰。烹饪、刷剧、亲子游戏，可创造多元的生活景。
抚养、照料、呵护，婴儿房与主卧相连，方便父母照看孩子。
来源:美家@苏懂
关注银龄情怀，注重养老关怀，享受休闲的退休生活。老年夫妻为避免相互干扰, 会分床睡,以提高睡眠的质量；而不分房以相互照应。
来自：搜狐网 作者 哥们买房
3.3m层高、15.7m大开间、200 m2超大空间。打造保利天字系高端国际住区。
南向进行双套房设计，尽显豪宅风范；8.1m的大横厅及超大面积的落地窗，加大了视线的开敞度，完美提升采光效果。私梯入户与VRV空调系统，体会智慧家居带来的便利。
市场变化越发加快的背景下，地产开发中公寓产品设计的迭代需求越来越紧迫。
我们希望通过对公寓市场的初步研究，对不同购房群体的定位及需求总结,将客户痛点转换成产品亮点。借助精准客户定位的公寓研发，打造差异化创新公寓、提高产品力刺激市场，从而提高公寓去化。
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本资料声明：
1.本文为建筑设计技术分析，仅供欣赏学习。
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