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10分钟教你
轻松拿捏地库车位价值分析
引 言
车库设计反复调整？
车位卖不出去？
车位客诉难缠？
本文将带您可视化平台的技术手段，指导车位差异化定价，实现“一车一价”，提高车位去化能力，降低客诉风险，提升客户满意度，让我们打破“地库是永远的痛”的魔咒！
地库车位痛点？
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痛点一：数量多？
车位配比要求呈现上升趋势。以天津为例，车位按1.2个/百㎡计算，地下户车比大致在1.1-1.2左右，车位数量相对偏高。同时，车位去化比例不足，剩余车位较多，车位成本沉淀的比例和资产普遍偏高。
痛点二：影响因素多？
地库设计设备管线较为复杂，考虑因素较多。常规住宅项目多以地库单车面积指标和成本经济性指标为设计导向；车位提前销售的前提下，车位不利因素提示不充分；同时家庭车尺寸越来越大，交付后业主停车困难，导致客诉比例逐年上升。
痛点三：定价困难多？
车位定价维度较多，价格确定相对困难。但现实中往往定价逻辑简单，后期车位价值的差异性未能充分体现，不利于车位去化和交付时车位价值兑现。
面对目前“三多”症状，我们需要打破以往车位定价固有逻辑思维，全面、系统地梳理影响车位价值的相关因素，综合分析、归纳、总结，将目前定性分析车位价值（如：是否临柱子、是否存在消火栓遮挡、归家距离远近等价值点）的方法转化为量化分析评价、程序化操作、可视化呈现的车位定价方法，即地库车位价值分析体系。
丨小 结丨
如何解决？
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首先，通过问卷调查方式，针对已购或意向购买业主以及车位销售人员，通过不同切入点（距离、位置、大小、便利性、有无干扰）等，综合分析买卖双方共同关注点。
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关注点一：归家距离
最短归家距离，指车位到最近单元入口的距离，距离不同，车位评分不同。可通过提高归家距离较近的车位数量，实现总体车位溢价。
关注点二：车位溢空
车位溢空，是指车位周边可扩展的空间，可分为左右溢空和后侧溢空。车位后侧溢空较大，方便开启后备箱，两侧溢空较大，便于停放及车门开启。
可以通过归家距离远近、溢空大小差异化定价，提高车位去化比例。
关注点三：区域车位精细化供需关系户车比
供需关系是销售定价的关键要素，在车库车位指标确定条件下，对于地库单元楼栋小区域范围内的车位供给数量与客户需求数量的比例关系会更加重要。
楼栋户车比是指，1个单元楼栋周边X m范围内，户数与车位数的比值。
对于户车比较高的区域，供不应求，存在更多溢价空间；对于户车比较低的区域，供过于求，宜适当降低价格，降门槛，提高车位去化率。
其他相关因素
例如车门是否碰撞、周边车位排布、临近消防设备等12项。
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丨小 结丨
由此，建立了一套地库车位价值分析体系，用于指导合理定价、支持销售去化、降低客诉、指导设计。但是，不同城市、不同区域、不同定位项目对于上述影响因素关注的重要性和权重是不同的，车位价值分析过程中需要适时修正权重系数。
项目应用
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以天津保利·拾光年13号地项目为例，运用地库车位价值分析体系，输入3项车位核心要素和12项常规要素，赋予权重，计算每个车位综合评分，将每个车位差异化价值量化分解。
▲拾光年效果图
[ 1 ] 归家距离分析
拾光年13号地在前期地库设计时尝试地下楼栋单元入口设置南北双侧大堂设计，有效提高归家距离较近的车位数量比例，车位占比在69%左右，较常规项目提高约28%，有效提升车位价格同时为客户带来较好的停车归家体验。
[ 2 ] 车位溢空分析
该项目地下车位周围存在溢空空间≥0.5m以上占比11%左右，后期存在改造大车位可能性，此类车位价值较大。
[ 3 ] 局部区域户车比分析
对每栋楼的局部区域范围内的户车比进行分析，户车比≥1.3占比约26%，该区域范围内的车位供不应求，车位去化速度相对较快，可合理提升车位价格。
[ 4 ] “12”项常规因素分析
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计算结果
① 整体评分在0.9-1.1分之间的车位属于评分较高的区域；
② 高分值区域主要集中在每栋楼的南北两侧；
③ 车位评分较差区域主要集中在距离单元入口较远，停车密集区域（如：1、2位置）。
丨小 结丨
设计思考？
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[1] 地下双侧入户设计：
[2] 不利车位集中化：
采用地库车位价值分析体系，后期可优化将多个不利因素集中于同一车位，不利因素车位设置集中化，最小化。
[3] 地下设备用房规划设计：
对于地下设备用房的布置可尝试将其放置于评分较低的区域，以增加南北侧价值较高的车位数量。
[4] 下沉庭院或采光井设计：
对于评分较低的区域的车位价值挖掘，可尝试增加下沉庭院或采光井，减少评分低的车位数量，同时增加其周围车位的综合价值。
（图片来源于网络）
结 尾
面对项目开发中的地库难题，我们不能一味逃避车位隐藏的潜在价值，通过系统总结，深入思考，找到提升车位价值的解决方案——地库车位价值分析体系。经初步检验，能较准确的对影响车位价值的相关因素进行综合性分析，用于指导车位合理定价，同时指导地库设计，降低客诉风险，实现业主停车品质提升和开发企业地库效益提升的双赢！
责任编辑：王钊 孙邦硕
研发团队
顾问单位：保利（天津）房地产开发有限公司
研发单位：上海霍普建筑设计事务所股份有限公司
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