

酒店+办公：更新改造

搜建筑

2023-01-16

导读：办公区改造项目

▲ 更多精品，关注“搜建筑”

上海徐汇钦江路项目更新改造

为至工作室

18个月18 Months

从工程计划到报审流程，

从建筑改造到景观设计，

从材料选择到造价控制，

涉及到的方方面面都是我们宝贵的财富和经验。

漕河泾

几年前我写过一篇推文，讲述了漕河泾是码农的天下，如何在其中找寻不一样的空间氛围。这一次，与漕河泾更近了一步，直接进入了漕河泾开发区的核心区域。在高楼林立的开放式园区间穿梭，咖啡店很多，也很容易迷路。在这里，方盒子建筑和整齐的道路体系识别性不高。车开进了办公区，居然有停车位，这不是偶然，后来每次开会都有车位停。当然，这个问题在设计后得到了满意的回答。

海悦酒店

本次改造项目是一组酒店建筑，三栋多层建筑围合而成，院落不大，但在徐汇区这样的核心区，也算是稀缺资源。外围道路绿化相当好，以至于在街道上很难完整的识别出建筑的全貌。内部的道路比较狭窄，停车位也不多，加建的两座天桥联系了三栋建筑，使其成为一体。地面层也有一段风雨廊联系。建筑的外立面看的出还是投入了些成本，外包了装饰柱和框架立面，应该是典型的90年代风格，虽然建筑的建成的年代是千禧年后。

改造前现场情况

改造流程

一谈改造就要说流程。基于之前的项目经验，第一次方案会议上，没谈什么项目方案，主要介绍了改造项目流程上的艰辛，感觉再说严重点，项目要被自己搞黄。由于近两年上海的改造审批制度也做了相应的升级，流程更加规范，给甲方的空间更少，想有更大的设计突破，不仅财务成本会增加，时间成本的消耗更加突出。

基于《建筑装饰装修工程施工许可证办事指南（试行）》文件的指导，项目无法回避地成为“特殊类装修工程”，严格按照流程执行。另外，坚决避免规划审批上的重新报审问题。在幕墙问题上，坚持走窗墙体系道路，减少“光评”、“安评”等流程在时间上的投入。

PS：选择窗墙体系的另一个原因是造价问题。后期造价控制阶段，门窗构造上的简化处理，也直接导致了立面效果的折扣，这也算是个遗憾。

窗墙体系

为了减少评审时间，项目外立面改造的方式确定为“窗体系”。而在这之前，项目的外立面幕墙设计推进了一段时间了，也推出了好几轮方案。

早期的立面方案——幕墙体系

但当业主问我们，从设计角度看，幕墙体系和窗墙体系，你们会怎么选？也没多想，“窗体系更有挑战性”的回答脱口而出。虽没酿成大祸，但也确实挑战了团队的设计能力。

窗墙系统方案设计图

窗还是那个窗，墙，我们用铝板包裹，组合成为体系化的立面风格。

立面模板

这种模块化处理，还巧妙地化解了三栋建筑“骨骼”上的巨大差距。有一段倔强的弧线，是原设计在庭院内部的“精巧布置”，但是这个时代化的语汇实在有点难以去除，经过多轮对比和讨论后，才有了目前看似“普通”的处理方案。

题外话：铝板施工有两点遗憾，一个是铝板平整度的问题，另一个是连廊高度，没有坚持原设计的思路，后期再调整,比例稍差。

停车困境

原项目由于建设年代原因，只配建了30个停车位。对于2万平米规模的办公建筑来说，200，是会蹦出来的数字。面对中间的庭院，我们不忍心下手，还是在周边找机会吧。沿用地边界，建筑边界，我们前前后后找了六、七处位置，最终还是要占中间的庭院。200辆是奢望，最终目标锁定在150辆。为了达到这个目标，机非垂直停车、机械式车位都用上了，才勉强合格。

题外话：后来在和承租的网络游戏公司的需求会上，得知 IT类企业员工年轻人为主，地铁还是主要交通工具，停车需求并不是很大，这才最终解释了停车遇到的困惑。

景观不甘心

停车问题解决的代价是景观庭院的大幅压缩。留给景观的空间已经很少了，在排布了两轮方案后，始终觉得不满意。在确定了面向道路的开放式入口后，我们将原有的道路做了旋转，在增加的景观纵深后，也组合了链接三栋建筑间的连廊，也基本上实现了人车分流的交通系统。步行道路的轴线上用大台阶作为对景，既屏蔽了停车区的视觉干扰，又界定了步行区的范围。景观改造也在最不利的条件下完成空间品质的提升。

最初设想转动景观轴线

深化完善轴线景观

最终景观建筑一体化模型效果

题外话：由于游戏公司的保密性要求，对外的开放式入口被封闭了，这导致物品们在施工阶段也调整了方案，景观最终没能按照预期的效果图呈现，水洗石也换成了石材贴面，质感下降了不少。这属于景观实施中的遗憾。

不确定性

由于我们的基础图纸是蓝图，因此，在描图后作为设计的底图进行操作。这个坑在施工后出现，建筑间距最大误差有近2米。这也就意味着原先的垂直停车位变成了45度停车。其中有一栋建筑，原先的图纸上居然少画了一个电梯，原来是加建，赶紧拆除。原先屋面上的水箱没有出现在图纸里，现场调整立面处理方式。原先的场地市政管线没有明确的图纸，现场边挖边调整。面对改造项目的现场，总能不断发现惊喜，只有不断的完善和改进才能保证项目顺利推进。

设计延伸

回顾18个月的设计建造过程，深感既有建筑改造项目更加复杂。设计工作不仅限于图纸工作，更多的是业主的全程顾问。在筹备阶段，讨论报审流程和审批难点，商讨各阶段的难点和重点；在设计阶段，在复杂在现场条件和制约因素中，找到关键点，逐个击破，完成体系上的更新；在施工阶段，不断发现新问题，解决改造施工个不确定性；在运维阶段，对租赁方的要求做局部的调整，在二次装修设计和施工中给予技术上的支持。