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穿越周期，一个弱地级市单个项目开工80余万方
本项目地处河北邢台市，邢台是一个河北省人均GDP倒数第一的城市，房价还比不过下辖的一些县城，当地项目非常多，竞争非常激烈。
项目占地面积655333平米，约983亩，号称千亩大盘，地上建筑面积约150万平米。用地扣除道路、公园和学校后，住宅地块的容积率非常高。
2019年8月开始介入本项目，2019年11月开始去项目地，年底开始修改定位和设计。
项目2020年开工，到2022年底，三年疫情期间，单个项目开工了80余万方，并且从来没有放慢过施工，经常是晚上还在加班赶进度。在目前这个形式下，哪怕是全国范围也是非常罕见的。
本项目是个人参与程度最高的项目，全面落地了个人一系列的设计主张。
1、4.0高容积率的产品同2.0的产品竞争：规划拔高楼栋，形成了大花园，极致的刚需户型设计、高赠送设计、电梯入户设计、非标准层溢价设计、品质控制、成本控制，项目性价比高。
2、ABC三个地块的产品迭代：一期是适度超越对手，二期的赠送设计、电梯入户设计全面打败类似竞品，三期淘汰连廊户型、领先于行业。
3、系列高品质设计：豪华大门、豪华沿街面、豪华门头、品质景观设计。
4、系列高赠送设计：各种露台、设备平台、飘窗、屋顶。
2、车均面积在车位2.5宽的前提下控制27平以内。
3、7.4米进深30层的刚需四代住宅楼的钢筋含量做到30余公斤/平米（每户赠送10平左右）
1、在弱地级市和疫情期间，单个项目可以开工80余万平米。
1、幸福生活运营商的具体内容：石家庄最好中学43中分校、有机生活仓、康养医院、贴心物业...
2、2021年、2023年和2024年稳坐销量TOP楼盘。
3、坚定刚需定位，两次修改户型配比，两次拯救项目。
4、唯美梦幻的售楼处设计。
十大护城河
介入项目最初，我们宣传和打造了以下十大护城河优势
1、区位优势——南有邢台学院、公园，周边配套成熟，石家庄Z好的43中分校，自建医院等。
2、交房实力——工程进度快，争取提前1年带证交房，消除烂尾风险。
3、刚需改善——高容地块刚需面积定位+改善品质的定位。
4、幸福生活——幸福生活服务商，有机生活仓、优质中小学、私人医疗等。
5、项目热销——邢台热销楼盘，年销1000套左右，连续两期两年销量NO1，22年经常缺货，热销户型一度卖断。
6、千亩大盘——社区和各地块规模大、景观空间大，营造公园式小区。
7、产品创新——类洋房大高层户型、电梯入户、刚需类第四代住宅、得房率高、全明设计、各类赠送、无拆改设计。
8、敏感品质——豪华大门、品质景观、双大堂设计、豪华入户门头、公区精装修。
9、高性价比——成本优势车库建安成本节约350/平米，车均面积28以内，CFG桩基成本较邢台主流成本降低40%。
10、对标永威——工地热火朝天，对标永威，严格管理，质量管控力度邢台NO1。
——我们筹划，要通过A区营造，实现品质楼盘、产生品牌溢价。
由于项目位置比较偏僻，有铁路和高架桥的影响，容积率过高，公司原来的项目品质和口碑比较差，项目体量非常庞大；各种条件限制只能做快销刚需盘。而原来的设计户均面积到了142平，犯了非常严重要命的错误。我们在20年2月的疫情期间，直接把户均面积调整到了121平，后续更进一步把170平户型也去掉了，最大面积为140出头。
本来设计优化提升一般不会动定位和户配，但这个定位错误太明显，简直是外行都可以看出来，如果不修改，该项目必死无疑。
果然，开盘的结果验证了我们的判断，A区开盘体现98、116、119三个小面积的三面宽户型去化非常好，基本一扫而空，规划局领导都买不到房子，而面积达到126平时，销售量锐减，超过130的户型基本没人要，200来套大户型后面卖了两年也没有卖掉。
21年5月开盘，一鸣惊人，当天销售437套，销售现场人山人海，由于小户型货源不足，包括规划局领导在内的好多人都没有抢到房子。后面23年24年都是当地热销量楼盘，近期经常一天卖10套，年初还有一天成交30套。22年主要是缺少了热销的小面积房源（由于有一定数量的存量大户型，房管局管控房源数量，导致下发预售证的房源不够），导致销售额没有达到第一。
一期地块开盘后，我们马上检查了一下二期B地块产品配比情况。畅销的小面积户型面积比例仅26.8%，户均面积达123.7平，B区的销售压力将非常之大，B区的风险非常之大，如不修改户配为畅销类型，后续的去化速度回款速度肯定远远满足不了项目施工的需要，现金流随时可能走向枯竭！
1、邢台的市场和房价在河北差不多是最差的，临近有石家庄和邯郸的围堵，北有北京和天津的吸血，客户可选择的定居城市多，客群非常有限，邢台又有上百个项目可选择。
2、当前大的经济形势不好，邢台的工资又非常低，客户的收入低且不稳定。当准客户太穷时，各种销售手段都难以有明显的效果，可能唯有控总价和降低首付是正道。
3、B区高压线迁移预计需要3个月时间，如果设计院足够配合，完全可以在1个半月左右完成方案和施工图设计，预留1个半月办理各项手续；后续争取在22年春节前开盘。
因此，我一边重新做强排设计，一边和各个合伙人沟通争取，各个击破。从最早会上提出时的一致反对“想都别想”到“不修改，项目会干黄，后续工作都没有意义了，现在就退出好了”，终于很快就拍板修改，终于消除了项目最大的风险！
一开始，老板和股东们不明白这个巨大风险，前期和招采等部门同事肯定也不理解设计为什么反复修改，当然主要原因是前期对市场预估比较乐观，高管们也都喜欢较大户型。殊不知，公司在同样一个户配的问题上经历两次生死劫！
当时我们给公司的书面意见结尾写到：“请公司领导层尽快研究决策，调动一切资源推行户型调整落地，争取一劳永逸地解决B区的销售压力；同时暂停回迁房分配相关事宜。”
开盘后，第一时间修改了二期的户配和产品，第二时间就调研了项目的优劣势，对100多个售楼员进行了问卷调查。排序出来客户买我们项目的理由，不买我们项目的理由，同时黄色字体部分是可改变的，基本对项目有了自知之明。
以上为项目大的控制，主要是策略、定位、品质品牌方面。
原规划出现了19层，恰好超过18层1层，导致户型层层设连廊这样的低级错误。
还出现了多个12层，恰好超过11层1层，导致户型需要多配以个电梯或增加一道连廊。
同时，还做了梯3的淘汰类户型，中间户部通透，完全没法卖。
项目一期二期AB地块由于容积率非常高，产品基本为大高层户型；三期C地块情况好了很多，容积率为2.72，而设计院规划设计为大高层连廊户型，大量的户型仅两面宽。
原设计如下几个大的问题：
1、多个临界层数的低级错误。
2、户型面宽太小，大量两个面宽的户型。
3、除洋房产品外全部为连廊户型。
4、全部为大高层户型。
5、小区内部楼栋数量过少。
一期二期AB地块已经有大量刚需的大高层户型了，到了3期非常需要有大量的小高层和大面宽户型，而这个地块的条件还基本允许出这样的方案。
1、整体形成洋房、小高层、高层三个区域，形成高端大型洋房社区的感觉。
2、除北面两栋小面积户型为连廊户型外，其它楼栋都实现了去连廊类洋房设计，且得房率正常，主力面积为120-130-140平，仅为刚改类面积。
4、四面宽产品达64.6%，16.17万平方米。如每平米比原来的大高层、层层连廊、两三面宽的户型溢价溢价500元，则项目整体溢价：16.17万平*500=8085万元。
总图方面有巨大的提升空间，地库方面也丝毫不甘示弱。
在设计之初，我们就和设计院确定了最经济的柱网尺度，以及各项提高停车效率的办法和一系列详细的要求，尽管这样，设计院提供的地库方案还是非常不理想。
地库满铺了两层，储藏间全部三层，一共9.65万平米，我们亲自动手修改优化后减少到了7.79万平米，减少1.86万平米，按照1900元每平米的单价计算，降低成本3534万元。
主要优化点是，在控制大的品质流线不降低的情况下，严格控制了柱网尺寸（车位2.5米宽度），严格做到了车道两边垂直停车，影响停车效率的功能都想方设法挪走了，精准控制了设备房面积。提高停车效率后，南侧负二层去掉了一大片地库，最南侧一排楼去掉了负三层储藏间。本来还想把最北侧一排楼也去掉负三层储藏间的，由于设计院的配合问题以及工期问题没有落地，这一块也大概多投入了1000万元成本。
具体优化的细节这里由于篇幅的问题，就不多说了，仅举两个简单的例子，如下图，原设计由于车道尺寸被主楼影响差300，导致下方9个车位变成了3个，我们在规划上把总图北移了300，一下就多出6个车位，相当于减少了180平米面积，价值34.2万元，是不是感觉和捡钱一样，不，应该和抢银行一样高效。
类似的案例很多，都感觉是非常简单的优化，确实，本来地库设计不是高科技，不会很高深，但是做到好与不好，会牵扯上千万甚至数千万的成本。
个人在这里建议，地库一定要控制好，如果没把握就不妨请优化公司看看有没有空间，反正是按照优化落地的效果付费的，有利而无害。
如果说一期地库，缺少相关精准控制意识，那么二期地块应该会好很多了，结果怎么样呢？二期地库设计了一层半，貌似学到了一期的设计，一共7.146万平米，我们亲自动手修改优化后减少到了6.0465万平米，减少1.1万平米，按照1900元每平米的单价计算，降低成本2090万元。
一期二期的车均面积控制了27平以内，而且车位是2500宽度，这在整个行业里面是最拔尖的数字了。
地库的单车位面积控制，大家早已耳熟能详了，单方造价方面可能听的比较少。我们这个项目控制在了1750-1800元每平米（不含桩和甩项了消防）。
2021年正值钢材和商砼价格最高峰，由于我们对地下车库的结构指标控制的处于行业顶尖水平，钢筋含量每平米75公斤，砼含量每平米0.89立方，所以我们在跟总包单位单位进行商务谈判时就非常有力，最终以1750-1800的价格跟施工单位签订了合同，这个价格跟该公司十年前签订的车库合同价格差不多。十年前钢筋2000-3000元/吨，当时钢筋4000-5000元/吨。比当地同期类似工程降低了500元/平米左右。
地库控制的终极目标应该是车均造价，车均面积*单方造价=车均造价。市场上很多优化都是按照减少的面积取费，因此，往往会不太注重单方造价，有的轮廓线拐来拐去，有的车位和户数分布不对应，有的回家不顺，各种问题层出不穷。
单方成本浪费往往不容易察觉，往往是一个项目成本浪费的重灾区，控制比较难，综合性非常强，需要全专业协调，我们总结了一下，主要有以下因素。
户型方面，该项目全部户型我们都自己重新设计替换了，下面举例几个说说原设计的问题。
1、左边合用前室2.4米即可，右边电梯厅1.8米和4.5平即可。
2、电井影响衣柜长度。
3、此卧室4.8米进深过大，比主卧大1米，且形状不规则。
4、厨房偏小。
5、两个餐厅偏小，且开有卧室门。
6、两卫生间尺度过小，没有淋浴间。
7、户内走道过长。
8、凹阳台计算全面积。
9、客厅内凹过深，5.7米，且受主卧阳台遮挡，基本失去一半的视野和半天阳光。
10、卧室窗户过小且跑偏。
11、中间户卫生间暗卫，新设计项目不能有任何理由出现暗卫。
以上仅仅是两个比较典型的户型，问题太多，我们必须得重新设计。拿出替换户型后，设计院的兄弟微信群里说交通核不成立。谨慎起见，我们用回迁房户型列举了相关几个问题和有关部门沟通，反馈是没有任何问题。按理说，当地设计院应该比我们更清楚当地要求和规范执行，结果出人意料，我们重新设计的户型在规范上没有任何问题。
商品房户型方面，基于20-21期间的地产销售形式，预判后期市场销售会非常差，产品会非常卷，我们在设计上必须增加足够多的卖点，比如：正常得房率的前提下实现了大高层小面积户型的电梯入户设计，把交通核除楼梯电梯外的全部空间划分赠送到每一户；
平均每户赠送了10平米左右的设备平台，基本上每户都有一个正常功能的拓展空间；飘窗台可砸掉改造落地；
一期顶楼开了天窗，赠送露台，每户之间分界处做了反坎，预留了分户隔断改造的条件，避免加栏杆等破坏屋面防水；
二期顶楼更加大胆，客厅餐厅全部挑空一层高度（当地不计算面积），女儿墙3.3米，且做7字形挑檐，烟道和卫生间管道全部做高一层，预留条件，相当于买一层送一层；
下图是出电梯后经过户外空间，多经过一道门，直接把走道的门又移即可。
下图是封闭阳台保温做到了阳台内，业主装修都会拆除，该有的阳台外保温又没有，另外阳台内部的窗户也完全是浪费。
下图是出地面的楼梯间导致卫生间没有窗户，把楼梯间南移即可。
下图是南侧出井影响窗户的，原则上不能在南侧出井，设备井尽量在侧墙或北侧。
一期二期的户型都是刚需户型，到了三期时，容积率降低了很多，只有2.72，由于一期即将交付，老百姓都看见了小区的品质和公司的实力，我们敢定位刚改，主力户型为120-130平米，包括大高层户型在内，都淘汰了连廊户型，全部四面宽类洋房的板楼设计，由于项目还在设计当中，这里不方便透露相关户型。
对于北方的连廊户型和南方的品字形户型，在我们手里的改善类项目，早就淘汰几年了，我们突破了梯二大高层得房率的核心问题，能够做到和连廊户型差不多的得房率，且面积可以控制在120-130，因此大量的项目都可以推广应用了，而不像以前，梯二大高层户型只能做大面积户型，动不动就170平左右的面积。
很遗憾的是，目前市场上还在大量采用连廊户型，包括很多知名设计院和大师都在用，包括最近非常火的金...、新...等企业。
豪华的立面和景观是打造品牌的捷径，立面的使命就是提高项目整体调性、打造高端楼盘形象，产生品质、品牌溢价！明明可以靠颜值，何必要去卖苦力！颜值的提升相对来说比较容易，有了好的参考和设计师，立面就可能美了一大半；而工程质量方面想提升，代价和困难可能非常大，牵扯的材料商、施工方、庞大的施工人员，其难度可想而知。
下图是优化前的小区西门，感觉完全是施工图人员自己直接拿CAD做效果图的吧？其实误会了，这是方案设计过的。
优化把车库口和人行口统一做了对称的设计，还是原来的宽度和高度，一下就气派了很多；把商业做了类似的檐口；材质也进行了统一；广场结合景观设计；整体调性一下就拔高了，尊贵感仪式感爆棚。
下图是优化前的小区南门，左右两侧是车库口，车流包围着人流；南侧楼栋规划完全对称，而大门完全跑偏，紧贴了东侧楼栋，大门不能遮挡住宅侧面的宽度，导致大门不能做高，严重影响小区的形象。项目已经都施工一年了，马上就得盖大门了，规划是不可能再调整了，老板说哪怕盖好了也要拆了改造怎么办？
我们亲自优化，排布平面和描绘立面，优化把两个地库口集中在了东侧，一前一后错开15米进入地库，满足两个口15米距离的规范要求，恰好小区场地抬高了1米多，坡道可以下去，不影响地面道路。这样人行口就往原来西侧的车库口移动，人行口就居中了很多，再把商铺立面和地库口的立面做了对称的造型，整个大门就基本实现了对称和居中，人行口由于和主楼有了10多米的距离，上部的高度也可以适当增加了。这样在不改变总图的情况下，大门做出了应有的气势，显得高大上了很多。
主楼方面，主要是增加了分色，让立面显得更加挺拔，同时加强了腰线；
门头是我们最看重的地方，我们在局部进行了重点设计，把原来的墙变成了柱，柱还做了倒角设计，同时和主楼一样，强化了檐口线条，外部铺地做了对应轴线的图案，妥妥地形成了豪宅的感觉。
20年初还设计了同项目其它地块的立面，用了最近几年比较流行的现代简约公建化风格，圆弧和大玻璃幕作为标配，仅仅是局部用，整体色彩非常简约大气。
售楼处在我们团队介入时，建筑设计基本确定了，我们在内部装修上做了大胆的尝试。采用了花瓣、星空、云朵、月亮、蝴蝶等元素，做得非常唯美、梦幻、烂漫，形成了一个网红打卡基地，带来了自然的流量。
该项目CFG复合地基桩长18米，单桩承载力从未有突破650的，该项目A区首开项目为甲级地基基础，当地所有的勘察及审图单位的专家均认为CFG桩长不能低于20米，单桩承载力特征值不能突破650，我们根据项目地勘报告和以往类似经验认为该场地地质情况非常好，单桩长度按17-18米控制承载力特征值就可以达到1000以上，我们实际取值850-950是完全没有问题的。后经过场地施工前试桩验证了我们专家论证会报告的合理性。也为项目后期各个地块的复合地基承载力设计值提供了数据保障。
此举改变了邢台当地岩土界以前错误的认知，也打破了当地勘察和桩基施工单位联合降低CFG桩基承载力的恶劣现象。
当地为8度区，以下为一个最小进深7.4米的30层楼的结构模型数据，地上每平米钢筋含量30.07千克，地上每平米混凝土含量0.31立方。
AB两个地块在钢筋和混凝土方面有了巨大的降本，两个地块合计69万平米，降低了10559万元。
该项目在产品品质和细节方面的提升，以及各类溢价设计的价值难以统计，但可统计的地库、结构、总图方面的价值非常巨大，合计2.4亿之多，相当于地上面积每平米降低了312元，再加上各种溢价设计难以统计效果，但可以肯定的是，设计挖掘了超过一半的利润！
当地同期其它大量项目亏本、延期、甚至烂尾，而该项目却在疫情期间启动了80余万平米体量的施工，且回迁D地库已余23年底交付，A区即将在24年五一期间交付，这不得不是一个行业奇迹！
大量品牌开发商同期的项目亏本、本项目按照货值计算还有近10%的毛利润。
产品设计的源头价值空间巨大，随便挖一挖，可能就是数千万，本人历经近20年经验，有设计院、优化公司、地产公司三方历练，亲自动手优化过数万个缺陷、数千个户型、数百个项目，累计挖掘过数十亿价值，现把价值挖掘的一些点总结分享出来。每个项目按照以下表格去地毯式地挖掘价值，其结果肯定会震撼人心！
当然技术是死的，设计师才是活的，每个地方、每个项目、每个市场情况都不一样，项目设计需要在详细调研的基础上，用足各项条件，量身定做，针对市场和竞品，找出对应的策略，做出对应的产品，挖掘充分各项价值，提高项目存活的概率。
设计在地产公司可以说承前启后，非常关键，老板也许什么都可以不管，但是设计必须得关注了，管好了，后续在成本、销售、品质、利润等方面的事情就是未雨绸缪了。
目前的地产行情可以说是一潭死水，大量公司的资不抵债，大量项目的延期烂尾，老百姓可能不敢再买任何期房。
作为房企已有的项目如何操盘，火拼价格还是火拼产品？我想答案是不言而喻的。
我们改变不了市场环境，改变不了国家政策，对于已拿的项目我们改变不了土地位置和配套...
我们唯有通过设计创新，把产品打造出有足够多的心动亮点，让客户爱不释手，如同淘汰黑白电视机和诺基亚手机一样，淘汰已有的房子、淘汰竞争对手的产品，从而破局现状、激活行业。
我们唯有通过设计在前端降低成本、挖倔溢价、打败竞品、提升品质、建立品牌，让项目最有性价比，从源头拯救项目成本、销售、品质和利润。
哪怕市场恶化，只要项目成本和品质控制得好，产品竞争力够，利润空间足，降价余地大，项目地只要还有一个项目活着，我们就是最后一个。
微信号：957997191
活动背景：
房地产行业已经步入黑铁时代，市场供需关系改变，产品竞争日益激烈，项目亏损风险剧增！设计关系拿地对错、设计关系成本高低、设计关系销售快慢、设计关系品质好坏、设计关系品牌优劣、设计关系利润大小，设计关系项目存亡！设计是项目投资、成本、销售、品质、品牌、利润等方方面面的源头!
当下，房地产行业越来越难，产品越来越卷，躺着挣钱的日子一去不复还。为更好地推广新理念、新技术，助力房企挖掘项目价值，提升项目利润，提升产品竞争力，搜建筑联合了国内多名设计专家，为广大粉丝提供免费图纸义务审核活动。
为了保证审核意见更大力度地落地，避免专家资源的浪费，本活动限房企董事长、总裁、总经理牵头参与。
前提条件：
项目还未施工，图纸还可能修改；审核之前腾讯会议介绍项目情况和甲方诉求。
审核内容:
活动收获:
获取一系列自己项目设计的问题、价值挖掘的方法，规避风险的重大建议；甚至收获上百万，甚至上千万的设计提升价值。
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包括当地技术管理规定、规划条件、地形图、定位报告、项目文本、总图、日照分析图、户型、地库、效果图等，尽量是原始格式。
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