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上海经典改造案例—— 里弄式商业 | 城市更新实践

搜建筑

2024-09-30

导读：现代商业与历史风貌的融合典范

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鸿寿坊里弄式商业的城市更新实践

TIANHUA天华

▲鸿寿坊实景：里弄商业的精致烟火气

鸿寿坊始建于1933年，是由商人潘守仁投资兴建的二层砖木结构石库门里弄住宅，主弄与次弄自然形成鱼骨状肌理，因为劳勃生路（现长寿路）小沙渡路（现西康路）口的钟塔，老一辈上海人都称呼这里为“大自鸣钟”，也是几代普陀居民的商业记忆。从上世纪二三十年代开始，这里便逐渐汇聚起商肆作坊，成为沪西重要商业中心。

▲改造前的鸿寿坊

2016年，鸿寿坊启动旧城区改建。2023年9月28日，由瑞安房地产开发、瑞安新天地倾力打造的普陀区城市更新项目鸿寿坊正式开街。一片石库门里弄商业在这里重生——现代商业与历史风貌融合的鸿寿坊——为市民们带来了独一无二的精致烟火气。

▲鸿寿坊实景：全景鸟瞰

▲鸿寿坊实景：商业活力空间

更新后的鸿寿坊项目位于上海市普陀区长寿商业商务区，紧邻地铁7/13号线长寿路站；基地东至西康路、南至新会路、西至恒达项目、北至长寿路。整个项目占地15000多平方米，地上建筑面积约64382平方米，包含两栋高层办公楼以及一组2-3层的里弄式商业。项目希望在延续历史街区肌理同时，借用瑞安在上海城市更新的经验，给当地注入新的活力，为本地不同的消费人群带来不同的生活体验。

▲总平面图 © Plus 8 Consulting

更新后的鸿寿坊在空间上留住了里弄半私密巷弄的空间精髓，也留住了里弄建筑本体的表里本味。在原有里弄建筑群落间提供了贯穿历史的商业活力空间，更通过里弄特色的市集巷弄、市民活动中心商业广场使得长寿路的商业活力可以顺利穿透传统的里弄街坊，辐射至街坊的东南两岸。

▲鸿寿坊实景：市集巷弄

▲鸿寿坊实景：二层视角

作为城市核心区域内的城市更新项目，鸿寿坊面临的是地块小、规划条件复杂、地上地下空间有限多等诸多限制条件，可谓“螺蛳壳里做道场”。天华作为执行建筑师全程参与了本项目，承担了设计总协调，办公平面方案设计、方案深化、施工图设计，室内施工图设计等工作，在鸿寿坊这个小而精的城市更新项目中交出了一份完美的答卷。

▲鸿寿坊实景：入口

鸿寿坊基地南侧留有7栋历史建筑，对历史保护、改造复建有较高要求。其中3栋一般历史建筑需保护修缮，不得整体拆除。另外4栋一般历史建筑需做局部整体改造，在传承历史风貌、保护建筑原有空间肌理和原立面等要求上，对建筑采用局部改造、整体改建、复建等多样的措施，在保留原有建筑体量、屋面肌理及清水砖外墙等核心风貌元素的前提下进行了相应的更新设计。

▲鸿寿坊实景：沿街风貌

其中，3号楼市集“FOODIE SOCIAL 3.0——鸿寿坊食集”采用玻璃天窗将原有支弄转换为半室外空间，在完整保留了原有建筑第五立面体量、外部交流空间的前提下兼顾了商业功能空间的完善。

▲鸿寿坊实景：FOODIE SOCIAL 3.0——鸿寿坊食集

在3号楼市集中，采用精心挑选的老红砖，将外墙面肌理再室内重现，在致敬历史的同时，也为商业的氛围增添了独特的活力。3号楼外立面同样采用了室内的手法，考虑到商业气氛的室内外联系，用镂空的手法增强了视觉通透性。

▲鸿寿坊实景：老红砖的新用途

▲鸿寿坊实景：高层办公楼夜景

鸿寿坊作为一个高标准的商业项目，在保留外部风貌的前提下，提升商业得房率、提升建筑物本身的安全性能、提升建筑物内部的设施设备配置的同时减少其对室内空间的影响也是天华作为执行建筑师必须要克服并解决的重点。

例如合理利用屋顶中部空间设置精美的屋面瓦花纹的金属格栅遮挡为厨房服务的油烟风机；例如利用新老房子层高差，在后勤通道上方设置设备机房以提升商业得房率；例如在满足消防距离前提下，将疏散楼梯集中设在西侧后勤区域及商业内部，中心广场及Market lane保证商业界面连续。

▲瓦屋面构架与格栅

市集中庭不到300平方大空间内汇集了48扇电动排烟窗、3套大型吊扇，还有种类繁多的精装照明、电动吊钩、喷淋、烟感、消防广播、摄像头等。为了市集坡屋顶能够更好地展现，机电与室内设计顾问、业主结合排烟窗布局，将普通照明管线调整为便于敷设且满足规范的刚性塑导管，将烟感、喷淋、摄像头、消防广播全部调整在网架位置，将为排烟窗、吊扇、照明配电的线槽沿着山墙引上然后精装隐藏，顶部则敷设在横向钢构架节点的两侧，且喷涂与钢梁同色。空调均布置在无采光天窗部分，风管尽量压扁；天窗雨水短距离转至室内柱子周边，与柱子一并包裹处理。

除了保证市集屋架的强度，天华还进行了考虑初始缺陷和几何非线性的稳定分析，确保屋架的稳定性。在市集的屋架设计中，结构设计师配合建筑和室内设计师，进行了多轮的方案对比，以达到亲民复古的感觉。

▲鸿寿坊市集屋架钢结构稳定性分析

此外，项目的基础和围护充分考虑了地铁和北横通道的影响，采用钻孔关注桩，地铁保护范围内的桩持力层达9层土。2号楼桩基通过后注浆，最大程度地提高了单桩承载力，获得了良好的经济性。1号高层办公楼选择钢框架体系，2号高层办公楼选择钢框架-钢筋混凝土核心筒体系，采用矩形钢管混凝土柱，以结合装配式的政策要求，并充分对比经济性、施工性、使用效果等综合因素。

▲鸿寿坊实景：精品办公

▲鸿寿坊高层办公楼结构模型

在立面深化设计中，建筑与机电专业协作，为保证外立面效果，雨水管采用方形管；燃气路由安装位置并尽可能贴近檐口，较为隐蔽；机电管线均整合进二层格栅吊顶内，厨房补风、部分机房新风均接至格栅吊顶，以减少机电管线对外立面的影响。

▲鸿寿坊实景：排水及机电设施与外立面完美结合

▲鸿寿坊实景：机电管线整合进二层格栅吊顶

鸿寿坊在历史建筑的更新活化中，当然也同时对节能环保给予高度的重视。除了建筑节能保温，绿色建筑等的一般要求，还更深入地引入了新的技术手段探讨节能减排。例如市集中引入了四季模式的可开启天窗系统和帮助室内空气环流的风扇，以及雨水调蓄与节水灌溉系统等。项目获中国绿色建筑二星级认证，LEED CS 金奖，WELL CORE 金奖（办公部分），并满足上海市海绵城市规定要求的65%年径流量总体控制。

▲鸿寿坊实景：可开启天窗系统

历经近百年历史变迁的鸿寿坊，如今以融合现代商业与历史风貌的方式焕新，将社区商业氛围重新带入市民日常。通过原址保护、整体复建、构件再利用的更新方式，将鸿寿坊成为在保护历史文化基础上融入新时代生活的城市更新典范。在项目设计及建造阶段，天华全专业团队深度参与，解决外立面、历史建筑、机电设备等问题，助力项目完满呈现，也成为天华在城市更新领域长期研究与实践的又一典范。