第四代住宅：户型的创新，100%得房率已不再新鲜，有的甚至可达约200%，不仅是“0公摊”，简直是“负公摊”。

比如一套建面120㎡左右的三房，公摊面积占20㎡甚至以上，实际套内使用面积往往不足100㎡。房价按建筑面积计算，光公摊就要花掉购房者几十万。

然而公摊，早已以意想不到的方式消失——第四代住宅

2024年四代住宅起飞的一年，2025年，高品质“四代宅”将全面爆发，随之而来的是，得房率开始突飞猛进。

第四代住宅得房率100%已不再新鲜，有的得房率甚至可达约200%以上，不仅是“0公摊”，简直是“负公摊”。

如此一来，现在买100㎡的四代宅，实用面积或许高达120㎡，而且自己家里还有空中花园。这意味着，买一套房子，不仅至少省下数十万元，还得到了更多的面积和更好的户型，小区的品质也提高了。

下图非常直观▼

这些“零/负公摊”的第四代楼盘户型有何特点及优势？搜建筑和大家聊一聊~

第四代住宅产品具有“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特色。与传统住宅相比，大幅提升了住宅的质量和居住体验。

得房率的计算公式为：得房率 = (房屋的建筑面积-公摊面积) /房屋建筑面积。

多数城市针对“四代宅”制定了相应的不计容鼓励政策“空中花园、空中共享平台”面积不计容或部分计容，已经成为主流标准，在各城市间快速推广。

像浙江、深圳、佛山、福州、长沙等地，相继有了“计容新规”：部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等新规定。

比如福建福清户属空中花园面积不计容、不计产权，面积比例不受限制；空中共享平台不计容、不计产权，建筑面宽不受限制。

比如温州有项目明确提出：住宅的空中花园绿化阳台，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%，覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。

绍兴越城区《关于试点立体生态建筑的实施方案（试行）》，也提出“空中花园阳台、空中共享平台不计入建筑面积和容积率”。

深圳今年的建筑设计规则中，增加了计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积的内容，此前深圳阳台进深不能超2.4米，修订后可以将进深做大，飘窗的进深也从0.6增加到0.8。

合肥7月发布计容的新通知，放宽阳台、露台计容规则，如投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率。

四川成都“建筑面积超过144㎡的新建住宅试点建设生态阳台。生态阳台的面积不大于建筑面积的25%，不超过50㎡，每户可设置一处。生态阳台不计入建筑面积、不计入容积率”。

以上证明，房企只要利用新规合理设计，理论上，得房率可以达到100%，高的甚至达到120%。

第四代住宅的得房率通常超过100%，甚至可以达到120%-200%。这种高的得房率得益于“第四代住宅”设计理念的创新，包括将地面庭院移至高层建筑中，实现垂直花园体系，以及提高住宅的使用效率。

购房者不仅省了很多钱

还得到更多实用面积

要注意的是：阳台不能超过套内面积的20%，且计一半面积，只能做景观阳台的第四代住宅，无法做到得房率100%。

首先扔出一个王炸：滨江郦城，是垂直森林建筑的标杆项目。得房率高达约200%！！

▲滨江郦城实景图 摄影：赵奕龙

该楼盘户型面积段只有81、96平左右，其中建面约81㎡三房户型，在北侧和左侧设有超大空中庭院，进深达到约4.1米-4.9米，开间更是超过10米，户外空间基本赶上室内空间面积了。

▲滨江郦城建面约81㎡户型图

▲滨江郦城空中花园实景

滨江郦城以“空中庭院”建筑理念为核心注入“垂直森林”产品新的内容与活力，以全新的第四代住宅模式重构垂直维度的都会新想象——院子里的生活。

▲滨江郦城实景图

比如，武汉招商蛇口、武汉城建打造的未来中心·揽境项目，首开户型面积：120㎡、140㎡，高达127-132%的综合建筑得房率。

▲招商·武汉城建未来中心C2组团效果图

此次揽境（C2地块）中间户建面约120㎡三房两厅两卫户型，奇/偶数层布局，综合建筑得房率约127%。三开间朝南，带空中花园，约4.5米开间客厅，约7.7米大阳台。南向次卧也有非常多赠送空间。北向基本都是飘窗赠送，主卧也有南向飘窗赠送，主卧套房开间约3.5米。（具体以项目最终数据为准）

▲建面约120㎡户型图

边户140㎡四房三厅两卫据非官方渠道了解到，综合建筑得房率约130-132%左右。整体南向开间13.4米，其中客厅开间约6米，主卧开间约4.1米，主卧套房面积27.88平。空中花园进深约2.45米，面积在16-20平左右。（具体以项目最终数据为准）

▲建面约140㎡户型图

▲样板间实景图

▲招商·武汉城建未来中心C2组团效果图

比如，石家庄瑞晟府整盘共建有8栋住宅楼，其中1#、4#楼的偶数层建面约240㎡户型庭院赠送面积可达到约56m，得房率高达104.34%，真正意义上罕见“负公摊”户型。

▲建面约240㎡户型图

空中庭院挑高达到了约6.3-6.6米。这样既增加了太阳光斜射的照射面积，室内采光面更大；又因为层高的增加，带来更舒阔的空间感。

▲城发投·瑞晟府项目效果图

城发投·瑞晟府沿用了立体花园建筑独有的奇偶错层挑高设计，并将空中庭院设置在侧面山墙转角处，实现了采光、观景的“平等化”，还照顾到室内私密性。

▲城发投·瑞晟府项目效果图

比如广州招商林屿境主力户型为建面约82㎡，110㎡，125㎡的三四房。携手国际知名设计院HZS汇张思，足足研发出16种生活情景。

82平三房，实用面积105/110平，实用率约128%起；

110平四房，实用面积153/158平，实用率139%起；

125平四房，实用面积176/177平，实用率140.8%起；

不论是125的户型，还是82平的户型，全部视野同权，也都有逆天的实用率。

▲左右滑动查看更多户型

再比如金科1号直接将露台进深做到4.5米，让空中花园能够构建出更多层次、更多维度的“院景”体系。

6.5米双层通高大露台、约4.5米进深阳台尺度，每一个数据都展示了独具一格的户型优势，再加上超大空间赠送，得房率甚至高达150%，可以说是完全颠覆传统户型设计，堪称县域住宅天花板一点不夸张。

▲125㎡四房两厅两卫 舒适大面宽户型

▲金科1号效果图

高得房率+大阳台，第四代住宅“靓”得一笔。泉州悦府创新「室内外平衡术」，优化露台空间，提升室内外使用场景。

建面约163㎡奇数层，北向露台面积达15㎡以上，N个生活场景秀出你想要的生活方式，在这里实现大换代。「露台+餐厅」形成洄游动线，让相邻空间有多通道串联，既开放又私密，既有生活自由度，又能消除家庭之间爱的距离感。

建面约163㎡偶数层南向露台近30㎡，比别人主卧还要大，能装下的生活场景N次幂加成，夫妻关系浓度再升温。

▲建面约163㎡户型图

▲泉州悦府效果图

华润置地义乌孝子祠澐璟，通过露台外伸、奇偶层阳台错位、悬挑梁结构优化等方式，让每一层住户都拥有自己的“空中庭院”。其中，由于奇偶层阳台位置错开，让每户的阳台空间都达到两层通高，充分保证了采光和通透视野，而且户均三个阳台。

以建面约255㎡的偶数层户型为例，光空中花园阳台的投影面积就达约74㎡，除去计容部分，实际阳台赠送面积估计超过30㎡，再加上赠送的设备阳台，这个户型的实际得房率超过90%。

▲建面约255㎡户型图

▲建面约255㎡实景图

▲建面约255㎡效果图

义乌丹溪印象从公布的户型图来看，产品段大而全，涵盖了110-248㎡的8个面积区间，能够满足多维度的居住需求，让空中花园不再是大户型的专属。

丹溪印象项目以“空中花园”为典型特征，弧形铝板+香槟色外立面相较于前几年较为流行的“深空灰”建筑的更加温润雅致，全新的产品让人耳目一新。

▲丹溪印象效果图

结语

在当下的楼市背景中，更重要的意义在于提高房子的得房率。

而第四代住宅胜在得房率够高，同样的面积，实打实多出更多“平方米”。