▲更多精品，关注“搜建筑”

四代住宅产品从最初建面140㎡左右起步开始越变越小，130㎡及以下的四代住宅数量增加，更有不少项目拿出80、90平米的四代住宅产品。

目前各地政策管控标注松紧不一，给开发商留下政策红利挖掘空间。

搜建筑认为，小面积第四代住宅也需“因地制宜”：

优势区域（南方）：政策+气候+高得房率形成闭环，成为刚需市场破局利器。

谨慎区域（北方）：尽量规避纯露台设计，转向“类四代”或改善型产品，强化封闭性及低维护成本。

本期内容我们来聊一聊：

1、小户型四代宅的核心优势、劣势

2、小户型四代宅能不能做？

3、小户型四代宅能不能买？

- 01 -

小面积四代宅的优、缺点

1、三大核心优势 

① 超高得房率与性价比

对刚需客群而言，小面积实现多功能（如80㎡做三房、110㎡做四房），通过赠送空中花园、阳台等不计容面积，得房率基本在100%以上，甚至140%以上也不足为奇，意味着同产权面积的户型使用面积提升，恰恰购房者也对此相当买单。

比如广州招商·林屿境，每个户型中均有一至两个空中花园，其中项目82平和110平两种户型分别附赠约19㎡和约33㎡的空中花园。

▲招商·林屿境户型图

不论是125的户型，还是82平的户型，全部视野同权，也都有逆天的实用率。

• 82平三房，实用面积105/110平，实用率约128%起；

• 110平四房，实用面积153/158平，实用率约139%起；

• 125平四房，实用面积176/177平，实用率约140.8%起；

▲广州招商林屿境效果图

再比如重庆国瑞·学府壹号建面约108㎡拥有比肩约160㎡改善平层的尺度，超大的露台、可改的飘窗、独梯独户的入户花园……这些隐形赠送面积最大达到了惊人的约56㎡，得房率竟然高达到超150%。

▲学府壹号建面约108㎡户型图

② 居住体验升级

“小面积户型也能拥有大空间”，实现越级提升感。空中花园拓展了休闲、种植等场景，弥补了小户型活动空间不足的缺陷。

比如珠海华发海珠湾给每一户都赠送了约3*3m无人机停机坪，与露台组合成约18-30㎡MAX级环幕观景台，实现270°观景，超大的赠送面积，得房率超100%。

▲海珠湾户型图

以建面约88㎡户型为例，通过飘窗、半封闭阳台、露台赠送以及设备平台改造，实用率较传统住宅显著提升，实现“小三房”功能跃升。

▲海珠湾实景图

③ 生态立面

传统住宅以其规整统一的立面风格著称，虽塑造了整齐的城市轮廓，却难免显得单调乏味，外墙用材上也常以涂料为主。

相较之下，第四代住宅在立面设计上因独特的奇偶错层大露台设计，更加多元化和富有自然气息，且外立面一般是铝板+水包水等材质，可与豪宅立面相媲美，为城市建筑带来一种独特而富有魅力的美学，增加视觉艺术性和吸引力。

▲北京龙湖项目效果图

▲重庆国瑞项目效果图

④ 价格竞争力，销售去化快

比同地段非四代住宅，能够有6-10%的溢价能力，不过不同城市的销售表现也有明显差异，比如：

南方城市广州和福州表现优异，广州招商·林屿境首开当日去化率94%；

北方城市的某些项目去化率仅34%，远低于周边传统住宅项目；

中部城市如武汉、十堰表现良好，十堰和瑞·雲著开盘即售罄。

 2、缺点 

① 建安成本增加

建筑、结构、绿化、设备等技术复杂，建造成本高，而且立面成本也会偏高，一系列的成本增加，羊毛出在羊身上，随之房价也会升高。

搜建筑粗略测算过，一个项目的露台出挑长度、花池覆土面积、空中花园赠送率、外立面用材等，都会影响增量成本：

• 悬挑长度或覆土荷载增加，会增加结构成本；

• 针对隐私遮挡增设栏板或雨棚，会增加外立面成本；

• 用材用料要优于普通住宅，同样会增加外立面成本；

• 如果配置自动滴灌系统，会增加安装成本；

▲示意图

② 物业费增高

第四代住宅后期维护非常重要，物业服务、露台管理，以及日常养护管理难度大，会导致物业费高，而且服务可能跟不上。小户型业主可能预算更紧张，对额外的高物业费（覆盖绿化维护）更敏感。

目前来看，福州市面上所售的四代住宅均有可能由开发房企旗下物业承接，如建发物业、保利物业、国贸物业等，这些大品牌物业接棒将有效保障第四代住宅的居住体验。

▲福州建发缦云实景图

③ 装修成本增加

四代宅露台多数都是毛坯的，花园的打理成本和装修成本比较高。

其他还有诸如采光、隐私、蚊虫等第四代住宅的通病，以及公共空间的要求（会所、泛会所，社交场所的搭建）、社区园林景观的融入、绿色建筑科技的应用（防水、排水等关键技术支撑），这些都是四代住宅需要关注的要点，这里就不再展开。

▲南京中天项目

小面积四代宅需要从可行性、风险、收益、市场接受度等多个维度进行综合考量。需要极其精细化的操作，并非所有项目都适合。

市场接受度与去化速度不确定性：

总体来看小面积四代宅是一个相对创新且小众的产品。市场认知度、接受度需要培育。相比成熟产品，去化速度可能较慢，影响资金周转效率。

没有绝对的“能不能做”，只有“在什么条件下，精打细算后，值不值得做，以及如何做好”。

开发商需充分认识到其规划设计复杂性、政策风险、成本压力、市场接受度不确定性以及后期管理挑战。

▲实拍图

- 03 -

小面积四代宅能不能买？

第四代住宅无论是大户型还是小户型，对采光、隐私对视等通病问题如何解决，依旧是设计的重点。那么小面积的第四代住宅究竟适不适合你？究竟能不能买？

即使小庭院也能带来一定的私密绿化空间，改善心情，提升生活品质感。 微小的绿植也能带来一定的空气净化、心理舒缓作用。

但要注意的一个问题就是：单价高、总价可能不低。 高昂的建造成本必然反映在售价上，单价通常远高于同地段普通小户型。虽然面积小，但总价可能接近甚至超过更大面积的普通户型。

 适合哪些人？

• 即使面积小，也极度渴望拥有私人绿化空间；

• 追求生活品质与独特体验的年轻人；

• 重视居住环境的情调和个人化表达的城市精英；

• 热爱园艺，愿意投入时间和精力维护小庭院；

• 预算相对宽裕，能接受高单价和高物业费；

• 更看重自身长期居住体验而非短期升值或转手速度；

所以，需谨慎！比较适合明确了解并接受其所有优缺点和成本、极度看重阳台绿化体验且预算相对宽裕的购房者。

结语

第四代住宅小户型，也要有大梦想。

设计师需要的不止是懂产品，更需要懂生活，能够站在居住者的角度设身处地思考什么样的产品才是大家真的想要的。