当我们普通人还在拼命工作，每天精打细算过日子，只为把工资大头贡献给房贷，背着二三十年的债，供着那几十平的“安身之所”时，
一些聪明的投资者们，早已开启了一场截然不同的“贷款游戏”——他们正在悄悄向银行借钱，但不是为买房，而是为了购买大额的人寿保险！
是的，你没听错，当普通人还在背负着“房贷”负债艰难前行时，有钱人却已优雅地用“保费融资”这个金融杠杆工具，为自己的财富增值加速。
根据香港保险业监管局的统计：
这两天刚好跟团队小伙伴的客户分享什么是“保费融资”？今天也给大家科普一下：
保费融资指投保人向财务机构（多数是银行）以贷款方式购买新保单，并将该新保单的部分或全部权利转让予财务机构，作为贷款的抵押品。
一般而言，投保人只须付出总保费中的一部分，再用贷款支付保费余额，亦即「以槓杆方式投购新保单」，概念上与「做按揭买楼」有相似之处。
在低息环境下，投保人可用较低的借贷成本从财务机构获得贷款，再将其投放于回报率较高的保单上，从而赚取两者之间的息差。
香港金融管理局
保费融资基本运作原理
保费融资主要涉及三方——保单持有人、保险公司、银行。
运作流程如下：
1️⃣保单持有人向保险公司申请具有大额现金价值型的人寿保单；
2️⃣把保单抵押给银行作为担保申请贷款；
3️⃣银行放贷给客户购买保单，贷款期内保单持有人只需还利息；
4️⃣退保时，银行收回本金和利息，剩下部分就是资本收益。
大家看起来是不是跟“贷款买房”有点类同呢？
比方说我们要买一套1000万的房子，一般我们不会全款买下来，当然“壕”是可以的，但是一般大多数人还是会选择贷款买房；
假设我们按照20%作为首付，也就是说一开始我们只需要拿出200万首付款，剩余的800万，我们向银行借款，然后按照一定的期限（20-30年），每月向银行“还房贷”，这就是我们一般贷款买房的方式；
现在我们就换个方式，把贷款买的“实体房子”变成“金融房产”，我们对比看看有什么不一样？
实体房产：
我们通过借贷方式提前可以买到我们心仪的房子住进去，但是代价就是需要背负着二三十年的“房贷”，每月供楼还本付息；
假设我们把房子租出去，按照现在的一线城市的房子的租售比不到2%，但是房贷利息是3%，也就是说，每月除了需要还本金之外，租金还不够偿还我们的银行利息；
当然，实体房产也具备金融属性的，但是未来房子是涨还是跌？是否跟20年前一样闭眼买就能升值翻几倍的神话？这套1000万的房子，未来10年后究竟是否能变1500万？这个相信很多人心里都打个问号?
而且如果买错地方的话，也是有可能亏本的情况哦，这几年房产腰斩的新闻也是比比皆是！
金融房产：
“保费融资”，同样是向银行借款买保险，但是这不是提前消费，而是为了“赚取息差”，因为保险公司每年有“分红派息”；
保单持有人可从银行借入高达八至九成的所需保费（视乎个别保险产品及/或银行审批），借助杠杆效应以相同本金放大保单价值，当保单回报高于贷款利息时，便可赚取两者之间的息差；
所以，在低息环境下，保单持有人可以较低的成本从银行获得贷款，有利于做杠杆融资和利息套利；
还有保费融资是“还息不还本”，意思是投保人不需要在还款期间归还贷款本金，只需要在退保时候，归还贷款本金；
有些地区的银行甚至可以做到到期一次性归还“本金+利息”，也就是说贷款期间都不需要每月还本付息，这点比贷款买房强多了！
未融资VS融资
那么为什么有钱人都喜欢借钱买保险，做保费融资有什么好处呢？
我们来对比一下，没有融资的情况下，和融资情况下有什么不同？
案例：我们以某寿海外的一款五年期的储蓄分红险产品为例子，我们将1000万的全款买房子换成全款买入“某饶传承”的这款“金融房产”；
每年缴费：200万
缴费期限：5年
总缴费：1000万
这里假设我们一次性付款了，按照保司目前的预缴利率4%，可享受优惠如下：
第一年：2,000,000 +
第二年：2,000,000/(1+4%)^4 +
第三年：2,000,000/(1+4%)^3 +
第四年：2,000,000/(1+4%)^2 +
第五年：2,000,000/(1+4%)
=9,259,790
再叠加首年保费20%的优惠，200万*20%=400,000
1000万的保单，实际上我们只需要缴纳：
合计：9,259,790 - 400,000=8,859,790
一、未融资情况下：
我们看看这套价值1000万的“金融房产”的收益如何？
如上图，我们演绎计算如下：
第5年总额=8,765,700，接近回本；
第9年最高收益率：年化收益大概5%，
(13,077,700-8,859,740)÷8,859,740÷9=5.2%
第16年总额=17,828,200，收益实现翻倍;
二、融资情况下：
跟买房子一样，我们买1000万的房子，未必需要全款拿下，我们可以只是按照20%-30%支付首付款，剩下的向银行贷款即可；
“保费融资”也一样，1000万的保单，有钱人即使钱包有1000万，也不会全部拿出来买保险，因为可以只拿20%本金出来，剩余的80%向银行贷款即可，这样剩余800万，还可以做其他的投资和保持一定的现金流；
这里需要科普一个小知识点：
我们贷款买房的时候，把房子作为抵押物抵押给银行，银行需要根据房子的评估价做出评估后给到批贷的额度，一般最高的贷款金额可以给到房子评估价的80%;
同理，贷款买保单也是一样，保单作为抵押物抵押给到银行，银行需要根据保单的“首日退保现金价值”作为评估值，给到保单持有人批出来“贷款额度”，一般最高可以做到80%-90%；
“首日退保现金价值”就是保单生效的当天退保的情况下，这张保单的现金价值；
按照上面的例子，一次性预缴1000万的保单，根据保单的约定，
首日退保现金价值=7,569,594.64
银行贷款比例最高：88.5%
可贷款金额=7,569,594.64 * 88.5%= 6,699,000
自付保费：8,859,790 - 6,699,000 = 2,160,699
这里保单持有人还需要支付2笔银行贷款产生的费用：
手续费：3%；6,699,000*3% ≈ 20万；
定期寿险：保单持有人需要购买一份保额贷款金额的10年期的定期寿险，以防万一在借款期间发生意外身故了，银行作为受益人，可以得到赔偿款；费用大概1-2万之间，视乎贷款人的年龄区间；
利率区间：下有保底3.5%，上有封顶4.5%，锁定贷款利率风险区间；
贷款利率：4%，假设我们取中间值4%测算利息；
贷款周期：9年
贷款利息：6,699,000 * 4% * 9年 = 2,411,640
还款方式：到期一次性还本付息
最后，我们再算一下第9年退保时候，还完贷款金额和利息，扣除手续费，减去本金自付保费之后，利润有多少？
利润：13,077,700 - 6,699,000 - 2,411,640 - 200,000 - 2,160,699 = 1,606,361
年化收益：1,606,361 ÷ (2,160,699 + 200,000) ÷ 9 ≈ 7.56%
这年头，年化收益7%的产品不多了，而且还是大公司出品的，值得信赖！
三、两者对比
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本金投入 无融资：8,859,790 融资：2,360,699 （加上手续费） 融资情况下资金可利用率大幅提升，投入本金仅是无融资情况下的1/4；
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资金回报率(9年退保） 无融资：预期收益约420万，但投入本金大，回报率约 46.8%；
融资：预期收益160万，回报率近68%；
可见，融资情况下，本金投入更少，回报率更高！
保费融资可以把产品收益透过杠杆效应放大，假设利率越低，这种“息差+杠杆”的优势就会越明显。
看到这里，大家可能也猜到了，“保费融资”看起来确实很好，可以低息借入银行的资金，买入高息的保险产品，从中赚取“息差”，
但是，任何事物都是有两面性，在我们加大杠杆贷款买入保单的同时，如果这期间万一银行加息了怎么办？会不会出现亏损呢？
答案肯定是会的，但是这种情况发生的可能性有多大呢？
我们之前是按照4%测算的，由于港币跟是美元挂钩的，贷款利率也是跟随美元利率，我们可以看看历史上面4%利率水平处于什么位置？
参考以上过往40年联邦基准有效利率，统计如下：
最近 10 年的平均利率为 1.931%
最近 20 年的平均利率为 1.717%
最近 30 年的平均利率为 2.479%
最近 40 年的平均利率为 3.409%
而且在过去25年中，有2/3的时间利率是处于3%以下的，最低时候甚至连续多年处于0.25%，可见低息环境并不罕见，这也恰好是“保费融资”的黄金窗口期。
可见，我们之前按照4%利率测算，属于历史上比较少见的高息周期；
而接下来的9月份，美联储很大概率也开启降息，各大机构预测今年起码还有2次降息，最少降低50个bp，届时利率下行，保单收益又会上升；
当然，我们也可以假设极端情况下，未来连续9年利息加到封顶的4.5%，那么保单的收益又会如何?
贷款利率：封顶4.5%
贷款周期：9年
贷款利息：6,699,000 * 4.5% * 9年 = 2,713,095
利润：13,077,700 - 6,699,000 - 2,713,095 - 200,000 - 2,160,699 ≈ 1,304,906
年化收益：1,304,906 ÷ (2,160,699 + 200,000) ÷ 9 ≈ 6.14%
这个收益率放在现今内地低利率时代，也是不错的，关键是风险是可控的！
保费融资适合哪些人?
喜欢撬杠杆保持流动性的人
对于那些希望通过较小的投入获取更大收益的朋友，保费融资允许我们以较低的成本获得高额保险，同时保持资金的流动性。
有稳定收入和偿还能力的人
由于保费融资需要定期支付利息或者到期一次性还本付息，因此银行倾向贷款给到有稳定收入，能还得起贷款的人。
对市场利率有认知的人
如果你对国际市场长期利率有一定的了解，并认为保单的预期回报率高于贷款利率，可以通过保费融资获得额外的收益。
计划进行中短期理财的人
对于那些希望在中短期内看到理财效果，并且愿意承担相应市场风险的人来说，保费融资可能是一个合适的选择，但不要轻易退保，建议保单持有至少8-10年。
最后，保费融资这类产品原先只是在私行中销售的，只是这对银行的VIP客户才放出的额度给做的，后面市场慢慢放开之后，也开始在一些渠道推广，而且额度有限，一般银行一放出额度，基本都会被市场秒光！
所以感兴趣的朋友，赶紧私我们聊聊~
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