物业服务采购，难在哪里？

目前，各集中采购代理机构代理的物业服务管理项目越来越多，以天津市政府采购中心为例，《政府采购信息》报记者查询该中心公布的物业服务管理项目中标、成交公告获悉，该中心2010年仅代理了几十个物业项目。到2019 年，全年物业管理项目中标、成交公告达284条，几乎每个工作日都在操作新的物业服务项目。

“近年来，采购人采购物业服务项目的需求非常大，但物业服务虽然是集中采购目录以内的项目，其实采购内容并不是完全标准化的，服务类的内容非常广泛，不好量化，采购周期漫长，不便监督，所以采购人在编制采购需求时经常不清楚到底需要物业服务供应商做什么，不知道物业服务应该达到什么水平标准，也不知道如何制定成交后的履约验收机制。”厦门市财政局政府采购监管处一位负责人表示，虽然采购量巨大，采购频次高，但是这几个难题一直困扰着采购人和代理机构，导致物业服务项目采购经常失败。

因为采购人不清楚需要供应商做什么，所以经常出现采购需求不完整或采购要求不符合实际，废标率高。采购要求不切实际，就容易因作出实质响应的供应商不足3家而废标；采购需求不完整，就容易因为后续采购需求发生重大调整导致采购失败。甚至，在政府采购实践中，物业服务供应商以异常低价中标却无法履约的情况屡见不鲜。

不知道物业服务应达到什么标准，缺乏明确的成交后履约验收机制，因此后续履约时采购人经常和供应商发生争议，导致投诉率不断攀升，甚至因为争议项目履约中断。

除了上述常见的问题，政府采购物业服务还面临着专业评审专家太少的难题。“既懂物业服务管理又懂政府采购的评审专家太少了，尤其是非住宅物业管理项目与住宅物业项目有很大的不同，很多评标专家的专业知识仅限于几年物业管理公司的工作经验，专业化和敬业精神都有待提升。”天津市政府采购中心招标部部长鲁志强告诉《政府采购信息》报记者。

“物业服务领域的好专家太少，希望能够多一些真正懂非住宅物业管理的专家，真正评选出能为采购人提供优质服务的物业供应商，而不是随意判定供应商投标无效或者随意打分。”天津鸿瀚物业管理有限公司副总经理刘学恩也对《政府采购信息》报记者表示，作为天津市一家中小型物业服务公司，该公司深耕天津政企物业管理市场，曾多次中标天津市戒毒管理局等采购单位的物业服务项目。