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11月北京楼市的门面，是被刚需买房人牢牢撑起的 | 产品情报

好评与差评

2025-12-02

1,11月二手房成交14446套，环比上升29%，同比上升2%；新房成交2127套，环比下降27%，同比下降52%。

今年二手房的均值是1.4万套，11月份的1.44万套是市场正常水平，之前10月份成交降的比较厉害，是因为双节长假影响，11月份又逐渐回归正常了。

新房数据这么难看，需要有更有力度的政策增强信心。11月就连开发商也不敢开盘了，最后一个工作日海淀宝山两个盘才慢悠悠开盘，那还是提前一周多公布价格的结果。

也回答一下粉丝问的关于买房时机的问题。如果你是刚性需求，你必须要把老旧小换成电梯房，你家里人口增加房子不够住了，你必须要买了房女朋友才和你结婚，那么现在是个好时机，众所周知，现在是买方市场。没有迫切需求，那你就再等等。

2，接上条，成交榜单也直观反映一个事实。11月的北京楼市，是完全依靠刚需买家和降价跑量的项目撑起来的。榜单前30中，有26个刚需盘，这些盘里面，有不少都是沉积了很久又突然销售飙升的，大多都是降价换来的销量。

3，开盘简报：海宸元境官宣认购183套，北京隅海岄没有公布具体数据。宝山双子的开盘真相，很耐人寻味，看看开盘前开发商释放的价格信息：

海宸元境：

99㎡和107㎡目前均价是8.1万-8.2万，总价约801-877万；

123㎡均价约8.3万，总价约1020万；139户型均价约8.7万，总价约1209万；

181㎡均价约9万，总价约1629万。

北京隅海岄：

108㎡均价约8.2万，129户型均价约8.25万；

145㎡中户均价约8.66万，145㎡边户均价约8.85万；

我们选房师周末带客户从一线传回来的信息，海宸元境99户型2层单价7.8万，总价770万；107户型中间户低楼层850万，单价7.9万。北京隅海岄108户型3层总价860万，单价7.96万。

对比下来，两个盘的价格基本一致，同面积段产品价差不到1000，要选谁就还在楼栋位置和楼层上做取舍。

宝山价格这么低，接下来丰台西四环和石景山的几个盘，估计又要开启一轮降价潮，关注这些区域的朋友，可以先来问问好评beile9584再做决策。

更希望土地价格能便宜一些，像宝山这两个盘，开发商赚不到钱，将来业主拿到的房子是什么样的，这真不好说。假如地价便宜了，开发商有得赚的前提下，价格定得合理，这样市场才会正循环起来。

4，海淀宝山，引入清华附九年一贯制学校。宝山双子星的学区配套之前一直说是北师大附中，目前已经确定是清华附中了，九年一贯制学校2028年开学，这对于宝山两个项目而言是一大利好。

5，十八里店，开始变天了。上周五金隅云筑二、三期皆推出了工抵特惠房源，单价6.5万/㎡起，听说一个周末卖了十几套。这么一搞，现在主力在售的北京隅东序和中海朝阳ONE大概率都会受到影响，如果在关注十八里店的伙伴，可以让子弹再飞一会儿。

6，北京润园样板间开放两周，得到市场的一致好评。和好几个同行交流，大家都表示哪怕不合作也要写一写，拍一拍这个项目，因为大家太久没见过这么好的产品了。

样板间开放没几天，329㎡空墅户型就被一扫而光，平墅和院墅产品目前仍在火爆排卡中，有想买别墅的朋友，强烈建议你看看北京润园再做决定，欢迎添加beile9584或扫码联系联系好评与差评带您去看房。

7，长安华曦府二期，又引爆了北京的刚需市场。预计均价在5万/㎡左右，面积78-118㎡三四室户型，本月中旬开盘。在一期基础上，二期各户型得房率都有显著提高，户型优化做的也更好，装标也有一定提升，离地铁也更近了，地块与地铁S1号线四道桥站步行距离仅150m，地块与地铁之间也有高压线穿过，公共交通出行友好，不过可能会有一定的噪音和高压线影响。