2026年，昌平楼市怎么走？
好评与差评
最近，随着歇甲村和东小口地块的土拍，昌平楼市的关注度又高起来了，也有很多粉丝咨询我关于昌平楼市的看法。
刚好最近去昌平踩盘比较多，在售项目和刚拍完的地基本都跑了一遍。结合市场数据和个人感受，和大家聊聊昌平楼市。
2023年，成交6219套，月均518套，成交均价53970元/㎡；
2024年，成交4374套，月均365套，成交均价50799元/㎡；
2025年1-10月，成交3175套，月均318套，成交均价51204元/㎡。
对比2024，昌平区2025年月均成交量减少47套，降幅13%，均价涨了438元/㎡，涨幅1%。
如果放在全市范围来看的话，昌平的数据依然有说服力；
2025年，城六区中，海淀、朝阳和丰台通过核心地段优质地块的供应，豪宅扎堆上市，成交量价均有显著提升。石景山以价换量态势明显，对刚需买家很友好。
近郊六区，通州在去年解除双限后今年爆发式供应，招商云璟揽阅、朝棠揽阅和中建运河玖院的热销，拉升了整个区域的量价。
其余五区，无论量价，均有不同程度下滑，但这其中昌平的下滑幅度最小。
不过需要注意的是，价格有迷惑性，25年价格比24年高，主要还是主力成交板块的变化导致价格变化。
2024年，昌平楼市的成交量大多是4万+的项目贡献的，比如建发观堂府、梧桐星宸、中海汇智里、梧桐山语、建工嘉境里、国誉燕园这些盘。
2025年，成交主力南移，龙湖观萃、国贤府贰期、越秀星樾、星耀未来这些5万+的项目在销售榜单里排名很靠前，这一定程度上拉高了成交均价。
所以要了解真实价格变化，还是要看主力在售项目近2年的价格变化。这个我们后面说板块的时候再细说，这些数据，形成了昌平楼市的隐忧。
成交反映的是当下市场情况，库存更能代表未来市场走向。
2023年底，库存8080套，去化周期16.7个月；
2025年截至11月10日，昌平商品住宅上市存量8851套，去化周期29.9个月。
依然把全市库存数据放在一起对比一下，2025年昌平的去化周期拉长全市第二，排在昌平前面的，只有房山。
并且，这个去化周期只代表着已经取得预售证的那部分库存，有些项目未上市的房源还有不少，如果都算进去的话，去化周期还会拉长。
这预示着昌平楼市的未来，不容乐观。我想前些日子歇甲地块和东小口地块的托底成交，和市场库存的关系，非常大。
库存量太大的话，市场极有可能陷入内卷，价格跳水，在所难免。
并且这种现象，今年在昌平楼市已经出现了，比如梧桐星宸、龙湖观萃、建发观堂府、住总清樾府，成交价格较去年回调幅度很大。
如果再把库存结构考虑进去的话，至少能判断在售项目的未来市场走向。
我拉了下各板块的库存，北七家、高教园、南邵库存量都比较大。
也拉了下目前各面积段产品的库存量和去化周期。数据显示，昌平楼市120㎡-160㎡、180㎡以上的户型，去化周期均高于平均去化周期。
基于以上数据，也结合我自己踩盘的一些感受，对昌平在售项目未来变化有一次判断：库存量大，配套匮乏的板块，即使价格已经很低，难走量情况下，未来存在继续降价的可能性，比如高教园。多年滞销的老盘，会时不时出来扰乱一下市场，以北七家硅谷one、金隅金辰府这类项目为代表。同一项目也会出现分化，大户型销售缓慢的盘，仍然存在局部降价的可能性。
按理说库存量大，去化周期长的话应该减少供地，让市场去去库存，恢复一段时间再增加供应。
从昌平的土地供应来看，建筑体量确实控制了不少，但是土地数量不降反增，多点开花。
优质地块供出来之后，关注新地块的买房人能消化一部分，对昌平市场来说，一定程度是好事儿。
但是，弊大于利。多点开花会形成板块之间互相牵制的局面。而且这些新地块，开发商们大概率还是会把户型做小，定价也会很务实。
总结来说，2026年的昌平楼市，去库存压力很大，价格变化会很明显。
1，上半年新盘扎堆入市，市场热度比较高，真正的挑战，在下半年。
2，2026年昌平市场重心会南移，北部几个板块，成交量会进一步缩减。
3，朱辛庄热度消退，东小口、歇甲村、未来科学城接棒，互相影响。
4，越来越多的盘会卖到现房，库存量大的项目，降价跑量。
这也给买房人提供了一些新思路，2026年昌平买房，或许是个不错的时机。
下篇文章，给大家详细说。
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