323地块，在东洲家园正对面，东侧紧邻来广营北路，北侧是个商业，大概有2万㎡，南侧和西侧都是温榆河公园。
323地块容积率1.3，3栋6-7层洋房共76户，户型212-230㎡之间，得房率在90%左右。
特别之处在于，地面抬高了3米，有下跃户型，一层带花园可以入户，面积在30-70㎡之间。
外立面由大面积玻璃幕墙+铝板组成。目前施工进度是3栋楼全部封顶，看楼体形状南侧有阳台，北侧有设备平台。
南侧324地块，容积率2.6，共12栋高层住宅，最高28层。业态包含下沉商街、底商、中直机关的家属楼、人才房和商品房，主体全部封顶。
324地块的下沉商街大约9600㎡，位置在家属楼和人才楼下面，与商品房软隔离，地下互通，西侧临来广营北路的几栋楼主要是人才房。
商品房共1485户，户型为91-155㎡两居至四居，其中120㎡以上户型占比很高。得房率91-118户型在76-80%左右，120㎡以上户型80%以上。
户型图暂时还没有流出，户型设计如何，暂时无法评判，待拿到户型图之后，再给大家分享。
但是这块地是2017年拿的地，规划比较早。323地块洋房产品户型应该还不错，324高层户型大概率不如这几年的新盘。
我们也拿到了御林湾的一组效果图，看下来公区设计和配置大概率是后来优化的。
看南地块社区主入口效果图，尺度、用料和质感完全不输今年的新盘。
社区园林看起来也不错，放几张效果图大家看一看。
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关于御林湾的最新消息是：
12月中旬开放售楼处，预计12月底开盘。价格南地块高层预计6万起，西地块洋房要贵一些，2027年全部精装交付，物业费6.5元/平。
再看下奶西板块的配套和项目落地情况。
现阶段的奶西生活还不是特别方便，配套落地速度比较慢。
现成的学校有芳草地国际学校东洲校区，就在御林湾324地块北侧。望京国誉府东侧规划的朝阳外国语学校目前还没有动工。
今年5月份在望京云尚踩盘的时候，销售讲东洲家园北侧的商业体预计2025年底建成。
昨天再次踩盘看到只有一栋楼刚上外立面，其余楼栋都是封顶状态，感觉26年底能开业就不错了。
御林湾的商街对板块配套也算是一个补充，未来居住氛围会很浓厚。
其他配套，还是要蹭望京。
奶西板块内的四个新盘，早期的望京樾和中建宸园，叫好又叫座，很快都卖完了，目前都已经交付。
后来的望京国誉府和金隅望京云尚就没那么幸运了，开盘将近两年，都还没卖一半，望京云尚的去化率，更是只有3成。
最近一年，两个项目的月均网签都是个位数，价格也有松动。
如果再加上御林湾1500套房源，奶西这三个项目之间的竞争，会更激烈。
那么，在这样的市场环境下，御林湾的1500套房源还能不能买？有没有性价比呢？
从产品角度来说，毕竟是好几年前的产品，户型设计或许有点过时。
即使公区增配、室内精装标准比较高，但是综合产品力大概率不如北边的四个盘。
324地块，25-28层的大高层，户数很多，稀缺性不高，居住舒适度一般。接近1500套的规模，在现在这种市场环境下，并不好卖。
不过，如果卖到6万一平的话，是有性价比的。500多万上车，对刚需买房人来讲，是个不错的选择。
改善型买家，主要看是功能改善还是品质改善，不同需求下，这个盘的匹配度也完全不同。
有关注的朋友，可以搜索beile9584或者扫码添加好评微信详聊。
另外，如果有看望京和新北苑二手房的朋友。其实可以关注下这个盘，花同样的钱，买个新房，住起来也更舒服，扛价能力，也比老破小更强。
323地块只有3栋楼，社区规模很小，东侧临路会有噪音影响，西侧和南侧都临公园，居住舒适性会很高，私密性也比较强。
一楼带花园的下跃户型，估计会比较抢手，如果想买的话，要提前行动。其余房源，看看和竞品的价差，再做决策。
关于御林湾，我的整体感受是：
这个盘，设计有些老了，开发商试图通过提升外立面、公区、园林景观和室内精装来提升竞争力。
但这样的产品，就担心出来个四不像。
最后，多说一句，想买金隅望京云尚的朋友，建议避开西南角的17号楼，御林湾对它的遮挡，实在太严重了。
11月中旬的下午2点，整栋楼就已经见不到阳光了
