客源结构的三大变化
1.从“企业派驻”向“城市生活者”扩展
过去高端公寓主要依赖企业派遣的中高端商务人士，但租户访谈显示，目前客源明显多元化：
● 跨国企业外籍员工：仍占一定比例，尤其在蛇口、南山科技园周边，有项目外籍住户可达30%-40%。
● 本地高薪年轻家庭：更关注空间功能与社交环境，他们通常有海外工作或留学背景，对“可宠”、“儿童友好”、“社区活动”需求上升。
● 自由职业者与创业者：更看重隐私、居家办公能力与大尺度客厅。
这种多元化，使得传统“单一商务型”定位不再适配，项目开始在服务策略上向“长期居住+生活方式”倾斜。
2.客源更偏好“通勤半径近、但不要紧邻工作地”
多个受访租户提到“住在公司楼上没有生活感”。即使愿意付更高租金，他们也倾向在10–20分钟通勤半径内寻找环境更宜居、有餐饮购物的片区（如后海、蛇口、南山区核心）。
这种“反办公区聚集”的租住偏好，是近年来深圳高端租赁客群的显著转向。
3.家庭型租户比例上升，携宠比例显著提高
● 多个项目已将允许宠物作为标配策略，但会设品种、体重限制，并收取额外清洁费 。
● “带小孩的年轻家庭”在高端公寓中增多，使卧室布局、阳台安全、储物系统需求上升。
这意味着高端公寓需要在空间规划与服务内容上向“长期家庭化”转型，而非过去短租型的单身商务定位。
户型与空间特点：
从“功能单一”走向“生活场景化”
1.大客厅、小卧室成为趋势
一位销售总监提到：“深圳客群喜欢大客厅，因为社交、办公、休闲都可以在客厅完成。”
现场走访的多个样板间显示：
● 70㎡的一房户型普遍采用“大开间客厅+紧凑卧室”结构。
● 厨房的开放式比例提升，但中国客群依然偏好可“炒锅气”的封闭厨房，导致不少项目会针对“外籍市场/本地市场”两套不同的厨房配置。
图源：深圳泰格壹棠服务公寓
2.双人住、情侣住成为设计基准
项目普遍认为适合“一人或两人”的一房一厅是出租最快的户型。对于带孩子的家庭，两房仍偏少、三房稀缺，导致部分项目高价大户型（如200㎡以上）反而以外籍家庭为主，而本地家庭会转向周边低密度住宅小区。
3.“反省屋”与“多功能房”需求强烈
在访谈中出现一个有趣的现象：一些住户会把次卧作为“反省屋”——“爸爸”喝酒回来或者工作压力大时的临时休息空间 。
这说明：
● 当代深圳高端租客的空间需求具有情绪疗愈与个人空间管理的功能。
● 布局更灵活、可切换功能的次卧会提升出租吸引力。
图源：深圳泰格壹棠服务公寓
4. 层高、采光与阳台区隔度极受关注
调查中多次听到“层高够不够”“阳台好不好用”。
外籍租客偏好敞开式阳台与户外生活；中国客群则更偏向封闭阳台用于收纳与生活功能。
因此，新项目在阳台设计上正向“半封闭可切换”方向演变。
运营与服务：
从“酒店式”向“社区式”过渡
酒店与公寓共用团队仍是主流，但协同难度存在
这次调研中的很多项目，运营团队都是兼顾自家酒店和公寓的，多个项目反映：
● 酒店的餐饮、活动、人力等资源确实能为公寓提供支持，但如果酒店与公寓分属不同业主，跨团队协作往往比较麻烦，服务一旦由酒店端输出，就会带来额外的成本与沟通负担。
● 只有在酒店和公寓同属一个业主、同一管理体系下时，资源共享和协同才会真正顺畅、高效。
2. 智能化应用仍不足，但租客对“数字化管理”需求强烈
访谈中多次提到住户对智能门锁、机器人送物、饮水机/桶装水配送、Wi-Fi布线等细节的关注。
尤其对家庭和宠物住户，设备稳定性和便利性远比花哨智能更重要。
3. 社交需求在上升，但文化差异显著
图源：前海珑湾国际人才公寓
● 外籍租客偏爱可视化、开放式公共空间，例如大厨房、大客厅、社交平台；
● 中国客群则普遍偏好隐私与“可关闭的空间”。
● 这导致同一公寓内的社交空间呈现“冷热不均”的使用现象。
市场审美：
从“深色奢华”向“浅色自然”过渡
许多高端公寓运营商提到：
● 深圳客群整体更偏爱浅色木纹、日式/轻北欧；
● 北方客群偏爱深色与厚重感，但在深圳市场接受度较低。
因此新建项目纷纷采用更轻盈、自然、治愈系的审美，以适应当代年轻客群与外籍租客的共同偏好。
图源：中海海堂服务式公寓（深圳湾店）
总体来看，深圳高端公寓正沿着三条清晰的演变主线前进：从过去以商务客为主的“短住型”产品，转向更像社区的“长期生活型”公寓，家庭入住、可宠友好与社交场景需求明显上升；从传统固定化户型升级为更灵活的多场景居住，强调大客厅、小卧室和多功能次卧，阳台、厨房和储物空间也被重新设计；同时，服务模式也从强调酒店式“豪华感”转向更轻量、更数字化的日常运营，住户更看重便捷、稳定与细节体验。深圳高端公寓已进入“产品力 + 生活方式”双轮驱动的新阶段。
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来源：住房租赁智库百科
校对：洪丹丹
审核：伍艳
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