募投项目审核必看！办公场地投入审核逻辑与核心关注点

（一）募投项目中办公场地投入审核关注点

为提升募集资金使用效率与规范性，证监会及交易所持续强化对募投项目中办公场地投入的监管。审核重点覆盖募投规划的必要性、可行性与合理性，并延伸至募资后资金使用的持续监督。

根据《保荐人尽职调查工作准则》（2022年5月27日发布）第六章要求，保荐机构需核查：募集资金是否投向主营业务；发行人现有业务规模、财务状况、技术及管理能力是否与募投项目匹配；是否存在盲目扩张；若原固定资产或研发支出较少而本次大幅新增，须分析新增折旧与研发支出对财务及经营成果的影响。

实务中常见问询问题包括：
（1）结合项目建设内容，说明自建房地产的必要性、合理性，是否符合土地规划用途，是否存在变相房地产开发情形；
（2）新增固定资产占募集资金比例较高且主要用于购置办公场地，但办公场所尚在寻找中，需说明选址考量因素、各子项目场地具体用途，并论证是否存在变相房地产开发可能；
（3）结合生产模式、人均办公面积等，说明报告期内购置多项商业房产后，仍以大额募资建设研发中心及总部大楼的必要性与合理性；
（4）募投项目拟新增用地手续办理进展，是否已取得土地使用权证，是否存在障碍；
（5）结合办公场地购置及装修对募投项目预期收益的影响，针对性披露相关风险，并视情况作重大事项提示。

（二）典型案例分析

1、思看科技（杭州）股份有限公司

思看科技IPO拟募资8.51亿元，其中“研发中心及总部大楼建设项目”拟投入3.43亿元，占比40.36%。2022年5月，公司以5815.74万元购入杭州余杭区7项商业用地（合计2407.43㎡）。

上市委问询聚焦：购置多项商业房产后仍大额募资建总部大楼的必要性及合理性；所购房产用途；交易方是否关联；是否存在变相开展房地产业务情形。

公司回复指出：2021–2023年营收年均复合增长率约30%，员工数由212人增至346人；截至2023年末人均办公面积仅3.98㎡，租赁场地已严重饱和，部分会议室被迫改作办公用；购置商业地产明确用于软件算法研发及办公，系支撑高速发展的刚性需求；后续已据此优化募投结构与募资规模。

2、北京海博思创科技股份有限公司

海博思创募投项目中厂房购置及场地投资占比35.91%。上市委首轮问询要求分析“大量募集资金用于场地投资、房屋购置的必要性及合理性”。

公司解释：现有生产厂房均为租赁，存在稳定性风险；购置场地可扩大储能系统生产及检测车间面积，保障产能有序扩张与工序连续性，是业务稳定发展与战略升级的必要基础。

3、北京凝思软件股份有限公司

凝思软件募投项目中，“生态软件、云计算产品研发及产业化项目”与“业务支持及营销服务中心建设项目”涉及在成都新购办公物业（规划建筑面积20,097.82㎡）。

上市委问询重点包括：营销中心项目设置是否匹配实际业务拓展需求；成都购置房产的合理性与必要性，是否与公司发展现状及方向匹配；是否存在募集资金用于投资性房地产情形。

公司回应称：现办公场地无法满足未来发展需求；募投项目人均办公面积合理，与同行业上市公司无重大差异；相较租赁，自有房产更具经济性与稳定性，有利于吸引人才、提升企业形象，并获得地方政府政策支持。

公司主要提供A股IPO行业研究、IPO及再融资募投项目可行性研究、并购标的可行性研究、港股IPO行业顾问、商业尽调及投后管理评价等服务，覆盖半导体与芯片、TMT、双碳新能源、医疗与生命科学、汽车及零部件、环保节能科技、航天航空、人工智能、工业制造等领域。

截至2025年，已服务超两千家境内外上市企业，代表客户包括影石创新、马可波罗、八马茶叶、源杰科技、智微智能、公牛集团、欧派家居、珀莱雅、天合光能、TCL科技、贝泰妮、南网科技、德业股份等。