房地产开发项目的土地增值税的清算是否以分期项目为单位清算

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房地产开发项目土地增值税清算中，往往就要客户要求把分一期、二期和三期等开发的项目合并进行土地增值税清算。

分期开发边界主要根据政府相关部门的审批文件来确定。

一般来说，以规划部门核发的《建设工程规划许可证》或建设主管部门核发的《建筑工程施工许可证》中确认的项目作为分期开发的边界。

因为项目报批审核的日期长，不同许可证间隔时间长短不一。所以关于分期开发边界的裁定或衡量主体，通常由主管税务机关根据相关政策规定和实际情况进行确定。纳税人应于房地产开发经营项目首次转让时，以清算单位为范围报送《土地增值税项目登记表》，主管税务机关根据纳税人报送的《土地增值税项目登记表》作为纳税人确定清算单位的依据。纳税人未按规定报送的，税务机关可按建设用地规划许可证作为清算单位。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。同时，《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）也明确，对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算，是清算审核的重要内容。

如果你能证明统一清算更有利于准确核算土地增值税，那么你可以向税务局提出统一清算的申请，并提供合理的理由和相关证据，如土地成本分摊的具体计算方法、项目整体规划和施工的相关资料等，供税务机关审核。

要证明房地产项目一期、二期、三期的土地成本分不开，可从以下几个方面：

1.土地出让合同及相关文件：查看土地出让合同，若合同中明确该地块为整体出让，未对各期土地进行分别计价和界定，且规划部门的整体规划方案也将该地块作为一个统一的开发区域，没有明确划分各期土地的界限和成本，可证明土地成本难以分割。例如，合同中注明“该宗土地总面积为[X]平方米，用于整体开发建设[项目名称]，土地出让金总额为[X]元”，未提及各期土地的具体金额和范围。

2.成本核算资料：企业的会计核算资料应能体现土地成本的整体归集情况。若企业在会计核算时，将整个项目的土地价款及相关税费等统一计入“开发成本——土地成本”科目，未按照一期、二期、三期分别设置明细科目进行核算，且无法准确划分各期土地成本的具体金额，可作为土地成本不可分的证据。

3.土地成本分摊方法的合理性：根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。如果企业能证明按照上述方法进行分摊时，各期土地成本的计算结果差异极小，或者由于项目的特殊性质（如各期建筑布局紧密相连、土地利用功能混合等），导致无法合理地按照占地面积或建筑面积进行分摊，也可以说明土地成本是不可分的。

4.项目开发的实际情况：提供项目开发的实际情况说明，如各期项目的开发时间、施工顺序、建筑布局等。若各期项目在开发过程中存在交叉施工、共用基础设施等情况，导致土地成本无法明确归属于某一期项目，也可作为土地成本不可分的证明。例如，一期项目的施工过程中需要使用二期项目的部分土地作为临时施工场地，或者各期项目共同使用同一出入口、消防设施等，这些都表明土地成本在实际开发过程中难以进行明确划分。