村企合作土地从原有性质（如耕地、荒地、集体建设用地等）流转至房地产开发公司的程序

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村企合作建房中，土地从原有性质（如耕地、荒地、集体建设用地等）流转至房地产开发公司用于开发，需经过一系列法定程序，核心是完成土地性质转换（集体土地转为国有建设用地）和使用权流转，具体环节因土地原有性质不同略有差异，以下以常见的“集体建设用地（含荒地等）”为例，梳理关键流程：

一、前期准备：明确土地性质及规划

土地现状调查：

确认村集体原有土地的性质：若为耕地或基本农田，根据《土地管理法》，严禁直接用于房地产开发，需先办理“农转用”审批（将耕地转为建设用地）；若为集体建设用地（如荒地、旧村宅基地等），可直接进入后续流程。

核查土地是否符合城市总体规划、村庄规划，只有纳入“允许建设区”的土地才能用于开发。

村集体内部决策：

村集体召开村民代表大会或成员大会，表决通过合作建房方案（需经2/3以上成员同意），明确土地投入方式、合作方（房地产公司）、分房比例、收益分配等，形成书面决议（必备文件）。

二、集体土地转为国有建设用地（核心环节）

若合作开发的是集体土地（如荒地、集体住宅用地），需先通过“征收”或“入市”转为国有建设用地（房地产开发一般需国有土地使用权）：

土地征收（针对非经营性集体土地）：

政府主导：由市、县级政府根据规划发布征收公告，对村集体土地进行征收，给予土地补偿费、安置补助费等（补偿标准按当地规定执行）。

审批权限：征收基本农田、超过35公顷的耕地或70公顷的其他土地，需报国务院审批；其他情况由省级政府审批。

集体经营性建设用地入市（针对符合条件的集体建设用地）：

若土地属于“集体经营性建设用地”（如村办企业用地、闲置宅基地等），根据《土地管理法》（2020年修订），可直接通过“出让、出租”等方式入市，无需征收为国有土地，但需满足：

符合规划（工业、商业等经营性用途）；

经村集体成员表决同意；

通过政府公共资源交易平台公开交易。

三、国有土地使用权获取（房地产公司取得开发权）

土地出让：

政府将征收后的国有土地或直接入市的集体经营性建设用地，通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）方式公开出让，房地产公司参与竞买，签订《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳土地出让金。

村企合作中，若村集体以土地使用权入股，可约定由房地产公司代缴土地出让金，后续从分房或收益中抵扣。

办理国有土地使用权证：

房地产公司缴纳完土地出让金及相关税费（如契税、印花税）后，向自然资源和规划部门申请办理《国有建设用地使用权证》，确认土地权属和用途（如住宅、商业）。

四、项目立项及开发前审批

签订正式合作协议：

村集体与房地产公司签订《合作开发协议》，明确双方权利义务：村集体以土地使用权（或土地权益）作为投入，房地产公司负责资金、建设、销售，按约定分配房产或收益（需公证或备案）。

项目立项备案：

房地产公司向发改部门申请项目立项，提交合作协议、土地使用权证、规划方案等，获取《项目备案通知书》，确认项目开发主体、规模、用途等。

规划审批：

向自然资源和规划部门申请《建设用地规划许可证》（确认用地范围、容积率等）和《建设工程规划许可证》（确认建筑设计方案合规性）。

施工许可：

完成施工图设计、招投标、质量安全备案后，向住建部门申请《建筑工程施工许可证》，方可开工建设。

记住这几个关键点：

1.村集体内部决策通过合作方案；

2.集体土地经“征收”或“入市”转为国有建设用地（或直接使用合规的集体经营性建设用地）；

3.房地产公司通过“招拍挂”取得国有土地使用权，缴纳出让金；

4.办理立项、规划、施工等审批手续，启动开发。

5.核心要点：土地性质转换（集体转国有）和公开出让是法定必经程序，任何跳过审批、直接签订协议开发的行为都可能涉嫌违法（如“小产权房”）。村企合作需全程在政府监管下完成，确保每一步符合《土地管理法》《城乡规划法》等规定。