尽管在投资额上还远落后于传统地产开发项目，但长租公寓的确属于地产“大佬”们的投资新宠。以租赁方式获取房源正是拓展长租公寓项目的首选路径。相比新建房屋之后出租，该种方式成本相对较低，但省钱的代价在于“坑多”—本文将带大家逐一“识坑”、“填坑”。
一、关于承租权的合法来源
1. 理顺前手关系
房屋各前手承租人(“前手”)之间的关系(“前手关系”)是影响投资者承租权合法来源的核心要素。
实操中，前一手租赁合同的承租人(在本文第一部分中称“前者”)与后一手租赁合同的出租人(在本文第一部分中称“后者”，与前者统称“上述二者”)不一致的情况时有发生。尽管签约方通常会解释上述二者为“一家人”，可直接划等号。但在法律上，上述二者均为独立的主体，前者享有承租权不代表后者享有合法的出租权。为避免到手的房屋被无故收回等情形发生，建议投资者采取如下防范措施：
(1)签约前要求签约方提供前者出具的不可撤销的承诺函，承诺认可房屋的转租行为且在投资者的承租期限内不因任何原因收回房屋，亦不因其与后者之间的关系对投资者主张任何权利；
(2)约定在任一前手租赁合同被提前终止或房屋被任一前手(含产权人，下同)提前收回等情形下，投资者的单方解约权及签约方的违约责任。
如可以，建议进一步协调上述二者补充提供授权文件或补签租赁合同，使后者的出租权得到正式的授权或明确的来源；但前述委托文件/租赁合同的日期应在后者签署的租赁合同的签约日期之前。
2. 关于签约方的权限
不管签约方签署的合同作何约定，其权限不能超过任一前手享有的权限。鉴此，核查各前手租赁合同时应重点关注如下内容：
(1)是否限制了承租人的分租权及整体转租权；
(2)是否对房屋的使用用途、经营范围有所限制；
(3)前手合同的租期是否超出20年；后一手租赁合同约定的租期是否突破上一手租赁合同的约定；
(4)是否限制了承租人对房屋的改造/装修权限；
(5)出租人享有单方解约权的情形有哪些。
任一前手租赁合同对上述内容的约定不明确或不符合投资者交易需求的，需要通过签约方协调相关前手出具相关的补正文件，如前手的租赁期限少于投资者拟租赁的期限的，应协调相关前手出具同意延长租期的证明文件。
二、关于规划手续
规划手续的合规性直接影响租赁合同的效力。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号，“《司法解释》”)第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但房屋在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的的除外。
国有房屋的规划手续是否合规不难核查，棘手的是城中村的老旧集体房屋。以前各地区对城中村集体房屋的报规报建一般有特殊规定(如程序上的简化或事后的承认等)，所以需细细查询该类房屋修建时的当地政策及修建后当地有关完善用地手续的政策后才能判定房屋是否存在规划风险。
根据《司法解释》第五条[1]的规定，租赁合同无效后，若出租人要求承租人支付租金的，承租人一般需按租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。但何为实际占用房屋的期间，并没有明确的政策予以厘清，交易双方通常会对此产生分歧。因此，若房屋存在规划手续不合规风险的，建议投资者对租赁合同因此无效时租金的结算进行明确的约定，以避免纠纷。
三、关于消防手续
1. 消防手续合规性与合同效力
《中华人民共和国消防法(2019修订)》(“《消防法》”)规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”[2]。关于何为“依法应当进行消防验收的建设工程”，《建设工程消防监督管理规定(2012修订)》第十三、第十四条、《消防法》第七十三条有明确的规定。根据前述规定，房屋被分为依法应当进行消防验收的房屋(“第一类房屋”)及依法需备案且可能被抽查的房屋(“第二类房屋”)。
在《司法解释》出台(2009年)前，根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》([2003]民一他字第11号，已失效)的规定，就消防手续不合规的房屋，租赁合同涉及第一类房屋的应认定为无效，涉及第二类房屋的不应以未经消防验收合格而认定为无效。
但自2009年9月1日起，《司法解释》规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”[3]——是承租人有权请求解约，而并非合同当然无效。
目前各地(如北京、上海、广州) 的司法实践趋于统一：第一类房屋未经消防验收合格导致不符合使用条件的，若承租人提出解除租赁合同，法院一般予以支持；涉及第二类房屋的租赁合同，一般不因房屋未经验收备案等消防手续而认定合同无效。
但对于第一类房屋未经消防验收合格导致不符合使用条件的，出租人是否有权解除合同，《司法解释》未作出明确约定。鉴此，建议投资者对签约方以此为由解除合同约定严厉的惩罚机制，以避免签约方借此解约。
2. 消防不合规的其他风险
根据《消防法》第十五条[4]的规定，若拟承租的房屋为《消防法》规定的公共聚集场所[5]，则相关主体在营业前须申请消防安全检查，取得消防部门出具的证明文件(如《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》)(“二次消防手续”)。考虑到房屋后续经营的主体资格等问题，承担办理二次消防手续义务的一般是使用单位(即承租人)。
若本身存在消防不合规的问题，房屋极可能无法办妥二次消防手续，从而导致房屋无法顺利开业或影响房屋的合规经营。此外，根据目前的法院判决，若因消防手续不合规导致事故发生时，法院一般判定由租赁合同双方按照各自的过错程度承担责任。在判定过错程度时，法院参考的因素包括办理消防手续的主体、消防设施的提供及维护主体等。如上述，承担房屋二次消防手续义务的往往是承租人，因此即使承租人是由于出租人未办妥房屋的一次消防验收手续才无法办妥房屋的二次消防手续，也不能在消防责任中得到“豁免”。
鉴此，建议投资者在签约时约定由出租人提供及维护相关消防设备，并约定房屋消防手续无法办妥时投资者的单方解约机制及消防责任的划分机制，以便在责任的内部划分中尽量避免己方的损失。
四、集体房屋出租的交易流程
集体房屋属于重要的农村集体资产。我国很多省市都出台了相应的农村集体资产管理条例，其中多个省市[6]均明确要求交易标的达到规定标准的集体资产经营(含租赁)应公开交易(如招标、投标、公开协商等)，有些地方还规定了公开交易的平台及详细流程。
以广州[7]为例，除了某些特殊情形，集体资产交易(如房屋出租)必须通过公开竞投方式在相应级别的交易服务机构进行，且交易结果需公示后方能签署合同。因而在获取集体房屋项目(尤其是通过转租方式获取项目)时，投资者应当注重审核集体房屋出租的流程是否符合当地集体资产交易政策的规定。
根据相关法律规定[8]，以出租方式处分村集体财产须经村民会议或村民会议授权的村民代表会议讨论后方可办理；除非法律另有规定，否则村民会议有十八周岁以上村民的过半数或本村2/3以上的户的代表参加、村民代表会议有2/3以上的组成人员参加方可召开，所作决定均应当经到会人员的过半数同意。
尽管各地法院对违反上述法律规定的合同是否无效有不同的解读，但该等合同存在交易风险是必然的。
鉴此，在租赁集体房屋时，投资者应当注意以下事项：
A.核查该项目是否具备村集体出具的出租该房屋已经过村民会议或村民代表会议表决通过的文件(“表决文件”)，若表决主体为村民代表会议的，最好还要核查村民会议授权村民代表会议处理该等事宜的授权文件；
B.若表决文件上未附与会人员名单及同意表决结果的村民签名(人数须符合上述规定的比例)，为保交易安全，投资者应约定由于表决文件不合规导致合作出现问题时投资者的无责解约机制及签约方的违约责任；
C.在审核村民表决情况时，应注意当地的政策对表决的通过率是否有特殊要求。
五、关于商业房用于经营长租公寓的合规性
1. 关于商改住
《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号，“《意见》”)规定，允许商业用房改建为租赁住房(“商改住”)，土地用途需调整为居住用地，住房需按照国家和地方的住宅设计规范进行改造。《意见》出台后，广州、南京等多个城市纷纷出台相应的地方政策，明确“商改住”的可行性。
按《意见》的规定，结合现行的相关法律[9]，合规的“商改住”至少要经历两个流程：①土地用途调整为居住用地(通常意味着补缴土地出让金)；②改建过程中需重新按规报建；仅调整土地用途一项，便须取得土地出让人及市、县人民政府规划主管部门的同意，并就土地出让合同签订补充协议或者重签土地出让合同。
事实上，投资者很难说服产权人申请“商改住”；况且“商改住”程序繁琐、审批环节多且成本高企，将使得投资者面临项目前期投入过大、谈判难度加大、项目获取时间过长容易失败等风险，明显不是投资者的最优选择。
2. 旅馆业委托经营管理
若房屋为宾馆、旅馆、酒店的，实操中一般由具备旅馆业经营资质(即取得旅馆业《特种行业许可证》)的主体以酒店/宾馆/旅馆经营的方式经营。若投资者不具备旅馆业经营资质，则可通过授权委托经营的方式(实质为包含了资质借用的房屋租赁合同关系)，对外以具备资质的主体的名义进行经营。若采用该种方式的，经营过程中应注意按照《旅馆业治安管理办法》等相关政策的规定对房屋及租户进行管理。在获取该类项目时，应注意以下事项：
A.因双方签署的不是租赁合同，无法适用买卖不破租赁制度，如签约方为产权人，应在合作协议中限制签约方在合作期限内转让产权的权利并约定相应的违约机制；
B.因宾馆等一般是短期出租，与长租公寓有所不用，签约前应咨询当地具体政策或参考当地在营项目，了解当地是否允许该类房屋通过旅馆业经营的方式用于经营长租公寓；并约定若因房屋本身或房屋经营方式存在问题被要求整改或面临行政处罚时，签约方应协助整改以使房屋达到合规经营要求的义务以及双方的相关责任分配机制；
C.因房屋对外经营主体(具备资质的主体)与实质经营主体(投资者)不一致极易引发税务纠纷，建议明确约定相关税费的实质承担主体。
3. 商业房直接用于经营长租公寓的可行性
尽管《意见》规定了商改住时应将土地用途调整为居住用地；但我国目前并没有政策规定经营长租公寓的房屋性质必须是住宅或其土地用途必须为居住用地。至少从理论上讲，商业房是存在直接用于经营长租公寓的操作空间的，但由于缺乏法律、行政法规层面上的规定，商业房可否直接经营长租公寓最终需视当地政策的具体规定而定，如广州近日颁布实施的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(“《指导意见》”)[10]即明确规定了符合条件的商业、商务办公等存量用房可在用地性质不变的前提下直接申请改建为租赁住房及前述“商改住”的大致审批流程与具体的工作要求。
即使当地允许将商业房直接用于经营长租公寓，也不意味着“万事俱备”。实际上，商业房需经改造(此处指无需变更土地用途的改造)方可满足经营长租公寓的需求，而各地对于出租用于居住的房屋的改造规范、治安管理要求、消防标准(重点)等一般都有具体的政策要求(如前述广州的《指导意见》明确规定 “商改住”项目设计和施工的技术标准“应不低于宿舍建筑设计规划的标准与要求，日常消防管理应符合本市相关要求”)。[11]经营者需按照各地的具体政策对商业房进行改造，使得该商业房达到当地对租赁住房的要求(尤其是消防标准需达标)。
综上，在该类项目中，建议投资者在查询当地相关政策的具体规定后，再向当地相关部门(咨询部门至少应涵盖房屋租赁管理部门、国土及规划部门、消防主管部门)逐一咨询以房屋租赁方式将商业房直接用于经营长租公寓的可行性及程序要求(尤其是消防备案/验收要求)，得到各相关部门较为统一的意见后再做决策。
六、总结
通过租赁方式获取长租公寓房源是一种“新旧结合体”。一方面，房屋租赁是最常见的合同关系之一，我国关于房屋租赁合同的各类问题及纠纷有较为全面的规定及广泛的案例依据可供参考；另一方面，由于长租公寓是新兴的概念，性质未明且缺乏相关的具体政策，因而其涉及的一些问题从政策及理论上难以解答，而是需要在实操中从当地政府的态度及其对国家政策的解读中得到答案。
总而言之，填坑大抵离不开政策研究、案例分析、项目特殊性分析、政府咨询几个环节。相比之下，如何在日复一日的填坑之路上提高“一眼识坑”的能力反而更加重要。
注释：
1.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
2.详见《中华人民共和国消防法(2019修订)》第十三条规定。
3.详见《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第八条第(三)款。
4.《中华人民共和国消防法(2019修订)》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”
5.《中华人民共和国消防法(2019修订)》第七十三条第(三)款规定：“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等”。
6.如广东、浙江、河北、宁夏等，详见该等省市的农村集体基础管理规定。
7.详见《广州市农村集体资产交易管理办法》及广州各区有关农村集体资产管理出台的实施细则或管理办法等。
8.详见《中华人民共和国村民委员会组织法(2010修订)》第22、24、26条的规定。
9.详见《中华人民共和国土地管理法(2004)修正》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正) 》第十八条。
10.穗规划资源字[2019]314号，自2019年7月12日起实施，有效期至2021年12月31日。
11.《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》第五条第(二)款规定：“消防安全。申请项目设计和施工的技术标准应不低于宿舍建筑设计规划的标准与要求，日常消防管理应符合本市相关要求。”
结合广州相关政策，此处所指“宿舍建筑设计规划的标准与要求”及“日常消防管理”的相关要求，主要可参见广州市住房和城乡建设委员会、广州市公安局、广州市来穗人员服务管理局《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》( 穗建规字[2017]17号)，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》(穗建规字[2019]6号)。
