安杰视点 | 抵押权转让涉及的变更登记问题

作者：任谷龙 余孟璇

抵押权作为从权利，随着主债权的转让一并转让，这一从随主的原则在《民法典》出台之前就已经确立，《物权法》、《合同法》、《担保法》对此均有规定。但是，《民法典》之前的法律均未明确规定债权转让后，抵押权的转让是否需要重新办理抵押变更登记。

虽然法律没有明确规定，但是不动产登记部门在登记办法中对此作出了规定。《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年修订）第69条规定：“因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。”《城市房地产抵押管理办法》第37条[1]则进一步规定：“抵押权可以随债权转让，抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。”

在法律没有明确规定的情况下，一些地方法院裁定：不动产抵押权随主债权转让后仍要办理抵押权变更登记，变更登记情况并不明确的，不具备申请实现担保物权条件。实践中，有人基于《物权法》第9条第1款规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，认为未作变更登记受让人不享有抵押权[2]。

针对司法实践中的不同裁判，最高人民法院在2019年发布的《全国法院民商事审批工作会议纪要》中对裁判规则进行统一，在第62条规定：“受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

《民法典》第407条明确了抵押权作为从权利随主债权一并转让的原则，同时在第547条新增了一个条款，进一步明确规定：“受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响”。按照全国人大法工委的解释，受让人取得从权利是基于法律的规定，并非基于法律行为的物权变动，在债权转让前，这些从属性的担保权利已经进行了公示，公示公信的效果已经达成，因此没有进一步地保护第三人进而维护交易安全地必要[3]。

值得注意的是，住房和城乡建设部2021年修订后颁布的《城市房地产抵押管理办法》保留了第37条，要求抵押权转让时应当签订抵押权转让合同并办理抵押权变更登记。这一规定字面上看与《民法典》第547条不一致。鉴于《城市房地产抵押管理办法》是部门规章，法律效力层级较低，不能改变《民法典》的规定。我们可以理解为：抵押权随着主债权转让时，可以向登记机关申请抵押变更登记，而且变更登记的申请人为主债权的转让人和受让人，并不需要抵押人配合，但是变更登记需要通知抵押人。当然，实践中不同地方的登记机关可能对此有不同的理解，可能提出要求抵押人到场共同办理变更登记。

《民法典》第407条在规定从权利随主债权一并转让的原则时加入了但书条款，即法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

法律另有规定的情形包括最高额抵押。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。如果最高额抵押担保的债权整体转让的或最高额抵押担保的债权已经确定后的部分债权转让，此时仍按照“从随主”的规定，抵押权一并转让，受让人无需重新办理抵押登记即享有抵押权。

“当事人另有约定”的情况，如在债权部分转让的过程中，债权人与受让人约定仅转让债权而不转让对应的抵押权；抵押人与债权人约定仅为特定债权人设立抵押担保，债权转让未经抵押人同意的，抵押权消灭等情况，该种情形下应按照当事人之间的特别约定履行。

抵押权随主债权转让的原则存在与第三人善意保护规则的衔接问题。如果第三人处于善意即不知情的情况下，应当依法适用善意取得的规定[4]。这主要是指《民法典》第404条规定的动产抵押不得对抗善意买受人的规定。动产抵押权受让人，无论抵押权转让是否登记，都不能对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。因此而给受让人造成的损失，受让人只能向原债权人及债务人索赔。若第三人不构成善意取得，则其不能具有对抗受让人合法取得该从权利的权利。

在不良资产处置的实务中，可能还会面临一些多样化的情况，比如转让债权后，受让人又与债务人进行了债务重组，这可能会导致债务期限变更和借款利率调整的情况出现，而这些调整可能会导致原抵押所担保的主债权发生变化、甚至变成新的债权，从而影响受让人抵押担保的实现。因此，在这种情形下，受让人在债权转让后应当重新办理抵押登记手续。

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