作者：唐青林 李舒 赵佳星 (北京云亭律师事务所*)
来源：民商事裁判规则
当事人可以在租赁期限届满时续订租赁合同，但当事人订立合同时即约定20年到期后再续约20年，意图回避租赁合同最长期限的限制，该约定不属于《民法典》第七百零五条第二款有效续约的规定。
二、2004年7月23日，某农场公司（甲方）与某培训中心（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方间合作模式的特殊性，甲方承诺：主合同约定租赁期限届满后，甲方应当允许乙方续租，期限仍为20年，续租起算时间为2024年6月1日。第三条：双方一致同意双方应当就续租事宜另行签订书面协议。
三、某农场公司诉至法院，请求判令：确认某农场公司与某培训中心2004年6月1日签订的《合同书》及2004年7月23日签订的《补充协议》中租赁期限超过20年的部分无效，即自2024年6月1日（含当日）之后的租赁期限无效。
四、某培训中心辩称，双方在补充协议中达成的合意是：在租赁期届满后，双方再续订20年租赁合同。双方就续租协议达成的合意仅有两条：即租赁期限和年租金金额，其他内容均有待双方再行协商确定。
五、北京市昌平区人民法院作出（2023）京0114民初193号民事判决：某农场公司与某培训中心之间签订的2004年6月1日的《合同书》和2004年7月23日的《补充协议》租赁期限中自2024年6月1日之后的部分无效。
六、宣判后，某培训中心提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2023）京01民终10580号民事判决：驳回上诉，维持原判。
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似诉讼，提出如下建议：
1.在签订租赁合同时应注意租赁期受到法定最长期限的限制，超出部分无效；
2.订立合同时即约定20年到期后再续约20年，意图回避租赁合同最长期限限制的约定无效。
《中华人民共和国民法典》
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
二审法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”此条规定的核心为避免变相约定超过20年的租赁合同。案涉《补充协议》约定“主合同约定租赁期限届满后，甲方应当允许乙方续租，期限仍为20年，续租起算时间为2024年6月1日”，该条款中“应当”一词明显限定了双方的权利义务，即使双方之后就合同内容再行签订合同，但就租赁年限已然进行了约定，明显违反了法律规定。
北京市某农场有限公司诉北京市昌平区某人才培训中心租赁合同纠纷案[北京市第一中级人民法院(2023)京01民终10580号]
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